Tản mạn về việc học, học Gốc hay học Ngọn ?

Trong truyện "Hiệp khách giang hồ", nhân vật Bạch Lợi Sư Hữu là đệ nhất cao thủ trung nguyên (một trong Thiên Hạ Ngũ Tuyệt) sử dụng quyền và cước, biệt hiệu "Quái Cái", sở hữu Cực Thuần Thâm Thiên Công và tuyệt kỹ lừng danh Bách Liệt Quyền Phong Nha, khuôn mặt trẻ mãi không già (Cực Thuần Thâm Thiên Công). Ông từng là Minh chủ của Tam Đa Môn, tập hợp ba môn phái lẫy lừng vốn thuộc Chính Phái. Sau đó ông hành khất lưu lạc giang hồ. Quái Cái được miêu tả là một con người tuyệt đỉnh thông minh. Ông là người luôn đề cao võ học từ cơ bản.

Thần Công (cũng là một trong Thiên Hạ Ngũ Tuyệt) là người vốn có xuất thân thấp kém, thể chất không thể học nội công một cách bài bản, nên chỉ có thể dựa vào các loại máy móc và vũ khí chế tạo được làm sức mạnh tăng lên. Thần Công là một người cực kỳ ham học võ công, và là một kỹ sư vô cùng thông minh, tuy nhiên luôn mang trong mình một mặc cảm là không có võ công bí kíp đặc biệt mà chủ yếu dựa vào máy móc. Một lần Thần Công đến gặp Quái Cái với ý định học lỏm tuyệt chiêu của Quái Cái. Là người trọng huynh đệ, Quái Cái mặc dù biết nhưng vẫn trình diễn cho Thần Công xem và tỏ ý sẵn lòng dạy cho Thần Công, tuy nhiên kĩ thuật này đòi hỏi 30 năm mới có thể tinh thông nên thông thường phải luyện tập từ năm 9 tuổi. Sẵn mặc cảm tự ái trong mình, Thần Công vô cùng tức giận cho rằng Quái Cái cố tình chế giễu và coi thường y, vì y chỉ mới được dạy Tam Nguyên Tâm Công là thứ nội công nhập môn cực kỳ cơ bản mà ai cũng được học. Trái ngược với suy nghĩ của Thần Công, Quái Cái - một Thiên Hạ Ngũ Tuyệt đã bày tỏ sự kinh ngạc rằng cả đời này chưa chứng kiến ai tu luyện Tam Nguyên Tâm Công mà chăm chỉ tích lũy khổ luyện để đạt nội công thâm hậu như vậy. 

Hàn Phi Quang (Hàn Bảo Quân - đệ tử thứ 6 của Thiên Mã Tướng Quân) là nhân vật chính trong bộ truyện. Hàn Phi Quang vốn xuất phát là người có võ nghệ rất kém cỏi mà chỉ giỏi khinh công (để chuồn khi gặp cao thủ), nhưng lại có năng lực bắt chước không ai sánh nổi. Vì không được học bài bản mà chỉ nhìn qua các cao thủ thi triển rồi bắt chước, nên Hàn Phi Quang chỉ thi triển được tuyệt chiêu na ná chứ không có thực lực. Sau này mới được các cao thủ võ lâm truyền dạy lại và trở thành đại cao thủ, Quái Cái chính là người dạy lại cho Phi Quang từ kiến thức cơ bản nhất. 

Ban đầu, Quái Cái rất ngạc nhiên vì Phi Quang chẳng biết những thứ cơ bản nhất mà chỉ chăm chăm học ngọn.

Từ câu chuyên vui vui trong cuốn truyện tranh Hiệp khách giang hồ, mà ngẫm lại sự học và đào tạo trong lĩnh vực Thẩm định giá.

Trong quá trình tuyển chọn học viên, tôi thường trò chuyện để tìm hiểu xuất phát điểm từng người (tôi kỳ vọng mình có thể điều chỉnh để cá nhân hóa việc dạy học  - personalized education - cho từng học viên). Đồng thời cũng qua trò chuyện và tìm hiểu, tôi gặp rất nhiều Thẩm định viên và những người đang làm, đang học (và cả đang giảng dạy) Thẩm định giá dường như số đông có điểm chung trong việc học tập để duy trì sự tiến bộ liên tục. Đó là họ chỉ muốn học NGỌN và bỏ qua GỐC. 

Rất nhiều bạn đã show diễn những model rất hoành tráng, khi trao đổi sử dụng tối đa những thuật ngữ chuyên ngành mà chính họ còn chưa hiểu hết (hoặc hiểu theo nghĩa đen), chỉ muốn học các mô hình định lượng rất phức tạp, phương pháp cao siêu. Trong khi gốc của các bạn chưa có hoặc chưa vững, một số bạn chưa đủ gốc, học nâng cao không nổi thì lại đổ là tại dạy kỹ quá, người đi làm không có thời gian nghiên cứu kỹ và đọc nhiều tài liệu như vậy, chỉ muốn học kiến thức nâng cao theo kiểu cho sẵn rồi ráp số vào công thức hoặc ráp số vào mô hình cho sẵn. Đây là trường hợp tôi gặp khá nhiều.

Nhưng điều đáng tiếc nhất là hầu hết những người tìm học Thẩm định giá chỉ tìm kiếm các khóa học phải có chữ "Thẩm định giá", "tài chính" đồng thời tiêu đề phải có thêm các tính từ ấn tượng, hoành tráng như: "Chuyên nghiệp", "Chuyên sâu", "Nâng cao", "Bí quyết/Bí kíp", "Cao cấp", "Thực chiến",... Và một khóa học có chữ "Cơ bản" với các chuyên đề từng buổi học có vẻ là các khái niệm quen thuộc thường bị bỏ qua với tâm lý "đã biết rồi". 

