What is market value ? Giá trị thị trường là gì ?

Trong nhiều năm qua, tôi vẫn nhắc đi nhắc lại với bạn bè rằng, chừng nào Việt Nam chưa xác định, chưa làm rõ về cơ sở giá trị thị trường, thì trục trặc và hiểu lầm về kết quả Thẩm định giá vẫn sẽ còn tiếp diễn. Tôi đã chứng kiến rất nhiều những hiểu lầm từ một số giảng viên, nhà nghiên cứu, thẩm định viên có thâm niên và cả một số người làm chính sách về "giá trị thị trường".

Vừa qua, Cục Quản lý Giá - Bộ Tài chính đã có Dự thảo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị của thẩm định giá. Cá nhân tôi đánh giá cao và cho rằng đây làm một bước cập nhật kịp thời của những người làm chính sách, khi đã đưa những nội dung mới nhất từ IVS 104 - Bases of Value của Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVS có hiệu lực từ 31/1/2022. Điều này sẽ giúp cho Tiêu chuẩn TĐG VN ngày càng tiệm cận với Tiêu chuẩn quốc tế. Tôi nghĩ rằng, có thể họ cũng nhận ra, khi chọn áp dụng các quy tắc của IVS, thì những quan niệm cũ sẽ phải thay đổi, mặc dù Thẩm định viên đã quen và hình thành lối mòn bám theo các tiêu chuẩn cũ. Và khi đã chọn áp dụng IVS, công việc sẽ nhiều hơn, họ sẽ phải cập nhật những nội dung khác để đồng bộ, chẳng hạn như nội dung trong  môn học Nguyên lý hình thành giá (nguyên lý giá cả thị trường) - một trong số các môn bắt buộc của kỳ thi Thẩm định viên về giá.

Tuy nhiên, tôi cũng nhận thấy một số nội dung trong Dự thảo cần được sửa đổi, hoặc làm rõ hơn. Nhưng trước khi đi vào nội dung này, tôi sẽ bắt đầu từ quan điểm của nhiều thẩm định viên hiện nay đang nghĩ về "giá trị thị trường".

Một thẩm định viên đã nói với tôi rằng "Về nội dung "giá trị thị trường" hiểu theo quy định là giá trị "ước tính", "phản ánh" trên cơ sở giá trị thị trường nên không phải giá trị thị trường là có một ". 

Có lẽ suy nghĩ của anh được hình thành từ Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 02 - Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá, được ban hành năm 2014, trong đó nêu "Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc." Có lẽ anh bị nhầm lẫn mức giá ước tính (estimated price) với giá trị ước tính (estimated value). Nhưng thuật ngữ "mức giá ước tính" trong Tiêu chuẩn 02 cũng không phải (và không được dịch từ) estimated price, tôi sẽ nói cụ thể hơn ngay ít phút nữa.

Tôi biết phần lớn Thẩm định viên ở Việt Nam là những người ngoại đạo (tức là không học đúng chuyên ngành từ bậc Đại học), điều đó không phải vấn đề, chẳng phải hầu hết chúng ta đều làm trái ngành đó sao. Tuy nhiên với một lĩnh vực dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp (professional service) như Thẩm định giá, nếu anh không có xuất phát điểm đúng chuyên ngành, mà cũng không thực sự nghiên cứu nghiêm túc, chuyên sâu, mà chỉ học qua các lớp chứng chỉ vài tháng, lấy Tiêu chuẩn Thẩm định giá (vốn chỉ là những quy tắc chung) làm giáo trình, thì thật dễ gây ra những hiểu lầm không đáng có.

Sẽ không thừa nếu chúng ta nhắc lại về quy luật giá trị của Carl Marx - nội dung mà mọi người đã học đến phát chán trong Triết học, Kinh tế chính trị học và Nguyên lý hình thành giá (môn chuyên ngành của Thẩm định giá và cũng là môn thi thẻ Thẩm định viên):

    "Trong nền kinh tế thị trường, quy luật giá trị được biểu hiện thông qua giá cả hàng hóa, đó là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, Quy luật giá trị hoạt động thể hiện ở sự vận động của giá cả xoay xung quanh trục giá trị. 

