KỲ 2: LỆCH PHA DỮ LIỆU
– KHỞI ĐẦU CỦA "VÒNG LẶP TĂNG GIÁ"
Tác giả: Dương Thành Đạt
Dù có ý kiến đề
xuất bỏ quy định “định giá đất theo nguyên tắc thị trường”[1]
vì đây được xem là nguyên nhân khiến giá đất tăng cao[2].
Nhưng dưới góc nhìn chuyên môn thẩm định giá, một trong những nguyên nhân chính
của tình trạng giá đất bị đẩy lên cao trong thời gian qua không nằm ở việc xác
định theo giá trị thị trường (market value), mà do thực trạng sử dụng mức
giá giao dịch (market price) bị chệch cao làm dữ liệu so sánh.
Theo Điểm a, khoản 2, Điều 4, Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024
(được sửa đổi tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP), “thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành
chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng
đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định…”.
Do thực trạng kê khai “hai giá”, giá ghi trên hợp đồng
chuyển nhượng thường thấp hơn giá giao dịch thực tế, trở
thành một ước lượng chệch âm (downward biased estimator) của giá
trị thị trường. Để tránh nguy cơ
định giá thấp tài sản của nhà nước, gây rủi ro trách nhiệm pháp lý nặng nề, hầu
hết những người hành nghề định giá đều ưu tiên chọn sử dụng
giá trúng đấu giá như căn cứ đáng tin cậy hàng đầu để làm dữ liệu so sánh. Từ
đó xác định ra kết quả gọi là “giá trị thị trường của đất” dù về bản chất
chuyên môn là không chính xác.
Theo Tiêu chuẩn
thẩm định giá quốc tế (IVS), giá trị thị trường là số tiền ước tính để tài sản
có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa bên sẵn sàng mua và bên sẵn
sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được marketing đầy đủ
và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Trong khi đó, đấu
giá bản chất là phương thức để người bán bán được tài sản với giá cao nhất
thông qua cạnh tranh giữa những người mua, từ đó hưởng một phần hoặc tối đa thặng
dư tiêu dùng từ người có mức sẵn lòng chi trả cao nhất. Vì là kết quả của giao
dịch thuận mua vừa bán thực tế trên thị trường, đôi khi giá trúng đấu giá thường
bị ngộ nhận như một bằng chứng tốt về giá trị thị trường của tài sản. Tuy
nhiên, giá trúng đấu giá chỉ là một dữ liệu giá cả thực tế quan sát được
(Observed Price) và phản ánh mức sẵn lòng chi trả cao nhất của phiên đấu giá, không
đồng nhất với Giá trị thị trường (Market Value).
Nền tảng Lý
thuyết Đấu giá hiện đại được xây dựng bởi các học giả hàng đầu như William
Vickrey (Nobel Kinh tế 1996), Robert Wilson và Paul R. Milgrom (Nobel Kinh tế 2020)
đã chỉ rằng giá trị một tài sản đấu giá gồm 02 cấu phần: Giá trị chung
(Common Value) — giá trị thực sự của tài sản giống nhau đối với tất cả mọi
người, và Giá trị riêng (Private Value) — giá trị đặc thù phụ thuộc hoàn
toàn vào sở thích, năng lực, lợi thế cá nhân của người mua và độc lập với những
người mua khác.
Lời nguyền người
chiến thắng (Winner's Curse) đề cập đến hiện tượng
phổ biến trong các cuộc đấu giá, ở đó người thắng cuộc thường là người lạc quan
nhất hoặc thiếu thông tin nhất, dẫn đến việc trả giá quá cao so với giá trị thực
và thường phải gánh chịu thua lỗ sau đó.
Do vậy, dưới
góc nhìn thống kê, trong các cuộc đấu giá có sự cạnh tranh đẩy giá lên, nếu
không được điều chỉnh để loại bỏ phần giá trị riêng, giá trúng đấu giá có thể
trở thành một ước lượng chệch dương (upward biased estimator) khi được sử
dụng như đại diện trực tiếp cho giá trị thị trường chính tài sản đó. Việc nạp
trực tiếp dữ liệu bị chệch dương này vào mô hình để làm căn cứ so sánh trực tiếp
sẽ kích hoạt vòng lặp thổi phồng mặt bằng giá.
Mô hình hóa bằng lý thuyết đơn giản
Trong cuộc đấu
giá, đường cung tài sản đấu giá được giả định thẳng đứng vì số lượng lô đất đấu
giá là có hạn (N là số lô đất được đem ra đấu giá đồng thời). Đường cầu dốc xuống
biểu thị mức giá tối đa mà từng người đấu giá chấp nhận trả, xếp theo dạng bậc
thang, thứ tự từ cao đến thấp. Mức sẵn lòng chi trả WTP của người tham gia đấu
giá sẽ chịu ảnh hưởng bởi giá khởi điểm (do quan niệm phổ biến rằng giá sơ cấp
do nhà nước bán ra là hàng F0 giá rẻ, sẽ luôn tăng khi bán lại trên thị trường
thứ cấp), tâm lý rượt đuổi giá, hiệu ứng đám đông và có thể có cả sự lạc quan
thái quá đẩy giá lên cao so với giá trị thực.
Mức giá thị trường
cân bằng (Pthị trường) được xác định tại giao điểm của đường
Cầu thị trường chung và đường Cung thị trường chung, đại diện cho mức giá phổ
biến mà “người mua điển hình” trên thị trường sẵn sàng giao dịch. Giá trị thị
trường (market value) không phản ánh mức giá "cực đoan" của 1 cá nhân
trả cao nhất trong đấu giá, mà phản ánh mức giá cân bằng của số đông người
mua điển hình trên thị trường giao dịch thông thường. Nếu giả định thị trường
là hoàn hảo, giá thị trường cân bằng được kỳ vọng phản ánh đúng giá trị thị trường.