Nhưng ngạn ngữ có câu: "Don't judge a book by its cover" (Đừng đánh giá quyển sách qua tấm bìa). "You don't know what you don't know", tôi nghĩ rằng việc học thật vững các kiến thức cơ bản không đem lại tác dụng tức thời kiểu mì ăn liền, nhưng về lâu dài sẽ cực kỳ hiệu quả và hữu ích cho công việc của các bạn. Đó là những gì học viên của tôi đã kiểm chứng và rút ra.

Thẩm định giá dễ hay khó ?

Có một số người chuyển sang làm TĐG nhưng xuất phát là ngành xây dựng hoặc các ngành kỹ thuật khác thường nói với tôi rằng, làm thẩm định giá dễ chứ không khó như công việc họ từng học và làm bên kỹ thuật (tất nhiên ý các bạn ấy đang nói về thẩm định giá BĐS).  Thực tế tôi cũng được nghe và chứng kiến nhiều công ty TĐG tuyển nhân sự chỉ cần học cao đẳng trở lên, biết đánh chữ để làm công việc chủ yếu là đi khảo sát chụp ảnh, hỏi giá, xin báo giá. Những người học và làm TĐG 10 năm cũng ra được giá, nhưng học 3 tháng cũng ra được giá luôn. Tôi hay trả lời rằng, xác định giá cả thị trường thì dễ, giá trị thị trường thì khó. Vì không ai quan sát được giá trị thị trường mà chỉ quan sát được giá cả nên nhiều người thấy Thẩm định giá rất dễ vì chỉ cần đúng quy trình còn giá sao cũng....đúng (Xem thêm bài viết của tôi về "Giá trị thị trường là gì?" tại ĐÂY)

Tôi kể cho các bạn nghe một câu chuyện trích trong Cổ học tinh hoa của Trung Quốc:

 "Có người thợ vẽ vẽ cho vua nước Tề mấy bức tranh.

Vua hỏi: Vẽ cái gì khó ?
-Thưa: Vẽ chó, vẽ ngựa khó.
-Vẽ cái gì dễ ?
-Vẽ ma, vẽ quỷ dễ.
-Sao lại thế ?
- Chó, ngựa ai cũng trông thấy, vẽ mà không giống thì người ta chê cười, cho nên khó vẽ. Ma quỉ là giống vô hình, không ai trông thấy, tuỳ ý muốn vẽ thế nào cũng được, không sợ ai bẻ, cho nên dễ vẽ.
Người nào bỏ những việc nhật dụng thường hành, chỉ chăm làm những việc kỳ dị quái gỡ để lòe thiên hạ, thì cũng chẳng khác nào như người thợ chỉ vẽ ma, vẽ quỉ, nghĩa là tránh cái khó mà làm cái dễ vậy.
-------
Lời bàn:
Trong bài nói chó, ngựa mà thực bao rộng cả những vật hữu hình, mắt có thể trông thấy, chỉ nói ma quỉ, mà thực bao rộng cả những vật vô hình trí não tưởng tượng ra. Một đằng vẽ vật hữu hình là chép lại, một đằng là vẽ vật vô hình là bày ra, ai chẳng cho chép dễ hơn bày. Nhưng xét thực, chép cho hệt khó bao nhiêu, thì bày vu vơ lại dễ bấy nhiêu. Nên ta chớ lầm, thấy kẻ làm kỳ quái khác thiên hạ, đã vội cho như thánh tướng lắm. Ta phải trọng những người quý thực tế, biết làm hết bổn phận mình hàng ngày. Nhiều khi ở đám bình dân một mạc, mà có bao nhiêu người trung, hiếu, tiết nghĩa, dũng cảm, hào hiệp, hơn là hạng tục học, vẽ ma vẽ quỉ loè đời mà kỳ thực tự tư tự lợi, có hại không thể nói hết được.
-----------
Giải nghĩa:
Vô hình: không có hình cho trông thấy, mó thấy
Nhật dụng thường hành : hàng ngày dùng đến mà thường làm luôn.
Kỳ dị quái gở : Lạ lùng khác hẳn sự thường.
Nguồn: Cổ Học Tinh Hoa - Q1 - 78. Vẽ Gì Khó | Bạch Ngọc Sách (bachngocsach.com.vn)

Các bạn cũng dễ dàng thấy câu truyện này trong sách giáo khoa tiểu học của Việt Nam 

Nguồn: Sách giáo khoa

Có một sự tương tự không hề nhẹ giữa giá cả - giá trị và vẽ người-vẽ ma, các bạn nhỉ.

Nguồn gốc thần chú "Theo kinh nghiệm" của dân Thẩm định giá

(For fun) Tôi nghĩ mình đã tìm ra nguồn gốc của thần chú "theo kinh nghiệm" được sử dụng rộng rãi bởi các TĐV Việt Nam. Ảnh dưới trích từ cuốn sách cổ của dân Thẩm định giá Việt Nam. Các bạn khó có thể tìm mua nó trên thị trường.

Empirical investigation nếu dịch đúng phải là điều tra thực nghiệm, tức là dựa trên bằng chứng thực tế, cụ thể, khoa học nhưng trong tài liệu này lại được dịch thành "điều tra kinh nghiệm". Từ Empirical phải dịch tương tự với nghĩa trong từ "Empirical research" là nghiên cứu thực nghiệm.

Có người nói với tôi rằng ngày xưa, muốn có kiến thức thì phải đọc sách; còn ngày nay muốn đọc sách phải có kiến thức. Bài viết này chỉ để vui và cũng để mọi người chú ý hơn khi đọc/dịch tài liệu chuyên ngành, tôi không có ý châm biếm ai cả và cũng sẽ không tiết lộ tên cuối sách.

