Bài viết của HiepHoPe từ group Đam mê Bất động sản. Mình share lại cho mọi người đọc và cùng cho ý kiến.
--------
==> Văn dài nên chịu khó ae nhé!
[THỰC CHẤT CÁI GỌI LÀ “HỢP ĐỒNG HỢP TÁC ĐẦU TƯ/GÓP VỐN/VAY” TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI]
(Nói về một cái thứ "khỉ mẹ" mà nhiều người bị dính phốt) 
Xin chào các anh chị em, bài trước tôi đã phân tích và chia sẻ với anh chị em về bản chất pháp lý và các vấn đề liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai. Bài đó là cơ sở quan trọng để chúng ta có cái nhìn tổng quan về bất động sản hình thành trong tương lai và hiểu sâu hơn về nó. Tại bài này, chúng ta sẽ cùng nhau hiểu rõ hơn cái gọi là “Hợp đồng hợp tác đầu tư/góp vốn/vay/liên kết đầu tư/liên kết kinh doanh/liên doanh....và một loạt cái tên gọi "khỉ mẹ" nào khác nữa” trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai nhé. Đây là hình thức Hợp đồng mà nhiều chủ đầu tư “lừa đảo” khách hàng và đánh vào tâm lý, lòng tham của khách hàng để trục lợi nguồn vốn.
1. Ví dụ điển hình về kiểu hợp đồng “hợp tác đầu tư/góp vốn/vay”?
- Ngày 16/4/2009, ông T có ký 03 “Hợp đồng hợp tác đầu tư” với Công ty TP về việc mua nền đất dự án khu dân cư “Everluck Residence” tại thị trấn TT, huyện TT, tỉnh LA do Công ty TP làm chủ đầu tư. Số nền: 03, Mã nền: I-25; I- 26; I-27. Tổng giá trị hợp đồng 495.000.000đ. Nền I-25: Ông T đóng ngày 16/4/2009 là 66.000.000đ, ngày 06/10/2009 là57.750.000đ. Tổng cộng là 123.750.000đ tương đương 75% giá trị hợp đồng.
- Nền I-26; I-27: Ngày 16/4/2009, ông T đã đóng đủ cho Công ty TP mỗi nền là 66.000.000đ, tương đương 40% giá trị hợp đồng.
- Tuy nhiên, đến nay Công ty TP vẫn chưa giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho ông T. Hiện tại, Công ty TP đã chuyển nhượng toàn bộ dự án cho một nhà đầu tư mới là công ty ML nhưng chưa có sự đồng ý và không thông báo với ông T. Như vậy, Công ty TP đã không thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết.
- Vụ việc đã được khởi kiện bởi Ông T và Tòa án giải quyết vụ án trên cơ sở những nhận định sau đây:
+ Tranh chấp giữa ông Trần Quốc T với Công ty TP là tranh chấp về hợp đồng mua bán công trình xây dựng nền nhà ở, chứ không phải Hợp đồng hợp tác đầu tư.
+ Thời điểm giao nền dự kiến là cuối năm 2009, nhưng Công ty TP không giao được do chưa xây dựng cơ sở hạ tầng và đã chuyển nhượng toàn bộ dự án lại cho công ty ML. Ông T và đại diện của Công ty TP thống nhất hủy 03 Hợp đồng hợp tác đầu tư nêu trên
+ Thực chất hợp đồng ký kết giữa ông T và Công ty TP là hợp đồng mua bán công trình xây dựng nền nhà ở. Theo Điều 194 Luật Đất đai và khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án nhà ở phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Công ty TP chưa làm hoàn chỉnh được hạ tầng nên không đủ điều kiện để giao nền và tách chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Do đó, lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được là do Công ty TP.
+ Hủy các hợp đồng đã ký giữa ông T và Công ty TP
+ Yêu cầu Công ty TP hoàn tiền và bồi thường cho ông T.
Chưa bàn đến câu chuyện đúng sai của ví dụ trên, chúng ta hãy cùng tiếp tục tìm hiểu những nội dung dưới đây để có cái nhìn rõ ràng nhất nha!
2. Thực chất cái gọi là “Hợp đồng hợp tác đầu tư/góp vốn/vay” trong giao dịch bất động sản là gì?
• Chúng ta nhận ra một thực tế rằng, trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh/đầu tư. Và dĩ nhiên, sự cố tình của các chủ đầu với mục đích không chuẩn chỉnh, lạm dụng vốn của khách hàng, huy động vốn bất hợp pháp…. đã khiến họ luôn trong trạng thái không đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh. Và thêm nữa, nói thật là nhiều khách hàng chúng mình cũng THAM qua, nên lờ đi những cái đúng để mong ngóng nhiều điều hay, nhiều điều tuyệt đẹp, viễn cảnh tươi sáng trước mắt sẽ đến với mình. “Tại anh, tại ả và tại cả đôi bên” đó an hem ạ! Trách, căm ghét, thù hận họ 10 thì cũng phải nhìn lại chính mình, trách mình không khôn ngoan, không tỉnh táo và nhiều người còn THAM LAM quá cơ.
