Tôi gặp rất nhiều trường hợp quá lạm dụng phương pháp so sánh trực tiếp cho dù các tài sản so sánh có tính tương đồng kém và khó bảo vệ tỷ lệ điều chỉnh một cách thuyết phục. Ở các đơn vị có tình trạng lạm dụng phương pháp so sánh thường đi kèm với việc không hiểu và sử dụng chưa đúng các kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.
Trong nhiều trường hợp, TĐV phải chấp nhận sự thật là không có đủ các mức giá cần thiết ở khu vực nào đó để tiến hành so sánh. Điều này càng đúng với những BĐS đặc thù, không có giao dịch mua bán trên thị trường.
Thẩm định viên ít khi cảm thấy hài lòng về việc có đủ các mức giá giao dịch để có thể tiến hành so sánh một cách thực sự vì thực tế, ví dụ ngay cả 2 thửa đất có các yếu tố gần hoàn toàn giống nhau về diện tích, chất đất, khí hậu, điều kiện mua bán, thanh toán.... thì vẫn có sự khác biệt về vị trí, mà sự khác biệt về vị trí cũng có thể khác biệt về giá bán.
Vậy hiểu một cách đơn giản nhất, thế nào là một BĐS có thể so sánh ? Đó là những BĐS có thể thay thế, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của những người đang tìm mua BĐS.