Dành cho những người bắt đầu tự học Thẩm định giá

Trong truyện kiếm hiệp Kim Dung, "tẩu hỏa nhập ma" là trạng thái mà người luyện võ không đúng phương pháp dẫn đến hiện tượng tâm thần hoang tưởng dần dần sẽ trở nên điên dại. Người luyện công bị lâm vào trạng thái khủng hoảng tinh thần và đảo lộn hết các trạng thái sinh lý, không chỉ điên loạn mà còn có thể mất mạng, nó là điều đại kỵ của võ lâm. 

Là một người thích tự học, ngày trước tôi phải trả giá bằng rất nhiều năm tự mày mò, download, đi mua đủ thứ tài liệu trên đời (miễn thấy tên hay hay), và khóa học nào cũng nhảy vô xem. Vì không có kiến thức nền, tôi không phân biệt được cuốn sách nào nên đọc, cuốn nào chỉ trùng lặp mất thời gian, video nào đáng xem hay chỉ tào lao câu view giật tít còn nội dung sơ sài, câu giờ, sáo rỗng. Thế rồi tôi bị tẩu hỏa nhập ma khi tự đưa chân vào ma trận hàng triệu cuốn sách, tài liệu, nghiên cứu, bài giảng, hàng trăm nghìn video của đủ mọi tác giả. Tôi còn nghĩ mình không thể học nổi bộ môn này, sao ai cũng pro quá vậy mà mình đọc sách hoài vẫn chưa hiểu, hoặc tưởng mình hiểu cái thực ra không hiểu. Thời gian có hạn mà sách tải về tới vài chục GB, đọc chắc hết đời quá. Mỗi cuốn sách ngày đó, tôi chỉ đọc được vài trang đầu là bỏ. Tôi cũng biết nhiều bạn có thú vui sưu tầm sách, sách gì cũng có, tài liệu gì cũng đi xin, nhưng rồi chẳng bao giờ đọc quá được 2 chương (vì chương 3 trở đi thường khó đọc hơn 😅). Nhiều người cố ép bản thân phải đọc thì bắt đầu có dấu hiệu "tẩu hỏa nhập ma" - tinh thần bấn loạn hoang mang, sốt ruột vì càng đọc càng rối, khó hiểu, tự thất vọng, chán nản thậm chí tức giận với chính bản thân mình và người khác, cuộc sống mất cân bằng do dành quá nhiều thời gian đọc không có kết quả (có một bộ phận khác thì đổ lỗi cho sách chỉ lý thuyết suông, không áp dụng được, không đáng đọc/không thèm đọc để né tránh thực tế là đọc không hiểu). Tất nhiên sách mà tôi nói ở đây không phải sách self-help, những quyển dạng tự sự, hồi ký hay sách truyền cảm hứng - những thể loại sách rất dễ đọc vì có cốt truyện và nút thắt nút mở gay cấn ly kỳ. Những loại sách này không phải sách chuyên ngành và kiến thức trong những cuốn đó bị sai rất nhiều, do vậy nó mới được phân loại là sách self-help, vì mục đích là truyền cảm hứng, thôi thúc người đọc mà thôi. Nhưng đáng sợ nhất là một bộ phận không nhỏ coi kiến thức kinh tế, tài chính trong đó là chuẩn mực và áp dụng.

Sau này tôi mới biết, cũng như tập võ không thể chỉ chăm chăm tìm kiếm tài liệu có tiêu đề chứa từ khóa "Võ/luyện võ" để tập mỗi đấm, đá, đỡ mà phải tập cả các bài bổ trợ từ độ bền (nhảy dây, chạy), chịu đòn, phản xạ, tốc độ (đấm bóng, mộc nhân, buộc cao su vào tay, đeo tạ vào chân), luyện cổ tay (dùng chày đập vào lốp xe cont). Học TĐG cũng không thể cứ chăm chăm đi tìm các tài liệu có từ khóa "thẩm định giá" hay "valuation". Đây là một lỗi sai rất phổ biến khi các bạn đi tìm tài liệu hay tìm khóa học, và cả đi học. Thẩm định giá là ngành tổng hợp, bạn không thể học và hiểu TĐG mà không học các môn bổ trợ. Nhiều bạn chỉ tìm những từ khóa có chữ thẩm định giá, nên chẳng bao giờ tìm đúng những cái các bạn cần, thành ra toàn nhờ tôi tìm tài liệu hộ, rồi bảo "thầy đúng là thư viện di động chạy cơm" 😒. Có những bạn khi học excel thì cũng đòi hỏi tên khóa học phải có chữ "excel cho thẩm định giá" hoặc liên quan tới thẩm định giá mới học cơ 😆 (chắc nhảy dây cũng phải có nhánh nhảy dây cho dân boxing thì dân boxing mới tập). Những bạn thẩm định viên từng học lớp Excel cơ bản của tôi chắc sẽ hiểu lợi ích của những gì tôi chọn lọc và đưa vào khóa học, chứ nó không nằm ở cái tên. 

Nhiều bạn hay tự tin rằng chỉ cần học thẳng các video của chuyên gia hàng đầu, đọc các giáo trình hàng đầu, đọc các tài liệu bằng cách google dịch là có thể từ zero to hero. Điều này đúng, nếu bạn là thiên tài hoặc thần đồng, hoặc lĩnh vực bạn tìm hiểu quá đơn giản. Còn nếu bạn không phải thiên tài, và nếu đây là một lĩnh vực phức tạp thì bạn sẽ phải có một nền tảng cơ bản nhất định mới có thể đọc hiểu. Bạn cứ thử tìm 1 video dạy sơn bàn ghế gỗ trên youtube và thử mua giấy nhám, aceton, chổi, lăn, sơn về sơn thử, bạn sẽ thấy ngay việc học từ những nguồn như vậy khác học bài bản từ giáo viên kèm cặp thế nào. Không ai thành nghề mộc từ việc xem youtube và làm theo (nếu là nữ, bạn thử tìm 1 video dạy nấu ăn và làm theo xem sản phẩm thế nào, lại bảo là sao làm y trên mạng mà ăn dở quá 😅. Thường chỉ những bạn đã có nền tảng cơ bản về nấu nướng và có chút tay nghề, lên mạng học món mới nâng cao thì phù hợp).

