Mấy case study này nên đưa vào giảng dạy chương trình đào tạo kinh doanh BĐS ở bậc ĐH. Đề thi cuối kỳ cũng nên là phân tích case study. Chứ đi học sách vở hoài chán ngắt.
Kể từ sau khi học cao học và tiếp cận lối học case study, mình luôn tìm đọc và mô phỏng hoá các case study trong thực tế từ kinh nghiệm, trải nghiệm của người khác. Đấy là cách học thú vị nhất.
Bài học ở đây là theo 1 vụ như này tốn kém thời gian, công sức và suy kiệt năng lượng, mệt mỏi, chả muốn làm gì. Cách tốt nhất là mua đắt 1 tý mà pháp lý rõ ràng, thuận lợi suôn sẻ
KINH NGHIỆM BỊ LỪA KHI MUA ĐẤT
Tác giả: Lai Ngoc Anh
Đăng lại bài chia sẻ của Admin Trần Thiên Ân, group Đam Mê Bất Động Sản
---
Thứ 01: Hợp đồng nguyên tắc để mua bán BDS là một tờ giấy lộn, ai đang kí cái hợp đồng đó mà mua đất thì nên dừng lại,
Thứ 02: Đưa tiền cho chủ đầu tư để mua đất dự án, mà chưa cầm được sổ thì xác định như cá nằm trên thớt.
Chuyện này đã qua lâu, nhưng nó lại là một bài học lớn trong hành trình đầu tư BDS của mình, mình định không nói về nó nữa, vì cũng không có gì đáng tự hào, mà còn thấy nhiều cái dở và thiếu sót của mình nữa , nhưng bạn bè mình, và người thân của mình đều bị vướng vào cái sai lầm nguy hiểm này, nên mình quyết định chia sẻ cái trải nghiệm của mình đã qua, với mong muốn mọi người sẽ tránh được nó, vì khi đầu tư BDS thì giá trị thường rất lớn, có người hoặc có khi là một gia đình, là tài sản của bao năm tích góp, nên khi mắc sai lầm thì mất mát rất là lớn.
Sau chiến thắng những vụ đầu tư trước đó, mình bắt đầu chủ quan, cảm thấy mình cũng rất gì và này nọ. Lúc đó có một dự án đất nền mình xem trên mạng, thì sáng hôm sau mình chạy lại dự án, vì nhận ra nó gần nhà. Lúc vào thì toàn môi giới mình quen trước đó, nên cũng bớt đề phòng, hỏi thì biết họ chưa có quy hoạch 1/500 mà chỉ là bản vẽ phân lô tự làm, nên mình quyết định ra về.
Mấy hôm sau, khi lướt facebook thấy một bạn bè đăng bán dự án này, mình xem trang cá nhân thấy cũng uy tín vì là giảng viên ĐH Tôn Đức Thắng, vợ học chung CEO SG3 với mình, mình liền nhắn hỏi về pháp lý dự án đó, thì xác nhận với mình là sẽ ra được sổ, pháp lý không vấn đề.
Thế là mình cũng tin (do mình thiếu kiến thức và non tay nên họ nói vậy mà đi tin), hôm sau lên công ty, mang tiền đi đặt cọc, địa chỉ ngay toà nhà Happy Land Nguyễn Thị Minh Khai, trong hợp đồng thì đặt cọc 30% tiền, và những điều khoản sau đây nó làm cho mình không tỉnh táo nữa:
1) Cam kết lợi nhuận 1triệu/m2 sau 03 tháng, khi mình muốn bán lại họ sẽ mua với chênh lệch đó
2) Cam kết bồi thường 150% nếu vị phạm hợp đồng
3) Triển khai hạ tầng trong vòng 03 tháng
Bài học ở đây: mình bị cảm xúc về những cái được này chi phối, việc cam kết lợi nhuận cao, đánh vào lòng tham, rồi những cái gật đầu chắc như bắp mặc dù không có gì đảm bảo, làm tâm trí không màng đến những rủi ro có thể xảy ra, ví dụ như họ không bồi thường, khi không ra được sổ thì mình sẽ làm sao ?, họ không mua lại thì phải thế nào ?, và Cái điều gì đảm bảo là họ sẽ làm đúng cam kết ? Hoàn toàn dựa vào lời nói của một bên mà không có gì bảo đảm.