       Thông qua sự vận động của giá cả hàng hóa trên thị trường mới thấy được sự vận động của quy luật giá trị. Giá cả là biểu hiệu bằng tiền của giá trị. Giá trị là nội dung, cơ sở của giá cả. Do đó, giá cả phụ thuộc vào giá trị. Tuy nhiên, trên thị trường, giá cả còn chịu ảnh hưởng của quy luật cung - cầu, cạnh tranh, lưu thông tiền tệ. Sự tác động của các yếu tố đó làm cho giá trị và giá cả không đồng nhất với nhau mà tách rời nhau. Sự vận động của giá cả của các hàng hóa trên thị trường sẽ lên, xuống xoay quanh giá trị. Cơ chế tác động của quy luật giá trị thể hiện cả trong trường hợp giá cả bằng giá trị, cả trong trường hợp giá cả lên xuống xung quanh giá trị và giá trị như cái trục của giá cả. Đối với một hàng hóa, giá cả có thể chênh lệch với giá trị nhưng đối với toàn bộ hàng hóa, tổng giá cả bằng tổng giá trị của chúng..."

Đến đây có lẽ các bạn cũng nhận ra sự nhầm lẫn của Thẩm định viên trên. Anh đã vin vào định nghĩa trong tiêu chuẩn trong khi anh hiểu không chính xác dẫn đến việc anh cho rằng giá trị thị trường đơn giản là "giá trị ước tính", vậy thì mỗi người có một giá trị ước tính khác nhau, do đó sẽ có rất nhiều giá trị thị trường và cái giá nào cũng đúng ?

Nếu lập luận của anh này là đúng, vậy thì tại sao anh phải tìm giá trị thị trường trong khi cùng một tài sản có vô số giá trị ước tính và do đó cũng có vô số giá trị thị trường ? Một tài sản có vô số price (giá cả) và cũng có vô số value (giá trị) - theo quan điểm của anh ta thì tại sao không dùng luôn price (giá cả) đang được giao dịch trên thị trường ? Rốt cuộc giá cả xoanh quanh giá trị hay giá trị xoay quanh giá cả đây ? Cùng một thời điểm, một bối cảnh không gian cụ thể, một đối tượng có thể "xoay quanh" hoặc "dao động xung quanh" một cái trục nhưng không thể cùng lúc, tại cùng một thời điểm xoay quanh 10 cái trục khác nhau được. Nếu giá trị thị trường là "giá trị ước tính", thì thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường là đi ước tính cái giá trị ước tính ? Luẩn quẩn ?

Để tôi nói đơn giản hơn, giá trị thị trường là mức giá khách quan không phụ thuộc vào ông thẩm định viên là ai, ông dùng phương pháp nào để định giá, thông tin, dữ liệu, kiến thức của ông đầy đủ hay hạn chế. Còn thẩm định giá mới là sự ước tính giá trị (mang tính chủ quan) theo cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị khác. Vì thực tế ta chỉ quan sát được giá cả (price), mà ko quan sát được giá trị (value). Giá trị thường ngầm ẩn dấu dưới vô vàn giá cả giao dịch, mặc dù ta có thể thống kê nhưng vẫn bị hạn chế bởi các giả định của cơ sở giá trị thị trường. Vì không biết và không thể quan sát được giá trị do vậy ta mới phải đi "ước tính" và ta gọi hoạt động ước tính giá trị đó là "thẩm định giá". Vì hoạt động Thẩm định giá chỉ là sự ước tính nên có thể có vô số Kết quả Thẩm định giá (là các giá trị thị trường được ước tính) khác nhau giữa các Thẩm định viên khác nhau. Một tài sản ngay cả khi không tồn tại Thẩm định viên hoặc không có sự ước tính của Thẩm định viên nào, miễn có thị trường thì tài sản đó vẫn có giá trị thị trường, cho dù chẳng được ai ước tính. Vì giá trị thị trường tồn tại khách quan.