• Câu hỏi đặt ra là các hợp đồng kiểu như trên vừa nói thực chất bản chất nó có phải hợp tác đầu tư/kinh doanh không? Có phải góp vốn cùng làm ăn không? Có phải cho vay và muốn vay tiền của nhau không? Trả lời luôn cho anh chị em thấy là KHÔNG, bởi, thực sự các Hợp đồng kiểu như ví dụ ở Phần 1 đã nêu là Hợp đồng mua bán, khoản tiền anh chị em trả cho chủ đầu tư (được gọi mỹ miều là “khoản đầu tư”, “khoản vay”, “khoản hợp tác”) thực chất là KHOẢN TIỀN TRẢ TRƯỚC của Hợp đồng mua bán đấy.
• Như phần tích ở bài về Bản chất của bất động sản hình thành trong tương lai, thì Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Như vậy, chủ đầu tư:
+ TH1: Nếu bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án.
+ TH2: Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Khi dự án chưa đáp ứng những cái nêu trên, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được phép nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ, không được trả bằng quyền sử dụng đất nền…Điều này có nghĩa là:
+ Chủ đầu tư và khách hàng có thể ký với nhau hợp đồng hợp tác/đầu tư kinh doanh, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay nhưng phải đúng mục đích của hợp đồng đó, có nghĩa là hợp tác làm ăn với nhau chia lời nhuận bằng tiền, ăn chia với nhau bằng tiền trên cơ sở khoản đầu tư, trả lãi suất khoản vay trên cơ sở cho nhau vay mượn. Tuyệt đối không thể dùng tên gọi của Hợp đồng đó để trá hình cho Hợp đồng mua bán và cam kết trả khách hàng căn hộ hoặc quyền sử dụng đất nền được. Việc các bên giao kết với nhau một Hợp đồng kiểu như ví dụ ở Phần 1 là SAI.
+ Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:
“…2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
Pháp luật quy đình rằng, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.
Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký các hợp đồng kiểu hợp đồng hợp tác/đầu tư kinh doanh, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp các đồng kiểu này là trái với quy định của pháp luật. Biểu hiện của việc trái thường hiện diện dưới những kiểu sau:
+ Thực chất hợp đồng là mua bán, chuyển nhượng bất động sản nhưng lại đặt tên là hợp đồng hợp tác/đầu tư kinh doanh, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay…
+ Tên hợp đồng là hợp đồng hợp tác/đầu tư kinh doanh, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay nhưng lại có điều khoản thỏa thuận về việc ưu tiên mua nhà, nhận chuyển nhượng đất, cam kết trả khách hàng căn hộ, quyền sử dụng đất….
+ Không có điều khoản thỏa thuận về lãi suất được hưởng trên cơ sở khoản đầu tư, hợp tác, khoản vay, khoản góp vốn của khách hàng.
3. Rủi ro nào ập đến với khách hàng một cách đã có sắp đặt và tính toán trước của những chủ đầu tư gian trá?
• Một câu hỏi đặt ra đó là, khi ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng vay kiểu như trên thì sẽ xảy ra tình trạng rủi ro gì đối với khách hàng?
• Theo quy định của pháp luật, một giao dịch dân sự có dấu hiệu vi phạm do sai về mục đích và nội dung, vi phạm điều cấm của pháp luật như trênsẽ bị vô hiệu. Như nhiều bài phân tích tôi đã nói, khi bị vô hiệu vô hiệu, các bên phải hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh hay hợp đồng vay trá hình kiểu thế nhằm che giấu đi bản chất của một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
• Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng và thiệt hại thực tế mà khách hàng phải chịu. Và cuối cùng thì, nhà khách hàng định mua, đất khách hàng định lấy có thể sẽ mãi mãi không bao giờ được nhìn thấy, công cuộc đi đòi lại tiền của chủ đầu tư là công cuộc kiện tụng, gian nan đầy thử thách mà khó nhìn thấy tia sáng ở cuối con đường.
• Hãy lưu ý rằng, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
- Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
CHẮC ĐẾN ĐÂY THÌ ANH CHỊ EM ĐÃ HIỂU PHẦN NÀO VỀ MỤC ĐÍCH CỦA BÀI VIẾT NÀY RỒI ĐÚNG KHÔNG? CUỐI CÙNG, TÔI VẪN MONG MUỐN SAU BÀI NÀY CÁC ANH CHỊ EM TỈNH TÁO ĐỂ ĐẦU TƯ THÔNG MINH HƠN!
Chúc anh chị em sức khỏe, mạnh mẽ và thêm nhiều hiểu biết!
Trân trọng,