Tôi chưa nói tới các tài liệu textbook nổi tiếng, nghiên cứu đạt giải Nobel, hay các bài giảng từ giáo sư nổi tiếng có phụ đề tiếng Anh và được google translate sang tiếng Việt có đúng hay không.

Hãy tưởng tượng bạn là một người chưa có nền tảng tài chính vững chắc (hoặc chưa từng học tài chính), hoặc từng học nhưng chỉ quen đọc, học tài liệu tiếng Việt có sẵn được người khác dịch/viết lại. Giả sử bạn tìm thấy một tài liệu rất hay là “Hướng dẫn đầu tư điện gió: Tài chính và định giá điện gió” của GIZ, do các chuyên gia Bộ Công thương dịch (đừng vội chê, các công chức đều được du học ở các trường ĐH hàng đầu tại các quốc gia nói tiếng Anh). GIZ thì nổi tiếng quá rồi, tài liệu rất chi tiết. Bạn quyết định dành thời gian tự đọc và nghiên cứu tài liệu này. Bạn sẽ hiểu thế nào khi đọc tới đoạn sau:

(Trang 135, Phần 4 – Định giá điện gió, Hướng dẫn đầu tư điện gió, GIZ)

Hãy chú ý tài liệu ký hiệu Rd = tỷ lệ nợ, Re = tỷ lệ vốn (tất nhiên mỗi tài liệu có cách ký hiệu khác nhau, chẳng hạn ở đây Rt là thuế suất, không phải Tc, nên bạn không suy đoán ý nghĩa dựa vào ký hiệu Re, Rd mà phải dựa vào giải thích ký hiệu). Là một người không chuyên sâu về tài chính, bạn sẽ nghĩ, ồ có gì mà khó hiểu, họ đã viết rất cụ thể là tỷ lệ nợ mà. Chẳng phải học Đại học, trong tiêu chuẩn, người ta vẫn hay nói tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E), tỷ lệ nợ trong tổng nguồn vốn (D/V) đó sao. Ở đây nguồn vốn có vốn chủ sở hữu và vốn vay, như vậy Rd là tỷ lệ nợ, còn Re là tỷ lệ vốn cổ phần. Có gì mà phải chú ý. Tư duy dẫn dắt hành động. Cái sai của bạn nảy sinh khi ứng dụng dựa trên cách hiểu sơ sài như vậy.

Hãy xem bản gốc tiếng Anh

Nguyên bản Rd = Debt rate và Re = Equity Rate. Từ Rate bị dịch kiểu word by word dịch thành “tỷ lệ”, nhưng trong văn cảnh này, ta phải dịch Rd là lãi suất nợ vay còn Re là tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu, chứ không thể hiểu là “tỷ lệ” theo nghĩa tỷ trọng của nợ (hoặc vốn chủ sở hữu) trong số tổng nào đó. Vì "rate" được dịch là "tỷ lệ" nên Rc trong bản tiếng Việt được giải thích là tỷ lệ doanh nghiệp - nghe rất vô nghĩa, và cũng không ai biết cách xác định "tỷ lệ doanh nghiệp" kiểu gì. Những ai đọc tài liệu tài chính bằng tiếng Anh đều hiểu risk-free rate là lãi suất phi rủi ro hoặc tỷ suất sinh lời phi rủi ro, chẳng ai lại dịch là tỷ lệ phi rủi ro cả. Tương tự, tax rate bạn nên dịch là “thuế suất” thay vì “tỷ lệ thuế”; DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) không phải là tỷ suất khả năng trả nợ (nghe rất tối nghĩa), mà phải là tỷ số (hoặc chỉ số) khả năng trả nợ.

Thật tai hại nếu đọc hiểu theo kiểu nghĩa đen từ google dịch và tự học khi không có nền tảng cơ bản vững chắc. Nó giống như bạn đang cố mặc bộ quần áo không vừa với mình. Đó là lý do tại sao người ta cần kiểm tra đầu vào, test trình độ của bạn để xếp lớp cho phù hợp. Đừng vội nghĩ rằng mình không đủ khả năng thi vào Harvard, nhưng chỉ cần nghe giảng viên Harvard dạy cho sinh viên Harvard thì bạn cũng hiểu ngay và hiểu đúng không khác gì một sinh viên Harvard thực sự. Nếu dễ vậy thì Harvard cần gì thi đầu vào. Và nếu khóa học free của chuyên gia trên youtube cũng hiệu quả y như họ dạy cho sinh viên trả phí thì ai sẽ là người chịu học khóa trả phí (khóa học trả phí ngắn hạn của Damodaran khoảng 2.200 USD cho 16 buổi học, có điều kiện tiên quyết về đầu vào [1])

Là bậc thầy về tài chính và định giá, họ thừa biết định giá khóa học của mình sao cho phù hợp với giá trị. 

Một thực trạng phổ biến của những người học/làm TĐG từ ngọn (thiếu nền tảng cơ bản) đó là hay vin vào nghĩa đen câu chữ chứ ko đi từ thuật ngữ chuyên ngành, nên hiểu sai kể cả là văn bản pháp luật, cho tới đọc các tài liệu chuyên ngành. Điều này xảy ra kể cả với những người làm luật hoặc dịch sách không thuộc chuyên môn vốn có của họ. Nếu bạn hiểu Nợ - Có theo nghĩa đen tiếng Việt thay vì nghĩa thuật ngữ Debit (Nợ) và Credit (Có) của tiếng Anh, thì không bao giờ bạn hiểu được tại sao tiền mặt tăng tức là bạn có nhiều tiền hơn, mà lại ghi nhận Nợ chứ không phải ghi Có.