Vì vậy, lập luận "giá trị thị trường là giá trị ước tính nên không phải là duy nhất" - theo quan điểm của tôi, luận này sai hẳn về bản chất. Nhưng nếu bạn nói, giá trị thị trường là sự ước tính bằng tiền của giá trị, hoặc mức giá chỉ dẫn (indication value) trong Báo cáo Thẩm định giá là mức giá ước tính của giá trị thị trường thì OK.

Để làm rõ hơn, tôi xin trích một số nội dung của IVS 104 về Cơ sở giá trị:

Cơ sở giá trị thị trường:

Market value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller....

Cơ sở giá thuê thị trường:

Market rent is the estimated amount for which an interest in real property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee.....

Cơ sở giá trị ngang bằng:

Equitable value is the estimated price for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and willing parties that reflects the respective interests of those parties....

Cơ sở giá trị đầu tư:

Investment value is the value of an asset to a particular owner or prospective owner for individual investment or operational objectives. Investment value is an entity-specific basis of value. Although the value of an asset to the owner may be the same as the amount that could be realised from its sale to another party....

Các bạn có thấy 2 cơ sở "thị trường" đầu tiên (market value và market rent) thì đều là estimated amount không ? Estimated amount khác estimated price và khác estimated value và khác value, đó là điều hiển nhiên. Nếu đọc kỹ IVS, các bạn sẽ thấy họ in nghiêng và sử dụng rất rạch ròi giữa value - price. 

Tôi xin làm rõ hơn bằng bảng sau:

IVS 104	Tạm dịch	Dự thảo Tiêu chuẩn TĐG
Market value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion	30.1. Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà một tài sản hoặc khoản nợ phải trả có thể được giao dịch vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan độc lập, sau khi marketing thích hợp và khi các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc	Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản hoặc khoản nợ phải trả có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Equitable value is the estimated price for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and willing parties that reflects the respective interests of those parties	Giá trị ngang bằng là mức giá ước tính (estimated price) cho việc chuyển giao/chuyển nhượng tài sản hoặc khoản nợ phải trả giữa các bên xác định, có hiểu biết và sẵn sàng giao dịch, phản ánh lợi ích tương ứng của các bên đó.	Giá trị ngang bằng là mức giá ước tính cho việc chuyển nhượng của tài sản hoặc nợ phải trả giữa các bên đã được xác định cụ thể, có hiểu biết và sẵn sàng mua bán; mức giá này phản ánh lợi ích tương ứng của các bên.

Rõ ràng ở đây, IVS dùng từ estimated amount hay estimated price đều được Dự thảo chuyển sang Tiếng Việt bằng thuật ngữ giống nhau là "mức giá ước tính". Giả sử ở đây tôi không hiểu hàm ý của estimated amount là gì (tôi sẽ không cố hiểu theo nghĩa đen của từ), thì trong IVS cũng đã làm rõ:

IVS 104	Tạm dịch	Dự thảo Tiêu chuẩn TĐG
The definition of market value must be applied in accordance with the following conceptual framework: (a) “The estimated amount” refers to a price expressed in terms of money payable for the asset in an arm’s length market transaction. Market value is the most probable price reasonably obtainable in the market on the valuation date in keeping with the market value definition. It is the best price reasonably obtainable by the seller and the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer. This estimate specifically excludes an estimated price inflated or deflated by special terms or circumstances such as a typical financing, sale and leaseback arrangements, special considerations or concessions granted by anyone associated with the sale, or any element of value available only to a specific owner or purchaser.	Định nghĩa về giá trị thị trường phải được áp dụng theo khung khái niệm sau: (a) “Số tiền ước tính” nghĩa là giá cả được biểu thị bằng số tiền phải trả cho tài sản trong giao dịch khách quan độc lập trên thị trường. Giá trị thị trường là mức giá dễ xảy ra nhất (khả năng cao nhất, hay hiểu nôm na là phổ biến nhất) có thể đạt được một cách hợp lý trên thị trường vào ngày thẩm định giá phù hợp với định nghĩa giá trị thị trường. Đó là mức giá tốt nhất mà người bán có thể đạt được và mức giá có lợi nhất mà người mua có thể đạt được một cách hợp lý. Ước tính này đặc biệt loại trừ ước tính giá cả bị thổi phồng hoặc hạ thấp quá mức bởi các điều kiện hoặc trường hợp đặc biệt như một khoản tài trợ điển hình, thỏa thuận bán và cho thuê lại, các cân nhắc hoặc nhượng bộ đặc biệt được đưa ra bởi bất kỳ ai liên quan đến việc mua bán hoặc bất kỳ yếu tố giá trị nào chỉ dành cho chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể.	Trong đó: a) “Mức giá ước tính” được hiểu là khoản tiền có thể trả cho tài sản hoặc để chuyển nhượng khoản nợ phải trả trong một giao dịch độc lập, khách quan. Giá trị thị trường là mức giá hợp lý có khả năng đạt được trên một thị trường vào thời điểm thẩm định giá và phù hợp với khái niệm giá trị thị trường. Đây là một mức giá ước tính mà không phải là một khoản tiền được ấn định trước hay là giá bán thực tế.

