Thời điểm Thẩm định giá

Tôi thấy có một thực trạng rằng ngay cả những thuật ngữ đơn giản (và ko kém phần quan trọng) vẫn chưa được quy định và hiểu thống nhất, chẳng hạn như "Thời điểm thẩm định giá". Rất nhiều công ty và Thẩm định viên đã sử dụng không thống nhất với nhau.

Ví dụ:

+ Thời điểm thẩm định giá doanh nghiệp, có công ty ghi cả 0h00p ngày dd/mm/yyyy. 

Có công ty ghi ngày dd/mm/yyyy.

+ Nhưng cũng không ít chứng thư lẫn báo cáo TĐG chỉ ghi tháng/năm (dd/yyyy)

Thời điểm thẩm định giá là một trong những khái niệm quan trọng nhất khi thực hiện Thẩm định giá. Cơ sở giá trị nào cũng đều nêu rõ "Tại thời điểm thẩm định giá", hoặc "vào thời điểm thẩm định giá". Chẳng hạn theo Thông tư 30/2024/TT-BTC quy định:

Cơ sở giá thị trường: Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

Cơ sở giá trị thuê thị trường: Giá trị thuê thị trường là khoản tiền ước tính để được thuê một quyền lợi từ bất động sản tại địa điểm, thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng cho thuê và người sẵn sàng thuê theo các điều khoản thuê thích hợp trong một giao dịch khách quan, độc lập sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc..... Trường hợp xác định giá trị thuê không thuộc một hợp đồng thuê thực tế, thì các điều khoản và điều kiện giả định của hợp đồng thuê giả định này phải được thị trường chấp nhận cho từng loại bất động sản giữa các bên tham gia thị trường vào ngày thẩm định giá.

Cơ sở Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là số tiền ước tính tại thời điểm thẩm định giá của một tài sản đối với một chủ sở hữu cụ thể hoặc chủ sở hữu tiềm năng cho hoạt động đầu tư cụ thể hoặc các mục đích hoạt động cụ thể.

Giá trị bắt buộc phải bán phản ánh giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá trong trường hợp người bán bắt buộc phải bán tài sản trong một thời gian hạn chế, dẫn tới không thực hiện được việc tiếp thị đầy đủ và người mua có thể không được kiểm tra về nhiều mặt liên quan đến tài sản một cách đầy đủ. Bắt buộc phải bán là tình huống mà giao dịch dự kiến được diễn ra

Giá trị ngang bằng là mức giá ước tính cho việc chuyển nhượng của tài sản giữa hai bên đã được xác định cụ thể, có hiểu biết và sẵn sàng mua bán tại địa điểm, thời điểm thẩm định giá; mức giá này phản ánh lợi ích tương ứng của các bên.

Điều này có nghĩa là gì, thời điểm thẩm định giá phải được hiểu thống nhất và sử dụng nhất quán, không thể lúc thì thời điểm được hiểu theo ngày/tháng/năm, lúc thì tháng/năm (một khoảng rộng hơn nhiều).

...

Vậy thế nào là thời điểm ? Thời điểm khác gì với khoảng thời gian ?

Theo Điều 144 và 147 Luật Dân sự 2015, Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Còn thời điểm bắt đầu thời hạn:

1. Khi thời hạn được xác định bằng phút, giờ thì thời hạn được bắt đầu từ thời điểm đã xác định.

2. Khi thời hạn được xác định bằng ngày, tuần, tháng, năm thì ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày được xác định.

3. Khi thời hạn bắt đầu bằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó.

Như vậy, theo Luật Dân sự 2015, thời hạn là khoảng giữa 2 thời điểm. Còn thời điểm xác định rộng nhất là tính từ ngày cụ thể, hẹp hơn là phút, giờ của ngày cụ thể.

Nhìn sang ngành thường được cho là gần gũi với thẩm định giá là kế toán. Chúng ta vẫn biết các chỉ tiêu trong Bảng cân đối kế toán (BS) là các chỉ tiêu trong mang tính thời điểm, do vậy BS luôn ghi rõ ngày cụ thể, chẳng hạn ngày 31/12/N. Nhưng các chỉ tiêu trong Báo cáo Kết quả kinh doanh (IS) lại mang tính thời kỳ (hay một khoảng thời gian), nên người ta thường ghi báo cáo KQKD quý I/II/III/IV hoặc cả năm 202x. Hoặc có thể ghi từ ngày dd/mm/yyyy đến ngày dd/mm/yyyy.

Cũng phải nhắc lại rằng, các cơ sở giá trị trên được tham khảo từ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế IVS. Nên điều quan trọng cần phải tìm hiểu xem IVS đang quy ước thế nào về thời điểm thẩm định giá. "Thời điểm thẩm định giá" được dịch từ thuật ngữ "Valuation date" trong IVS.