Quá trình giảng dạy, tôi thấy một trong những thuật ngữ hay bị dân TĐG hiểu sai nhất là “tài sản hoạt động” và “tài sản phi hoạt động”. Ngay cả khi bám vào quy định, thì vẫn hiểu sai “tài sản phi hoạt động” do vin vào nghĩa đen của câu chữ “phi hoạt động – không hoạt động” này. Không ít bạn đi làm cả chục năm vẫn đang hiểu tài sản phi hoạt động là không hoạt động, không tạo ra lợi nhuận, không đóng góp vào dòng tiền doanh nghiệp.

Thuật ngữ hay bị hiểu sai (và cả dịch sai) thứ hai là phần bù rủi ro (risk premium), có tài liệu, văn bản thì dịch là “phụ phí rủi ro”, “phí bảo hiểm rủi ro”,…Nhiều bạn không hiểu bản chất nên cứ cái gì có chữ phần bù, phí bảo hiểm là lấy hết.

Thuật ngữ tiếp theo trong bảng xếp hạng là hệ số beta thường đươc giải thích là hệ số rủi ro, nhiều bạn không hiểu bản chất nên cứ thấy cái gì có chữ hệ số rủi ro là ốp vào làm hệ số beta (xem dòng 13 báo cáo thẩm định giá dưới đây):

Nguồn: Internet

Một từ hay bị hiểu sai do lỗi dịch sai phổ biến nữa là IRR (internal rate of return), thường được dịch là tỷ suất hoàn vốn nội bộ. Từ return hay bị dịch là hoàn vốn, nhưng thực ra chẳng có vốn nào hoàn ở đây cả. Rate of return đúng nghĩa là tỷ suất sinh lời. Chẳng hạn Return on equity (ROE) là tỷ suất sinh lời trên VCSH, Return on Assets (ROA) là tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản. Tương tự, IRR phải dịch là tỷ suất sinh lời nội tại. Vì không hiểu thuật ngữ rate, return, đã có trường hợp, một thẩm định viên tranh luận với tôi rằng, tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro phải được tính bằng (lãi suất TPCP kỳ này - lãi suất TPCP kỳ trước)/lãi suất TPCP kỳ trước (?!). 

Một từ khác không bị dịch sai nhưng hay bị TĐV hiểu sai, đó là earnings (lợi nhuận). Nhiều người cứ thấy earning thì nghĩ ngay tới lợi nhuận sau thuế trên Báo cáo kết quả kinh doanh. Vẫn có những bạn không phân biệt được và không biết khi nào dùng loại earnings nào. Ngay cả dòng tiền (cash flows) cũng vậy, bạn có chắc là bạn đã biết phân biệt dòng tiền – dòng tiền thuần – dòng tiền tự do. Tôi thấy một thời gian dài, từ sách giáo trình, tài liệu giảng dạy, cho tới Tiêu chuẩn TĐG từng gọi FCFE (Free cash flows to equity) là dòng tiền THUẦN vốn chủ sở hữu. Có chữ “thuần (net)” nào trong từ FCFE sao ?

Và một từ nữa hay dịch sai và hiểu sai đó là residual method (được dịch thành phương pháp thặng dư). Gọi tên là thặng dư nhưng không phải là thặng dư (surplus). Trong bài viết của tôi hôm trước, tác giả vốn là thạc sĩ luật, nhưng hiểu theo nghĩa đen từ thặng dư, dẫn tới việc hiểu kết quả của phương pháp thặng dư (residual method) là giá trị thặng dư (surplus value). Ngày trước và cả đến giờ cũng có nhiều TĐV và nhiều đơn vị hiểu nhầm phương pháp thặng dư là tính giá trị thặng dư của dự án tạo ra. Thậm chí, họ cho rằng kết quả tính NPV giống phương pháp thặng dư [2]. 

Liên quan tới thuật ngữ kinh tế chính trị khiến tôi nhớ lại câu chuyện hồi đi học Đại học. Hầu như thế hệ sinh viên nào cũng có cảm giác Triết học Marx-Lenin là môn học rối rắm, khó hiểu, thi lại, học lại đông như hội. Trong ảnh là một câu (được xem là của Marx) nổi tiếng thường được đem ra dọa sinh viên.

Thực ra đây là câu dịch sai cứ bị lôi ra suốt thời gian dài để đánh đố sinh viên, ra vẻ môn Triết khó học lắm. Dịch mà câu trước câu sau đá nhau chan chát, phi logic, phi triết học. Tôi thấy đọc bộ Tư bản của Marx bản tiếng anh còn dễ hiểu hơn, nó y như đọc cuốn sách về kinh tế vậy, logic dễ hiểu (Marx vốn là nhà khoa học có tầm ảnh hưởng chứ không chỉ là một nhà tư tưởng).

Phiên bản dịch bằng tiếng Anh (Bộ Tư Bản (Capital) Tập 1 [3])

It is therefore impossible for capital to be produced by circulation, and it is equally impossible for it to originate apart from circulation. It must have its origin both in circulation and yet not in circulation.