Lưu ý khái niệm mức giá ước tính (estimated price) sẽ có khác biệt nhất định với số tiền ước tính (estimated amount). IVS 2022 định nghĩa cụ thể về thuật ngữ "Price (giá cả)" như sau:

Trong các văn bản cũ hơn của IVS có nêu chi tiết hơn như sau:

"Price is a concept that relates to the exchange of a commodity, good, or service. Price is the amount that has been asked, offered, or paid for the item. Once the exchange has been transacted, the price, whether disclosed or undisclosed, becomes an historic fact. The price paid represents the intersection of supply and demand"  (Tạm dịch: Giá cả là một khái niệm liên quan đến việc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ. Giá cả là số tiền đã được yêu cầu, đề nghị hoặc thanh toán cho mặt hàng. Khi giao dịch được thực hiện, giá cả, dù được tiết lộ hay không được tiết lộ, đều trở thành một sự thật/dữ kiện lịch sử. Giá cả phải trả đại diện cho sự giao nhau giữa cung và cầu)

Nếu ai hiểu về trao đổi cặp hàng hóa hàng-hàng, nhất là những bạn từng giao dịch FOREX có thể dễ hình dung. Giả sử mức trao đổi phổ biến nhất, hợp lý nhất là 1 oz Vàng đổi lấy 2 oz bạc, ngay cả khi chúng ta biết chính xác giá trị thị trường của vàng như vậy và bất di bất dịch tại thời điểm cụ thể, thì việc quy ra loại tiền tệ (VND, USD...) sẽ là số tiền ước tính cho 1 giá trị khách quan (không phải giá trị ước tính). 

Tất nhiên, cả estimated price và estimated amount đều không phải là giá trị ước tính (estimated value). Estimated amount phải thỏa mãn điều kiện mà tôi bôi đậm ở trên để trở thành market value:

+ the most probable price reasonably : mức giá dễ xảy ra nhất (khả năng cao nhất, hay nói nôm na là phổ biến nhất) có thể đạt được một cách hợp lý

+ the best price reasonably obtainable by the seller:  mức giá tốt nhất mà người bán có thể đạt được một cách hợp lý

+ the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer: mức giá có lợi nhất mà người mua có thể đạt được một cách hợp lý

Hiển nhiên bạn sẽ dễ dàng thấy không thể có nhiều giá trị thị trường được, vì đây là "Nhất" - the most, đã nhất thì chỉ có 1 chứ ko thể có từ 2 trở lên như suy nghĩ của một số Thẩm định viên được. 

Và việc xác định giá nào là tốt nhất, phổ biến nhất, hợp lý nhất sẽ là việc của Thẩm định viên, phụ thuộc vào  kiến thức, nguồn thông tin dữ liệu tiếp cận được, và phụ thuộc cả vào quan điểm, kinh nghiệm, kĩ năng của TĐV - do đó kết quả TĐG do Thẩm định viên thực hiện mới là giá trị ước tính (*). Bản thân giá trị thị trường, nó là giá được thể hiện bằng tiền (hay còn gọi là estimated amount) như conceptual framework của IVS.