Mình cũng hỏi về việc đảm bảo, thì họ nói ú ớ về việc có văn phòng hay giấy phép kinh doanh, vốn điều lệ 20 tỷ, mình thừa biết nó chẳng đáng mấy đồng, thời buổi này 1,5tr là thành giám đốc ngay. Mình nghĩ về uy tín của ông bạn mình nên theo.
Vậy là xong, tiền trao cháo múc, đưa tiền cho họ, và cầm sấp giấy lộn về.
Bộ phim bắt đầu gây cấn, và một tấn bi kịch bắt đầu từ đây,
Sau 02 tháng, đùng cái ông bạn nhắn mình nên bình tĩnh, báo chí do bị tác động nên viết bài đánh dự án, báo chí lên bài về khu đất đó, nói là bán vịt trời, khu đất ma…, nghe xong hoang mang tột độ.
Vội chạy lên gặp phó chủ tịch Phường, cô kêu mình qua công an Tp Biên hoà đi, họ đang thụ lý vụ án này.
Phi lên công an kinh tế Tp, gặp anh điều tra viên thì được anh thông báo, lên yêu cầu nó trả tiền lại.
Mình quay về cùng đi với ông môi giới (cái ông giới thiệu cho mình, là hợp tác với ông này để bán sản phẩm, lấy hoa hồng 15%) lên gặp công ty, sau khi thoả thuận thì họ viết cho giấy hẹn, nếu như qua tuần có giấy phép xây dựng, thì mình tiếp tục hợp đồng, còn không thì mình thanh lý hợp đồng, lấy lại tiền.
Sang tuần, mình lại lên, thì công ty vẫn chưa có giấy phép xây dựng, sau khi trả lời lòng vòng quanh co, thì mình và anh môi giới bắt đầu mất kiên nhẫn, thì chúng nó lại xin hẹn thêm 02 tuần nữa, lúc này thì mặc dù tức nghẹn lại (vì mình đang ở tỉnh lo công việc bán sữa, phải bắt chuyến xe sớm để về), nhưng vẫn quyết định thôi nhịn để xong việc, đành chấp thuận tờ thoả thuận thứ 02.
Đến hẹn lại lên, mình lên công ty thì hỡi ôi...
Bảng hiệu công ty thì tháo xuống, cữa thì đã khóa ngoài, giống như chúng dọn đi. Biết bị lừa rồi, mình chạy qua báo công an Quận 1, qua đó thì viết bản tường trình, ra về thì mình được BQL toà nhà nói là tụi nó đi bán dự án trên Đà Lạt. Qua một môi giới khác thì tụi nó biết mình đã báo công an, thì tay giám đốc gọi cho mình thương lượng. Nó đòi mua vé máy bay cho mình lên Đà Lạt để gặp và xử lý vụ việc của mình. Lúc đó mình nghĩ chẳng rảnh để đi theo nó làm gì, nên hẹn nó lên Sài Gòn để gặp.
Sau trở về, mình lên CA kinh tế Tp Biên Hoà, làm tiếp một đơn tố cáo, khi mà quá hẹn vẫn chưa nhận được tiền, và một đống tờ thỏa thuận của mình với tụi nó.
Những ngày tiếp theo đây, là lúc mà tất cả những mối quan hệ hỗ trợ mình.