Pkhởi điểm
được xác định theo nguyên tắc thị trường. Trong mô hình giả định này, giả
định rằng nhà nước và đơn vị tư vấn đã ước tính đúng Pkhởi điểm = Pthị
trường và không để xảy ra “thất thoát”.
Trong các cuộc
đấu giá đất Nhà nước, giá trúng đấu giá thường cao hơn mức giá khởi điểm ban đầu
(Ptrúng đấu giá > Pkhởi điểm = Pthị trường)
vì các bước giá là số dương, đồng thời tồn tại quan niệm phổ biến của người mua
rằng đất nhà nước đấu giá là “hàng F0” giá rẻ, ngay khi bước ra khỏi cửa đã có
thể bán sang tay chênh vài giá.
Khi số lượng
tài sản đấu giá không nhiều (thường xảy ra trong thực tế), mức giá trúng đấu
giá (Ptrúng đấu giá) thường nằm ở đỉnh hoặc gần đỉnh cao nhất của đường
cầu, phản ánh mức giá sẵn lòng chi trả (WTP) của người mua cá biệt (particular
buyer), không đại diện cho toàn bộ thị trường.
Trong mô hình
đơn giản, phần chênh lệch giữa Ptrúng đấu giá và Pthị trường chính
là giá trị riêng mà người thắng cuộc chấp nhận trả. Quan hệ của 2 mức
giá này là:
|
Giá trúng đấu giá (Ptrúng đấu giá) = Giá trị
chung (Pthị trường) + Giá trị riêng (2) |
Hình 1. Trường hợp đấu giá 1 thửa đất
 |
Hình 2.
Trường hợp đấu
giá nhiều hơn 1 thửa đất
* Chú thích: Hình 1 và Hình 2 được
vẽ với giả định giá đất khởi điểm dù được xác định theo phương pháp nào thì vẫn
đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường theo đúng quy định tại Luật Đất đai.
Trong trường hợp giả định này không đúng, chẳng hạn giá khởi điểm xác định thấp
hơn (hoặc cao hơn) giá trị thị trường, đường giá khởi điểm sẽ nằm dưới (hoặc
trên) đường P thị trường, các hàm ý của đồ thị vẫn không thay đổi.
Như vậy, giá trúng đấu giá bao hàm cả giá trị riêng (private
value) – vốn chỉ có ý nghĩa với người mua cụ thể, nên có nét tương đồng với
khái niệm “giá trị đặc biệt” trong Thẩm định giá. Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc
tế IVS 104 (phiên bản năm 2013) định nghĩa về “giá trị đặc biệt” như sau: Giá
trị đặc biệt là số tiền phản ánh các thuộc tính riêng biệt của tài sản mà chỉ
có giá trị đối với một người mua đặc biệt. Các thuộc tính này có thể bao gồm
các đặc điểm về mặt vật lý, địa lý, kinh tế hoặc pháp lý của tài sản khiến tài
sản này trở nên hấp dẫn hơn đối với một người mua cụ thể so với bất kỳ người
mua nào khác trên thị trường. Giá trị đặc biệt cũng được đề cập tương tự
trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 trước đây (Thông tư số
158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính). Mặc dù “giá trị đặc biệt”
không còn được đứng như một cơ sở giá trị độc lập kể từ phiên bản IVS năm 2017,
nhưng IVS năm 2025 vẫn nhất quán: Khi xác định giá trị thị trường, bắt buộc phải
loại bỏ bất kỳ yếu tố, đặc tính nào chỉ có giá trị với một người mua cụ thể -
đây chính là phần giá trị riêng trong khung lý thuyết đấu giá.
|
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH
GIÁ QUỐC TẾ (IVS 2025) Theo khoản A10.07
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVS (có hiệu lực từ 31/01/2025),
Giá trị thị trường (market value) không phản ánh các đặc tính của tài sản vốn
chỉ có giá trị đối với một chủ sở hữu hoặc một người mua cụ thể, mà những
người mua khác trên thị trường không có được. Những lợi thế này có thể liên
quan đến các đặc điểm về vật lý, địa lý, kinh tế hoặc pháp lý của tài sản. Việc
xác định Giá trị thị trường đòi hỏi phải loại bỏ (không tính đến)
bất kỳ yếu tố giá trị nào như vậy; vì tại bất kỳ thời điểm nào, cơ sở giá trị
thị trường chỉ giả định sự tồn tại của một người sẵn lòng mua, chứ không phải
một người sẵn lòng mua cá biệt (a particular willing buyer). |
Giới khoa học dữ
liệu có câu châm ngôn kinh điển: “Garbage in, garbage out” (GIGO)
- dữ liệu đầu vào méo mó thì chắc chắn kết quả đầu ra cũng bị sai lệch. Một mô
hình hay công cụ dù có tinh vi hiện đại đến đâu, cũng không thể bù đắp cho tập dữ
liệu tồi. Việc nạp các dữ liệu chệch dương mà thiếu khâu làm sạch, sẽ chỉ cho
ra kết quả đẹp về hồ sơ nhưng sai về bản chất. Do vậy, nếu không chuẩn hóa khâu
xử lý dữ liệu (trong đó có việc bóc tách phần giá trị riêng), thì ngay cả khi bỏ
quy định định giá theo nguyên tắc thị trường, dữ liệu đầu vào sai lệch làm biến
dạng kết quả tính toán, kéo mặt bằng giá đất lên cao.