Trong Dự thảo Tiêu chuẩn TĐG về cơ sở giá trị, tôi nghĩ cần đưa thêm các tiêu chí cụ thể như trong IVS 104 thay vì chỉ nói chung chung "Giá trị thị trường là mức giá hợp lý có khả năng đạt được". Vì có tại 1 thời điểm, một tài sản trên thị trường sẽ có rất nhiều mức giá (price) hợp lý có khả năng đạt được. Ta cần nhấn mạnh chữ "Nhất" để khẳng định market value là the best price, the most probable price, chứ không phải chỉ là "price reasonably obtainable".

Chú thích:

(*) "Thẩm định giá" theo Tiêu chuẩn TĐG Quốc tế (IVS 2013) được hiểu như sau: "The word “valuation” can be used to refer to the estimated value (the valuation conclusion) or to refer to the preparation of the estimated value (the act of valuing). In these standards it should generally be clear from the context which meaning is intended. Where there is potential for confusion or a need to make a clear distinction between the alternative meanings, additional words are used."

Trong một tài liệu khác của IVS cũng có viết:

1.3 Market Value is estimated through application of valuation methods and procedures that reflect the nature of property and the circumstances under which given property would most likely trade in the market. The most common methods used to estimate Market Value include the sales comparison approach, the income capitalisation approach, including discounted cash flow analysis, and the cost approach. 

(Tạm dịch: Giá trị thị trường được ước tính thông qua việc áp dụng các phương pháp và trình tự thẩm định giá nhằm xác định tính chất của tài sản và các trường hợp mà tài sản đó nhiều khả năng sẽ được giao dịch trên thị trường. Các phương pháp phổ biến nhất được sử dụng để ước tính Giá trị thị trường bao gồm cách tiếp cận so sánh, cách tiếp cận vốn hóa thu nhập, bao gồm phân tích chiết khấu dòng tiền, và cách tiếp cận chi phí.)

1.4 All Market Value measurement methods, techniques, and procedures will, if applicable and if appropriately and correctly applied, lead to a common expression of Market Value when based on market-derived criteria...

(Tạm dịch: Tất cả các phương pháp, kỹ thuật và trình tự tính toán Giá trị thị trường, nếu có thể được áp dụng một cách phù hợp và chính xác, sẽ mang lại một mô tả chung về Giá trị thị trường khi dựa trên các tiêu chí từ thị trường ...)

IVS 2022 cũng quy định:

20.24. Valuation: The act or process of determining an opinion or conclusion of value of an asset on a stated basis of value at a specified date in compliance with IVS. 

(Tạm dịch: Thẩm định giá là Hành động hoặc quy trình xác định ý kiến ​​hoặc kết luận về giá trị của tài sản theo cơ sở giá trị đã nêu tại một thời điểm cụ thể phù hợp với IVS)

20.25. Valuation Approach: In general, a way of estimating value that employs one or more specific valuation methods (see IVS 105 Valuation Approaches and Methods). 

(Tạm dịch: Cách tiếp cận thẩm định giá: Nhìn chung, một cách ước tính giá trị sử dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá cụ thể (xem IVS 105 Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá).

20.26. Valuation Method: Within valuation approaches, a specific way to estimate a value. 

(Tạm dịch: Phương pháp thẩm định giá: là một cách cụ thể để ước tính giá trị trong các cách tiếp cận thẩm định giá)

Từ những nội dung tôi dẫn và lập luận ở trên, không có gì phải bàn cãi khi nói rằng kết quả thẩm định giá mới là giá trị ước tính (estimated value), chứ bản thân Giá trị thị trường không là giá trị ước tính.

(**) Nếu chịu khó nghiên cứu kỹ các tài liệu IVS các bạn sẽ thấy quan điểm của IVS từ xưa tới nay về market value vẫn là "the most likely price" (mức giá có khả năng xảy ra cao nhất, hiểu nôm na là phổ biến nhất mặc dù nếu chặt chẽ câu chữ về mặt xác suất thống kê thì không hoàn toàn giống nhau)".