Nhờ một mối quan hệ, mình qua gặp một anh phó giám đốc Sở, nhờ anh kiểm tra pháp lý khu đất, rồi chủ trương khu đất đó. Việc bọn nó phân lô bán nền là trái pháp luật, nhưng có 01 điều là tụi nó sở hữu khu đất đó, vậy là tụi nó có tóc, và chính việc gặp anh và được hướng dẫn cách làm về sau, đã tác động lớn vào công cuộc đòi lại tiền. Anh kêu mình soạn 05 tờ đơn, gửi đến những đơn vị liên quan gồm: CA phường, Sở xây dựng, Sở tài nguyên và môi trường, đơn khởi kiện toà án Tp, Sở kế hoạch và đầu tư.
Những lá đơn đó, bản chất về mặt pháp lý sẽ không có giá trị nhiều, nhưng mục đích là nhằm để thông báo cho chính quyền về việc đang xảy ra, nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản, chuyển nhượng khu đất đó.
Tiếp theo, mình nhờ bạn kết nối với anh bạn là công an kinh tế tỉnh, may mắn là đã biết anh lâu nay, nên khi nghe việc của mình, lúc đó đã 9h tối anh vẫn hẹn mình qua gặp để xem hồ sơ.
Nghiên cứu xem hồ sơ, anh nói:
“Bọn này lừa em rồi, nhưng số tiền phải trên 500tr thì công an tỉnh mới thụ lý, dưới 500tr thì do công an TP, em cứ về làm đơn tố cáo, rồi nộp lại cho anh, mai anh gọi cho bọn nó xem sao”.
Qua hôm sau, tay giám đốc gọi cho mình, nói công an tỉnh gọi cho nó lên, rồi nó nói sẽ lên đó gặp công an tỉnh cuối tuần, để xử lý rồi trả tiền lại cho mình.
Đến ngày thì nó lại hẹn qua tuần, giờ nó phải ra Hà Nội chữa bệnh gấp. Mình thấy không ổn, liền hỏi ở Hà Nội chỗ nào, nó kêu ở bệnh viện, mình gọi cho người nhà ở Hà Nội qua kiếm nó, nhưng tới nơi nó lại tắt máy.
Lúc này, nghe tụi nó đã mở văn phòng trở lại. Cũng ko nghĩ gì nhiều nữa, mình kêu bạn bè của mình, rồi thuê thêm người lên để gặp chúng nó, tới cửa thì thấy bảng hiệu tên công ty đã thay đổi, nhưng toàn những người cũ, cảm giác lúc đó thật là thốn.
Ra tiếp mình, là mấy tay in tranh ảnh khắp người. Nó kêu chỉ cho mình vào, còn mấy người kia đứng ngoài. Mình nói đây là người nhà của mình hết, thế là chúng nó hùng hổ lên để dọa mình. Nhưng anh em của mình phía sau, cũng bật chế độ chiến đấu lên, cãi cọ qua lại ồn ào, sợ mất mặt nên chúng nó lại cho vào.
Sau nhiều lần cử ông luật sư nói chuyện, hứa hẹn thoả thuận với mình, đến lần này, các bạn cử một đồng chí tự giới thiệu là phó giám đốc ra tiếp mình, tưởng sao giới thiệu bên nó là công ty thu hồi nợ, hợp tác với bên cty này để làm dự án, rồi giải thích lý do này nọ sao chậm trả tiền cho mình, cảm thấy không ăn thua, nó lại kêu tiếp cái ông luật sư mà lâu nay vẫn kí tá thoả thuận với mình 03 lần trước, cuối cùng mình nhận lại một lời hứa miệng, là tuần sau chờ thằng giám đốc đang điều trị ở hà nội vào sẽ trả tiền cho mình, thấy không ăn thua nữa, nên mình đành ra về.
Anh luật sư này về sau lại thân với mình, và mình mới biết, người nhà anh cũng mua , vào thế kẹt nên anh phải ở lại làm, để lấy tiền ra. Và đến bây giờ mình vẫn giử quan hệ tốt với anh, anh còn giúp mình dựa vào pháp lý mà kiếm được tiền, hay là kiểm tra cho mình từng lô đất mình mua. Thậm chí có lần, còn đi thỏa thuận để lấy lại tiền ở một miếng đất khác chung với mình.