Nếu bạn nào có chút nền tảng tiếng Anh đọc hiểu cơ bản, đều có thể thấy câu bằng tiếng Anh dễ hiểu và logic hơn nhiều so với câu dịch ra bằng tiếng Việt. Triết học là phải logic. Vậy mà một thời gian dài, người ta cứ mải mê mổ xẻ câu dịch sai rồi diễn giải đủ thứ trên đời. Đọc mấy bản dịch hoặc 1 số bài giảng được diễn giải theo hướng...khó lường, sai hẳn bản chất. Có những nội dung nghe giải thích mà lú hết cả người. Do vậy, các bạn nên lựa chọn kỹ trước khi tham gia khóa học nào đó dù mất phí hay miễn phí; để tiết kiệm thời gian.

Trên là một số ví dụ phổ biến cho việc học/làm việc mà không có gốc, không đi từ bản chất. Bản chất thì không bao giờ đến từ việc cày văn bản pháp luật. Văn bản pháp luật hay tiêu chuẩn không phải sách giáo trình để phải đi giải thích cặn kẽ bản chất cho người đi làm. Do vậy, đừng quá ỷ vào việc đọc tiêu chuẩn và xem mấy ví dụ trong tiêu chuẩn mà đã nghĩ rằng đủ để hành nghề. 

Nếu bạn chưa có nền tảng, nhưng muốn tự học thẩm định giá thì làm thế nào ?

Thứ nhất, mục tiêu cần rõ ràng. Một số bạn nói với tôi rằng, mục tiêu của bạn muốn trở thành chuyên gia trong lĩnh vực. Nhưng qua đào tạo, tôi nhận thấy bạn không thực sự muốn trở thành chuyên gia, bạn chỉ thích vẻ hào nhoáng, phong cách, thần thái của một chuyên gia, nhưng bạn không hề thích làm công việc của một chuyên gia. Cũng giống như những bạn nói rằng thích làm bác sĩ, nhân viên ngân hàng, giám đốc doanh nghiệp; nhưng thực ra bạn chỉ thích nhiều tiền và quyền lực như giám đốc, sang chảnh như nhân viên ngân hàng, được kính trọng như bác sĩ chứ không hề thích làm công việc của giám đốc hay nhân viên ngân hàng, hay của bác sĩ. Mấy đứa trẻ con nhà tôi cũng nói chúng thích sau này trở thành đầu bếp, nhưng thực ra nó chỉ thích ăn ngon, chứ không thích công việc rửa rau, cọ nồi, giết mổ, thái gọt, xào nấu,.... Nếu bạn không có sự trăn trở thường trực trước những câu hỏi, vấn đề chuyên môn chưa được giải đáp thỏa đáng, nếu bạn không thực sự nghĩ về nó mọi lúc mọi nơi, tìm kiếm người giỏi khắp nơi để thảo luận và tìm câu trả lời, nếu bạn thấy tài liệu chuyên môn nhiều chữ là ngại đọc, thấy nhiều số là ngại nghĩ... thì có lẽ bạn không thực sự muốn làm một chuyên gia đâu. Tôi cho rằng việc trước tiên là phải xác định mục tiêu rõ ràng đã. Nhưng cũng đừng đặt mục tiêu là bằng cấp hay chứng chỉ. Hãy học kiến thức vì bạn cần nó để đạt được mục tiêu, chứ đừng coi kiến thức hay bằng cấp, chứng chỉ là mục tiêu. Tôi nói thật.

Thứ hai, bạn nên có mentor hoặc hỏi kinh nghiệm người đi trước để tiết kiệm thời gian. Lưu ý hãy hỏi những người thực sự am hiểu chứ đừng lựa chọn theo chức vụ hay thâm niên vì càng chức vụ cao, học vị cao, thâm niên nhiều họ càng bảo thủ và bám chấp chặt lấy cái sai của mình. Câu thần chú chung là "theo kinh nghiệm" hoặc "ai cũng làm vậy", hoặc "từ xưa tới giờ, tôi làm cả nghìn bộ chưa 1 ai nói tôi sai đâu" hay "hội đồng đã phê duyệt cách tính này". 

Cá nhân tôi may mắn tìm được đúng thầy. Trong khoảng thời gian ngắn, tôi đã được "fixed" tất cả các lỗi sai trước đây, đồng thời trang bị cho mình kiến thức nền tảng và kỹ năng tự tìm hiểu - những yếu tố này giúp tôi tiết kiệm được phải 10 năm so với tự mày mò (có khi 10 năm cũng chưa tự mò được). Giờ đây tôi đang tiếp tục công viêc nghiên cứu, phổ biến, truyền đạt, hướng dẫn lại các thẩm định viên và những người làm công tác thẩm định giá - những người thực sự mong muốn hiểu bản chất và hướng tới chuẩn mực cao hơn. Tôi thường thích dạy cho người đi làm hơn là sinh viên chưa ra trường. Nhiều bạn học viên của tôi, có những bạn đã học xong thạc sỹ, có thẻ Thẩm định viên, cũng có chức vụ cao trong công ty TĐG độc lập và ngân hàng, từng làm nhiều dự án lớn. Các bạn tâm sự với tôi rằng, khi đã đi làm một thời gian dài sẽ nảy sinh rất nhiều câu hỏi do chưa hiểu bản chất, trước kia cũng đã từng tham gia đủ các hội thảo, khóa học, lân la hỏi khắp nơi nhưng không tìm được lời giải đáp thỏa đáng. Qua đào tạo các khóa học, tôi nhận thấy mọi người đi làm dù nhiều năm, nhưng vẫn vấp phải nhiều lỗi sai cơ bản. Vì lý do này, tôi nghĩ những người đã đi làm và có kinh nghiệm, đã từng trăn trở, day dứt với những câu hỏi chưa được giải đáp và đang nhiều lỗi sai cơ bản sẽ phù hợp nhất và nhận được nhiều giá trị nhất từ khóa học của tôi. 

