Định giá Bất động sản cho mục đích tính thuế tại Indonesia

Chính phủ Indonesia khởi xướng Chương trình Cải thiện PBB (PBBIP) năm 1987 để tạo thuận lợi cho việc thực hiện Luật PBB số 12/1985. Khoảng 10% của Khoản vay Khu vực Đô thị (270 triệu USD) từ Ngân hàng Thế giới đã được dành để hỗ trợ cho PBBIP, tương đương 25,6 triệu USD. Lúc đầu hầu hết sự quan tâm và nguồn lực đều hướng vào cải thiện công tác định giá bất động sản. Ví dụ, 98% ngân sách của PBBIP lấy từ Khoản vay Khu vực Đô thị được phân bổ cho các hoạt động định giá bất động sản, chú trọng vào đánh giá bất động sản đắt tiền ở đô thị và đào tạo ở nước ngoài.

Mặc dù có “Kế hoạch hành động B của PBB” để cải thiện công tác quản lý và điều hành thuế, những hoạt động này chủ yếu được xem như là tăng phạm vi thu thuế thông qua việc cải thiện các thủ tục phát hiện, đăng ký và định giá tài sản. Nhu cầu cải thiện hệ thống hành thu và cưỡng chế chỉ được ghi nhận chung chung, không kèm theo một chiến lược cụ thể hay nguồn lực đáng kể. Việc PBBIP đặt trọng tâm vào công tác đăng ký và định giá bất động sản cũng được phản ánh trong các hoạt động của Cơ quan PBB trong suốt quá trình thực hiện PBBIP.
Theo Kế hoạch hành động A PBB, từng bất động sản trong số 10.000 bất động sản có giá trị cao tại các thành phố như Jakarta, Bandung và Medan được các công ty hoặc tổ chức định giá nước ngoài, kết hợp với các đối tác trong nước, xác định giá trị. Hiện tại hơn 50.000 bất động sản ở Jakarta được định giá theo phương pháp bán cá nhân do mười người định giá PBB dưới sự hướng dẫn của 10 nhân viên định giá nước ngoài. Ngoài ra, chương trình cũng cấp học bổng 3 năm để học lấy bằng định giá chuyên nghiệp ở các trường đại học ở nước ngoài, bên cạnh các khóa học định giá kéo dài ba tháng tại Viện Định giá Quốc gia của chính phủ Malaysia"
Ở nông thôn cũng như thành thị, thuế đánh vào bất động sản đã tăng trong khoảng từ 8,1% (ở Irian Jaya) đến 55,6% (ở Đông Nam Sulawesi) từ 1989 đến 1990, tăng bình quân 19,1% (xem Bảng V-8). Có lẽ tình cờ mà số 41.383 bất động sản được định giá chuẩn ở Jakarta cũng tăng giá trị 19,1% từ năm 1988 đến 1989. Mục tiêu tổng thể của PBBIP là 1985/86 đến 1988/89 phải tăng gấp đôi số thuế bất động sản. Thực tế là mục tiêu này đã hoàn thành một năm trước thời hạn, trước cả khi các công tác dữ liệu và định giá có tác động đến việc tính thuế.

Cũng có nhiều tranh luận về chất lượng của phương pháp định giá mới dựa vào máy tính, về việc tính thuế ngang nhau cho các loại bất động sản tương tự, về việc tính thuế tương đối nhất quán cho các đối tượng khác nhau, về năng lực của Cơ quan PBB trong việc cung cấp dữ liệu cần thiết để duy trì mô hình, và về năng lực của cán bộ thuế và người nộp thuế để hiểu rõ cách tính tiền thuế dựa vào máy tính:
Mô hình định giá phải được đơn giản hóa và sau đó thử theo các tiêu chuẩn thẩm định giá. Điều này sẽ bảo đảm rằng mô hình dự báo giá trị thị trường một cách chính xác, có thể giải thích cho người nộp thuế hiểu và có thể được xây dựng với nhu cầu dữ liệu tối thiểu.
(Trích Chương 5. Nghiên cứu thuế BĐS của Indonesia - GS. Jay Rosengard, trường Harvard Kenedy School, ĐH Harvard)