Mấy hôm sau khi có nói chuyện với hai anh bạn về việc của mình, một anh thì ngay đêm hôm đó dẫn mình đi gặp một ông bạn thân của anh đấy là dân xã hội , với ý định nhờ họ đi đòi, lúc này thì vái tứ phương xem cách nào lấy lại tiền, tới gặp thì sau khi nghe chuyện, thì họ nói đưa họ trước một khoản 20tr để làm chi phí, sáng mai họ qua bên đó , đòi được thì họ mới lấy tiền tiếp .
Nhưng mình lúc đó, mục đích đi gặp mong có thêm phương án, chứ lúc đó mình đang làm việc với công an kinh tế, và phần bữa trước mình đã gửi hình cái thằng phó giám đốc, mình gặp ở công ty về cho chú mình ở thanh hoá, và biết tụi đòi nợ này liên quan tới cty đòi nợ thành hồ, nên số má tụi nó có. Nên mình nói để chờ bên công an , vì mình cũng đang chờ thông tin từ bên đó để xử lý tiếp
Mình quay về gặp công an tỉnh , thì việc anh đó hẹn nó hai tuần nay , nó viện lý do để không lên, và nó cũng thừa biết rằng thẩm quyền của công an tỉnh, sẽ không trực tiếp gửi giấy mời cho nó được. Vì là phía sau nó có tay luật sư rất cứng, chuyên đi binh để làm dự án.
Thấy tình hình không khả quan, mình xuống đội công an kinh tế biên hoà, thì thẩm quyền xử lý vụ án nằm ở bên này, và may mắn một lần nữa đến với mình, anh công an đang thụ lý vụ án là người có tâm, sau khi trao đổi anh nói sẽ hỗ trợ mình, qua đó mình biết những thông tin, từ những giấy tờ công chứng giữa chủ đất với Cty kia, nếu không có cơ quan điều tra yêu cầu cung cấp thông tin, thì chẳng ai lấy được những giấy tờ đó.
Từ đây, thông tin cực kì quan trọng là chủ đất đang giử 03 tỷ tiền cọc của bọn nó, và giá trị khu đất giao dịch là 20 tỷ, vậy là đến thời điểm này, đã vượt quá thời gian thanh toán cho chủ đất, nếu xét theo hợp đồng là tụi nó phải mất 03 tỷ tiền cọc,
Và 05 lá đơn mình gửi lên các cơ quan chức năng, bắt đầu được phản hồi, đầu tiên là sở tài nguyên môi trường của tỉnh, họ mời mình lên để xác minh vụ việc. Việc này tay chủ đất cũng nắm, nên mình đặt giả thiết là tay chủ đất sẽ không dại gì đi loằng ngoằng với mình, vì số tiền nhỏ, hắn ta có thể sẽ tác động kêu đám kia trả tiền lại cho mình, miếng đất của hắn giá trị lớn, nếu như sự việc bể ra, cái chủ trương thành phố cấp có nguy cơ bị thu hồi ( Anh công an đã nói mình là đã có chỉ thị của thành phố về việc này). vì mục đích được cấp không phải để phân lô bán nền,
Sau khi anh công an gửi 03 giấy mời cho chủ đất, vẫn không lên, gọi điện thoại thì tay đó lý do bệnh tật này nọ, giống ý như tay giám đốc kia, không để tụi nó diễn tuồng nữa, anh hỏi mình địa chỉ nhà của thằng chủ đất bên bình dương , và hôm sau xin giấy công tác, Anh lên công an phường đó, được công an phường dẫn thẳng qua nhà của tay chủ đất, lúc đó thì thấy giọng khõe khoắn, không rĩ rả, thều thào như lúc nói chuyện trọng điện thoại nữa.