Thẩm định giá sử dụng kiến thức và kỹ thuật tổng hợp của nhiều chuyên ngành khác nhau, do vậy, đừng nên quá kỳ vọng một sư phụ hay mentor nào đó như một bách khoa toàn thư cung cấp cho bạn mọi thông tin, giải đáp tất tần tật mọi thắc mắc của bạn. Hãy tưởng tượng giống như việc bạn tìm học một môn võ thực chiến (và thực dụng) hiện đại thì võ tổng hợp (MMA - Mixed Martial Arts) là gợi ý tốt nhất cho bạn. Ở đó, bạn không học võ từ một thầy hay một môn phái. Bạn phải học kỹ thuật đấm như dân boxing và karatedo, học đá từ võ sư Taekwondo, học kỹ thuật di chuyển, cùi trỏ, phá trụ của Muay Thai, học vật, khóa, siết của chuyên gia về nhu thuật Brazil (Brazilian Jiu-Jitsu),... Mỗi mentor, mỗi giảng viên sẽ đóng vai trò nào đó và đem lại cho bạn những giá trị nào đó. Hãy tận dụng kinh nghiệm và kiến thức của họ, việc đứng trên vai người khổng lồ sẽ giúp bạn tiết kiệm nhiều năm, tránh lặp lại sai lầm của người đi trước, tiết kiệm được vô số chi phí tiền bạc, công sức so với việc bạn tự tìm tòi. 

Thứ ba, hãy trang bị thật tốt, thật vững những kiến thức nền tảng của môn học khác và các môn bổ trợ. Nếu không, bạn sẽ dễ dàng đóng quyển sách khi đọc đến chương 2 thôi, cho dù cuốn sách viết bằng Tiếng Việt thì bạn đọc cũng chẳng hiểu gì (hoặc bạn tưởng hiểu nhưng thực ra không hiểu). Chẳng hạn bạn đọc đến đoạn này trong tài liệu Định giá điện gió (GIZ - Bộ Công thương dịch):

Nội dung tài liệu này đề cập là lý thuyết danh mục đầu tư của Harry Markowitz - đạt giải Nobel kinh tế 1990. Không dễ để hiểu đúng bản chất nếu bạn chưa trang bị đủ tốt. Ngay cả khi hiểu đúng, bạn cũng cần thực hành để liên hệ được và hiểu được lý thuyết này hoạt động thế nào trong thực tiễn. 

Học kiến thức nền tảng là học từ gốc, nếu không biết cách học sẽ gây nhàm chán và chóng nản hơn học từ ngọn. Các bạn nên tham khảo những nguồn uy tín để tự học hoặc tìm nơi dạy chuẩn mực ngay từ đầu. Vì gốc học sai sẽ ảnh hưởng đến cả quá trình học và tư duy về sau. Một số bạn có tâm lý tự học gốc, tự học cơ bản đã rồi đi học trường lớp sẽ hiệu quả hơn (?!). Tôi thì nghĩ ngược lại, cũng như người mới học võ hay học lái xe, bạn chỉ cần học gốc cho đúng từ đầu rồi mới tự phát triển lên không cần thầy; với thẩm định giá, học gốc rồi đi làm thực tế vận dụng thôi. Nhiều bạn tự học cơ bản rồi mãi mãi không bao giờ học xong (vì không có hệ thống) và phần lớn bỏ cuộc (vì tự nghĩ mình không có khả năng) trước khi cho bản thân có cơ hội học tập bài bản. 

Thứ tư, hãy kỷ luật. Thông thường những người tự học thường tự thua chính bản thân mình. Bản tính của con người là thích trì hoãn, ai cũng vậy thôi. Ngay cả những học viên của tôi luôn được tôi giám sát hàng ngày, thúc ép, gây áp lực để học, vẫn có những người tự đưa ra nhiều lý do để trì hoãn. Khi bạn đã qua 35 tuổi, có gia đình và công việc, có nhiều mối quan hệ bạn bè, nhiều thú vui và các mối quan tâm khác gây phân tán, xao nhãng; việc tập trung học thôi đã là thành công lớn rồi. Chính vì ai cũng có tâm lý như vậy nên cơ hội dành cho những người chăm chỉ vượt lên trước luôn còn nguyên. Những người tự học thì càng khó khăn hơn nhiều, vì họ phải đủ kiên trì, bền bỉ tự tìm tài liệu, tự đọc và ngẫm từng từ, tự lục lại kiến thức cũ để củng cố (vì tự học là tự khám phá, nên thường không theo một hệ thống bài bản xây dựng trước). Những người tự học khó duy trì được nhiệt huyết ban đầu và nhanh chóng bỏ cuộc với hàng trăm lý do. Do đó, tính kỷ luật rất quan trọng. Nếu lý do là thiếu thời gian, có thể bài viết này sẽ hữu ích cho bạn (Xem tại ĐÂY). Hãy tự chia thành nhiều mục tiêu nhỏ nhưng khả thi, step-by-step để bản thân đạt được, sau đó hẵng chinh phục những mục tiêu lớn hơn. 

Vài dòng chia sẻ, chúc các bạn tự học một cách hiệu quả.

Tham gia nhóm HỌC TẬP và TRAO ĐỔI KIẾN THỨC Thẩm định giá tại ĐÂY

-----

[1] https://execed.stern.nyu.edu/products/advanced-valuation-with-aswath-damodaran

[2] https://vietnamnet.vn/chenh-lech-dia-to-tu-ly-thuyet-den-thuc-tien-2102373.html

[3] https://www.marxists.org/archive/marx/works/1867-c1/ch05.htm

Phí dịch vụ Thẩm định giá cao hay thấp – một góc nhìn khác (Kỳ 2)

Tác giả: Admin Group Tôi học Thẩm định giá 

Bạn đọc có thể xem lại bài viết trước: Phí dịch vụ Thẩm định giá cao hay thấp – một góc nhìn khác (Kỳ 1)

III.  Thủ phạm thực sự - Bất cân xứng thông tin: Điều gì đã xảy ra và tại sao

Trong bài viết này, tôi sẽ tiếp cận với giả định mức phí TĐG hiện nay là thấp, ứng với khách hàng có nhu cầu cần một kết quả TĐG thực sự (chứ không phải chỉ cần 1 thủ tục để “được việc” – như đã nói ở bài viết trước), từ đó thử trả lời câu hỏi, thông tin bất cân xứng khiến những thẩm định viên có chất lượng tốt bị đẩy ra khỏi ngành như thế nào.