Phiên bản IVS mới nhất hiện nay (có hiệu lực từ 31/01/2025) quy ước Valuation Date là "The point in time to which the valuation applies." 

Vậy định dạng của date thế nào ? Tôi lấy ví dụ 2 trong số 4 big4 TĐG BĐS trên thế giới (tất nhiên tôi đã xem 1 số lượng nhiều báo cáo hơn thế này, nhưng vì chúng tương tự nhau, tôi chỉ trích đăng 2 là đủ).

+ Báo cáo thẩm định giá của CBRE (nước ngoài, ko phải CBRE Việt Nam), xem Date of value

+ Báo cáo của JLL (cũng bển), xem dòng cuối cùng

Tất nhiên hiện nay, Chuẩn mực TĐG cũng chưa quy định cụ thể, rõ ràng về "thời điểm thẩm định giá". Vậy với những thông tin tôi cung cấp ở trên, các bạn nghĩ thế nào về Thời điểm thẩm định giá (Valuation date) ?

Cùng join group để vote ý kiến nhé. 

Phương pháp lợi nhuận và Phương pháp thặng dư

Định giá bất động sản trên thực tế được thực hiện thông qua ba phương pháp định giá (ở Mỹ) hoặc năm (ở các quốc gia chịu ảnh hưởng bởi truyền thống của Anh). Ba phương pháp chính, được ưu tiên phân loại ở Hoa Kỳ, là phương pháp so sánh, phương pháp "đầu tư" (hoặc "thu nhập") và phương pháp "chi phí". Thực tiễn của Anh bổ sung thêm hai phương pháp, phương pháp "lợi nhuận" và phương pháp "phần dư". Hai phương pháp sau này nói một cách rạch ròi thì không phải là những phương pháp riêng biệt. Phương pháp lợi nhuận dựa trên phương pháp đầu tư, nhưng được áp dụng cho bất động sản chuyên dụng, trong khi phương pháp phần dư là sự kết hợp của ba phương pháp chính và áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển.

(Nguồn: Trích trong Một quyển sách về định giá từ US)

-----

Real estate valuation in practice is effected via three (in the US) or five (in countries influenced by British tradition) valuation methods. The three primary methods, the categorisation preferred in the US, are the ‘sales comparison’ method, the ‘investment’ (or ‘income’) method and the ‘cost’ method. British practice adds two methods, the ‘profits’ method and the ‘residual’ methods. These two latter methods are not distinct methods, strictly speaking. The profits method is based on the investment method, but applied to specialised property, while the residual method is an amalgamation of the three primary methods, and applied to property with development potential.

Chuỗi Webinar của IVSC từ 13-25/6

 

Chuỗi hội thảo webinar về thẩm định giá của IVSC năm 2024, được tài trợ bởi Kroll

Chuỗi hội thảo trực tuyến về thẩm định giá IVSC năm 2024, được tài trợ bởi Kroll, sẽ diễn ra từ ngày 13 đến ngày 25 tháng Sáu, với một chương trình đầy ắp các hội thảo chuyên đề và sự tham gia của các chuyên gia quốc tế hàng đầu

IVSC vui mừng giới thiệu Chuỗi webinar năm 2024, được tài trợ bởi Kroll, diễn ra từ ngày 13-25 tháng 6 năm 2024. Chuỗi sự kiện năm nay bao gồm năm chuyên đề hấp dẫn, nơi các chuyên gia quốc tế chia sẻ những hiểu biết của họ về một loạt các chủ đề thẩm định giá. Hãy cùng chúng tôi khám phá các xu hướng chính và những phát triển mới nhất trong giới thẩm định giá.

Các chuyên đề bao gồm:

• Xu hướng toàn cầu định hình nền kinh tế ngày nay (13 Tháng Sáu, 14:00 BST): Hội thảo  này khám phá các xu hướng kinh tế vĩ mô chính và tác động của chúng đối với kinh doanh và đầu tư, chẳng hạn như công nghệ, biến đổi khí hậu và tài chính toàn cầu, cung cấp bối cảnh cho các cuộc thảo luận tập trung vào định giá sắp tới.
• Những phát triển mới nhất trong tài sản kỹ thuật số (18 tháng 6, 14:00 BST): Khám phá thế giới phát triển của tài sản kỹ thuật số, bao gồm tiền điện tử, công nghệ blockchain và các ứng dụng rộng lớn hơn của chúng. Phiên họp này cũng bao gồm hành vi của nhà đầu tư, tiến bộ công nghệ và thay đổi quy định, xem xét các tác động đối với việc định giá.
• Động cơ kinh tế: Vai trò của định giá IP trong tăng trưởng và đổi mới (20 Tháng Sáu, 12:00 BST): Kiểm tra tầm quan trọng ngày càng tăng của sở hữu trí tuệ (IP) trong việc tạo ra giá trị, bao gồm sự phức tạp về định giá và tác động của nó đối với các nền kinh tế dựa trên tri thức. Phiên này cũng khám phá cách định giá IP chính xác có thể thúc đẩy sự đổi mới và đảm bảo tài chính.
• Điều hướng rủi ro định giá (21 Tháng Sáu, 14:00 BST): Khám phá các rủi ro định giá khác nhau, nhấn mạnh sự siêng năng và các chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả. Thảo luận về các yếu tố rủi ro chính, thách thức trong ngành và các phương pháp hay nhất để định giá danh mục đầu tư, giải quyết các công cụ tài chính phức tạp và các tác động pháp lý.
• Định giá trong quá trình chuyển đổi: Điều hướng sự phức tạp của tái cấu trúc (25 Tháng Sáu, 13:00 BST): Hiểu được vai trò quan trọng của định giá trong việc tái cấu trúc, kiểm tra sự phức tạp của môi trường tài chính và cách các doanh nghiệp có thể thích ứng thông qua các hoạt động định giá chiến lược. Phiên họp này thảo luận về định giá trong quá trình tái định vị và nỗ lực phục hồi tài chính, cũng như tác động của môi trường pháp lý đối với hoạt động tái cấu trúc.

Các diễn giả chuyên gia của chúng tôi bao gồm:

• Lim Hwee Hua, Quyền Chủ tịch IVSC và cựu Bộ trưởng Văn phòng Thủ tướng, Chính phủ Singapore
• Daren Tang, Tổng Giám đốc Diễn đàn Sở hữu Trí tuệ Thế giới của Liên Hợp Quốc
• Ranjit Singh, Giám đốc, Thị trường Toàn cầu, Thị trường Tiền tệ và Vốn, Quỹ Tiền tệ Quốc tế
• Lally Rementilla, Đối tác quản lý, Tài chính sở hữu trí tuệ, Ngân hàng Phát triển Kinh doanh Canada
• Paul Kuipers, Đối tác &; Lãnh đạo Thực hành Ngân hàng, LinkLaters
• Rena Lee, Giám đốc điều hành, Văn phòng Sở hữu trí tuệ Singapore (IPOS)

Hãy đăng ký tham gia hội thảo miễn phí này, nơi bạn có thể nghe từ các chuyên gia quốc tế và tham gia vào các cuộc thảo luận sâu sắc. Cho dù bạn là chuyên gia thẩm định giá, lãnh đạo doanh nghiệp hay chuyên gia tài chính, các hội thảo này mang đến cơ hội duy nhất để cập nhật thông tin về các vấn đề mới nhất định hình thế giới thẩm định giá.

Link đăng ký Chuỗi hội thảo trực tuyến về thẩm định giá IVSC 2024, được tài trợ bởi Kroll - Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế

IVSC ban hành Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVS) mới

Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVS) là các tiêu chuẩn dựa trên nguyên tắc được công nhận trên toàn cầu, tạo nền tảng thẩm định giá cho tất cả các tài sản và khoản nợ. Được phát triển bởi Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm Định giá Quốc tế (IVSC) và được sử dụng bởi các chuyên gia tại hơn 100 quốc gia, IVS đóng một vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng, khả năng so sánh và tính minh bạch của công tác thẩm định giá.

Vừa qua, ngày 31/01/2024, IVSC đã ban hành phiên bản cập nhật mới nhất của IVS được (có hiệu lực từ ngày 31/01/2025). Đây là bản cập nhật mang tính bước ngoặt định hình tương lai của Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế.Trong bản cập nhật mới nhất lần này bao gồm các chương mới về Data & Inputs, Documentation, and Financial Instruments. 

Phần Tiêu chuẩn chung (IVS General Standards) cũng đã được sắp xếp lại để phản ánh chính xác hơn quy trình thẩm định giá hiện đại, cũng như nhiều người tham gia vào việc chuẩn bị, xem xét và sử dụng kết quả thẩm định giá.

Những cải tiến đáng kể này diễn ra sau một giai đoạn tham vấn cộng đồng rộng rãi vào năm 2023, bao gồm các cuộc họp hội đồng quản trị công khai, hội thảo trên web và thuyết trình, cùng với một cuộc tham vấn chính thức diễn ra từ tháng Tư đến tháng Bảy.