Lập tức tay chủ đất gọi cho mình, đổ lỗi cho mình, sao lại đưa công an lên nhà ông ấy, và hăm doạ ngược lại mình , lúc đó mình ú ớ bị khớp, nói chú làm ăn lớn , mà số tiền của con không đáng gì mà chú không trả thì chú mệt thêm thôi. Làm việc với hắn đến tối,thì anh em gặp lại để đi ăn cơm , Anh trấn an mình để Anh làm việc tiếp.
Qua việc này mình chứng kiến, ở Việt nam công an họ nắm rất sát từng con người , nên ở việt nam không tội phạm nào mà không bị bắt cả, chỉ là muốn bắt hay không thôi.
.
Sau khi tay chủ đất làm việc với công an, thì bọn trên công ty tức tốc điện thoại, hẹn mình lên để giải quyết, lần này mình cũng không tin bọn nó lắm, nhưng cũng chạy lên xem tụi nó nói gì ,
Mình chạy qua gặp một anh bạn nữa, Anh này thì xem xong giấy tờ thì nói là lúc nào lấy được tiền thì anh đó mới lấy chi phí, hôm nay anh đi lên theo mình xem sao, vì hôm nay tụi nó kêu mình lên để xử lý, nếu hôm nay tụi nó không trả thì anh sẽ nhận đòi lại tiền cho mình.
Đúng 13h , mình chạy lên thì hôm nay coi bộ đông đủ, bảng hiệu công ty đã đổi lại đúng tên công ty, lần này thì là cái thằng được cho là đứng sau tất cả mọi chuyện, điều khiển một đám người kia. Ông giám đốc công ty cũng là làm thuê , làm bình phong thôi. Nó hỏi mình về việc những lá đơn, việc công an lên gặp tay chủ đất
Sau một hồi trao đổi, nó kêu sáng mai mình rút hết đơn tố cáo ở các cơ quan, thì nó sẽ trả tiền lại cho mình, mình đồng ý và nói phải cầm tiền theo, mình rút hết đơn ra thì phải trả tiền lại ngay ở đồng nai.
Bọn nó cũng đồng ý,
Sáng hôm sau mình lên, bọn chúng tập hợp đông đủ, mình nói cho mình xem tiền rồi mới đi, thế là bọn chúng chồng tiền trước mặt , nhưng không cho đếm và đi theo kèm là 05 thằng, lúc đó cũng ớn lắm, mà nghĩ tụi nó cũng không dám làm gì, sau những gì tụi nó thấy mình làm.
Xuống tới đồng nai, vào công an tp rút đơn,lên CA tỉnh, lúc ở công an tỉnh Anh công an chạy ra đưa mình tờ đơn, anh khoác vai mình, nhìn đám giang hồ , giang háng trong xe mặt xanh như tàu lá chuối,rồi qua bên các sở, cuối cùng là về công an phường chổ có đất.
Tụi nó tới đây thì làm như ở nhà, vì trước đó tụi nó đã xuống đây quan hệ để bán khu đất đó rồi. Nhưng xui là tay trưởng công an phường đi không có ở đó, còn lại anh phó công an, mà anh đó mình đã gặp trước và trình bày về việc của mình. Tới đây lại may mắn là anh đó lại giúp
Sau khi xong việc rút hết đơn, tụi nó định bày trò chuồn , thay vì trả tiền cho mình ngay lúc đó, mình linh cảm lại bị lừa lần nữa, thế là mình gọi người ra, bao vây xe của nó lại. Rồi vào nhờ anh CA phường, mời tụi nó vào Phường, để trả tiền lại cho mình như thoả thuận. Anh CA phường liền chạy ra chặn tụi nó lại,và mời vào Phường, mấy thằng kia gọi về sài gòn kêu đám đàn anh xuống, mình kêu người chặn xe, còn kêu người nằm dưới bánh xe không cho tụi nó chạy, Khi công an đi ra thì đám tụi nó sợ, một hồi thì ông trưởng CA về, mà ông lại xỉn mất, nên sau khi giải trình sự việc, thì ông kêu mình đi theo nó về công ty để nó giải quyết ,
Thấy không ổn rồi, mà cũng không biết làm thế nào, lúc đó mình lo lắng nhìn anh CA, may mà anh đó nói, em cứ theo tụi nó về đi, tụi nó không trả tiền thì gọi cho anh, thế là mình theo tụi nó về.
Về đến sg là 6h tối, tụi nó để cọc tiền trước mặt mình, nhưng mình đòi đếm tụi nó lại không cho, tụi nó làm bản thoả thuận, và đưa mình đọc, lúc này mình mới hiểu ra là tại sao tụi nó bắt mình về đây, và để trước mặt không cho mình đếm
Cọc tiền đó chỉ có 80% số tiền thỏa thuận với mình, và tụi nó chỉ định trả mình bấy nhiêu, rồi hẹn ngày trả số còn lại , trước đó mình đã đồng ý nhận lại 80%, cơn uất hận nổi lên, một lần nữa tụi nó lại lừa mình tiếp, mình gọi về cho anh công an tỉnh dưới này, nhưng không gọi được, mình gọi lại cho anh Phó CA phường, anh nói cái này em quyết định thôi, mình dạ dạ rồi cúp máy và diễn như có một chỉ thị nào đó, trong lòng lúc đó lên máu,
Vì mình biết bị gài nếu mà lấy số tiền đó xem như mình mất luôn số tiền còn lại. Do khi nhận một phần tiền thỏa thuận, thì vụ án từ hình sự sẽ trở thành dân sự,lúc đó muốn lấy lại tiền thì chỉ có đi kiện ra tòa, mà vậy thì xong luôn .
Đơn tố cáo mình đã rút, chỉ vài giây suy nghĩ, mình nói “ tao không chấp nhận,và lấy lại hết giấy tờ. Tao sẽ cho tụi mày trả giá vì hôm nay lại lừa tao ”. Và đứng dậy ra về, đi ra tới cửa thì tụi nó kêu mình vào, và đưa hết số tiền còn lại
Đêm đó, mình nhìn số tiền lấy về mà lòng đầy suy nghĩ thay vì vui mừng, sau một khoảng thời gian tưởng như mất rồi, vì nó mà mình làm phiền biết bao nhiêu người, vì sự thiếu hiểu biết và nhẹ dạ cả tin, cộng thêm lòng tham . Nhờ bài học này, mà bây giờ mình đi giải quyết lại những miếng đất khó về pháp lý.
Vậy nên , quan trọng nhất trong việc đầu tư, là phải tự mình trang bị kiến thức, tìm hiểu thật cặn kẽ. Nguyên tắc sống còn là thấy sổ thì mới mua, ngoài ra phải có người nắm thị trường để họ kiểm tra quy hoạch cho bạn cũng như tư vấn pháp lý của BDS mà chúng ta mua, tránh những sai lầm như mình
Việc bạn có một môi giới ruột có tâm vô cùng quan trọng, nói đi cũng nói lại, nếu ngày đó cái tay môi giới kia , không thông báo sớm cho mình, mà im luôn thì có khi mình cũng cùng chung số phận với mấy nạn nhân kia.
Trong lúc hoạn nạn, mới thấy được lòng người, biết ơn những anh em đã hỗ trợ mình ở giai đoạn đó, bây giờ lúc nào anh em cần mình sẽ luôn có mặt.
Cuộc chiến cho đến lúc này vẫn còn diễn ra , vì những nạn nhân không may mắn như mình, vẫn phải đang đi đòi lại công lý cho mình, nhưng phía trước vẫn mịt mù lắm, còn nhớ như in cái hình ảnh đôi vợ chồng anh chị kia, lúc mình thông báo về vụ việc, thì hai vợ chồng bàng hoàng, ánh mắt lo sợ mất tiền. Mà họ có giàu có gì đâu, nhà thì đang ở thuê, còn trên tay đứa con vừa mới sinh. Nó ám ảnh mình không quên được.