Link tải Tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2024

Bố cục của Tiêu chuẩn TĐG quốc tế:

IVS General Standards	IVS Asset Standards
IVS Glossary IVS 100: Valuation Framework IVS 101: Scope Of Work IVS 102: Bases Of Value IVS 103: Valuation Approaches IVS 104: Data & Inputs IVS 105: Valuation Models IVS 106: Documentation & Reporting	IVS 210: Intangible Assets IVS 220: Non-Financial Liabilities IVS 230: Inventory IVS 300: Plant, Equipment & Infrastructure IVS 400: Real Property Interests IVS 410: Development Property IVS 500: Financial Instruments

 

Định giá Bất động sản cho mục đích tính thuế tại Indonesia

Chính phủ Indonesia khởi xướng Chương trình Cải thiện PBB (PBBIP) năm 1987 để tạo thuận lợi cho việc thực hiện Luật PBB số 12/1985. Khoảng 10% của Khoản vay Khu vực Đô thị (270 triệu USD) từ Ngân hàng Thế giới đã được dành để hỗ trợ cho PBBIP, tương đương 25,6 triệu USD. Lúc đầu hầu hết sự quan tâm và nguồn lực đều hướng vào cải thiện công tác định giá bất động sản. Ví dụ, 98% ngân sách của PBBIP lấy từ Khoản vay Khu vực Đô thị được phân bổ cho các hoạt động định giá bất động sản, chú trọng vào đánh giá bất động sản đắt tiền ở đô thị và đào tạo ở nước ngoài.

Mặc dù có “Kế hoạch hành động B của PBB” để cải thiện công tác quản lý và điều hành thuế, những hoạt động này chủ yếu được xem như là tăng phạm vi thu thuế thông qua việc cải thiện các thủ tục phát hiện, đăng ký và định giá tài sản. Nhu cầu cải thiện hệ thống hành thu và cưỡng chế chỉ được ghi nhận chung chung, không kèm theo một chiến lược cụ thể hay nguồn lực đáng kể. Việc PBBIP đặt trọng tâm vào công tác đăng ký và định giá bất động sản cũng được phản ánh trong các hoạt động của Cơ quan PBB trong suốt quá trình thực hiện PBBIP.
Theo Kế hoạch hành động A PBB, từng bất động sản trong số 10.000 bất động sản có giá trị cao tại các thành phố như Jakarta, Bandung và Medan được các công ty hoặc tổ chức định giá nước ngoài, kết hợp với các đối tác trong nước, xác định giá trị. Hiện tại hơn 50.000 bất động sản ở Jakarta được định giá theo phương pháp bán cá nhân do mười người định giá PBB dưới sự hướng dẫn của 10 nhân viên định giá nước ngoài. Ngoài ra, chương trình cũng cấp học bổng 3 năm để học lấy bằng định giá chuyên nghiệp ở các trường đại học ở nước ngoài, bên cạnh các khóa học định giá kéo dài ba tháng tại Viện Định giá Quốc gia của chính phủ Malaysia"
Ở nông thôn cũng như thành thị, thuế đánh vào bất động sản đã tăng trong khoảng từ 8,1% (ở Irian Jaya) đến 55,6% (ở Đông Nam Sulawesi) từ 1989 đến 1990, tăng bình quân 19,1% (xem Bảng V-8). Có lẽ tình cờ mà số 41.383 bất động sản được định giá chuẩn ở Jakarta cũng tăng giá trị 19,1% từ năm 1988 đến 1989. Mục tiêu tổng thể của PBBIP là 1985/86 đến 1988/89 phải tăng gấp đôi số thuế bất động sản. Thực tế là mục tiêu này đã hoàn thành một năm trước thời hạn, trước cả khi các công tác dữ liệu và định giá có tác động đến việc tính thuế.

Cũng có nhiều tranh luận về chất lượng của phương pháp định giá mới dựa vào máy tính, về việc tính thuế ngang nhau cho các loại bất động sản tương tự, về việc tính thuế tương đối nhất quán cho các đối tượng khác nhau, về năng lực của Cơ quan PBB trong việc cung cấp dữ liệu cần thiết để duy trì mô hình, và về năng lực của cán bộ thuế và người nộp thuế để hiểu rõ cách tính tiền thuế dựa vào máy tính:
Mô hình định giá phải được đơn giản hóa và sau đó thử theo các tiêu chuẩn thẩm định giá. Điều này sẽ bảo đảm rằng mô hình dự báo giá trị thị trường một cách chính xác, có thể giải thích cho người nộp thuế hiểu và có thể được xây dựng với nhu cầu dữ liệu tối thiểu.
(Trích Chương 5. Nghiên cứu thuế BĐS của Indonesia - GS. Jay Rosengard, trường Harvard Kenedy School, ĐH Harvard)