1.    Một trong các vai trò của thẩm định viên là giúp giảm bất cân xứng thông tin cho khách hàng

Thông tin bất cân xứng (Asymmetric information) là tình trạng trong một giao dịch, một bên có thông tin đầy đủ hơn và chính xác hơn so với (các) bên còn lại và có những hành động khiến bên còn lại bị thiệt hại và có thể tạo ra tổn thất cho xã hội. Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường chưa phát triển, tính minh bạch chưa cao, khả năng tiếp cận thông tin thấp và cơ sở hạ tầng thông tin yếu kém thì tình trạng thông tin bất cân xứng càng trở nên trầm trọng hơn. Điều này càng đúng với các thị trường hàng hóa đặc thù như bất động sản và các thiết bị chuyên dụng, không có giao dịch phổ biến như thiết bị y tế.

Trong những thị trường non trẻ đó, giá cả thị trường của các hàng hóa, tài sản gần gũi (tôi nghĩ dùng từ này chính xác hơn là tương đồng) là cái có thể quan sát được, nhưng giá trị thị trường thì không. Giá trị thị trường là một khái niệm mang tính trừu tượng hơn, phải trải qua hàng trăm, hàng ngàn giá cả thị trường, người ta mới có thể lần mò ra dấu vết của giá trị. Vì vậy, giá cả trên thị trường sẽ có thể quá thấp hoặc quá cao so với giá trị thị trường hợp lý của tài sản hay giá trị thị trường cân bằng. Đây là một vấn đề khó khăn trong hoạt động thu thập thông tin thẩm định giá. Điều đáng lưu ý, cũng chính vấn đề này là nguyên nhân của những sai phạm trong lĩnh vực thẩm định giá khiến nhiều người sa vào vòng lao lý trong thời gian qua. Trong đó, nguyên nhân từ các chính sách cũng không phải vô can.

Vì các tài sản, hàng hóa có tính đặc thù, chuyên dụng, thông tin kém minh bạch, không sẵn có, giao dịch không phổ biến, việc ước tính, xác định giá cả của tài sản, hàng hóa để ra quyết định mua bán, vay vốn, … là khó khăn. Thông tin bất cân xứng tạo nên thất bại thị trường, giá cả không còn là cơ chế phân bổ nguồn lực xã hội hiệu quả. Cách thức thường được sử dụng để giảm thiểu tình trạng này là bên mua, bên bán, ngân hàng phải tiến hành quá trình tìm kiếm thông tin giá cả.  Tuy nhiên, tìm kiếm thông tin là một loại hoạt động tốn kém. Sự tương tác của hành vi cơ hội, khả năng con người hạn chế (hiểu biết chuyên sâu về một tài sản, hàng hóa hay thị trường mua bán tài sản đặc thù) trong môi trường bất định và điều kiện thông tin không cân xứng tạo ra chi phí giao dịch (transaction cost). Nhưng chính nhờ vậy mà vai trò của thẩm định viên – doanh nghiệp thẩm định giá trở nên có giá trị. Bên mua, bên bán, ngân hàng có thể giảm chi phí giao dịch bằng cách ủy quyền cho một tổ chức chuyên môn hóa như doanh nghiệp TĐG thực hiện các công việc khảo sát, thu thập, đánh giá, sàng lọc thông tin, ước tính, xác định giá trị thị trường bằng các biện pháp nghiệp vụ. Thẩm định viên mang sứ mệnh củng cố niềm tin của công chúng, thúc đẩy sự minh bạch và giảm chi phí giao dịch, qua đó nâng cao tính hiệu quả của thị trường. Giảm chi phí giao dịch chính là nguyên lý tồn tại của tổ chức mà Ronald Coase (Nobel Kinh tế 1991) khởi xướng và được phát triển bởi Oliver E. Williamson (Nobel Kinh tế 2009).

2.    Thẩm định viên đang tạo thêm bất cân xứng thông tin ?

Tuy nhiên, chính hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng. Thẩm định viên, doanh nghiệp TĐG có thể sẽ có những động cơ cá nhân khi đưa ra các mức giá ước tính. Nguyên nhân chính là do rủi ro đạo đức (moral hazard) – một trong những hậu quả do thông tin bất cân xứng gây ra. Rủi ro đạo đức là hiện tượng bên có nhiều thông tin hơn che đậy hành vi, gian dối, không trung thực và có những hành động trục lợi cho cá nhân gây tổn hại lợi ích các bên còn lại. Có thể dễ dàng thấy hành vi này qua các vụ án liên quan tới TĐG trong thời gian gần đây như “nâng khống giá cây xanh” tại công ty TNHH MTV Cây xanh Hà Nội [1], vụ nâng khống giá gói thầu mua sắm thiết bị y tế xảy ra ở hàng loạt bệnh viện như BV Bạch Mai, BV Tim Hà Nội, BV Mắt TP.HCM…

Vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễ hơn rất nhiều vì không ai biết hình thù con ma thế nào nên vẽ sao cũng đúng. Câu nói đùa này rất giống với câu chuyện thẩm định giá. Trong khi Giá cả có thể quan sát trên thị trường thì Giá trị lại mang tính trừu tượng và ngầm ẩn bên trong giá cả. Đối với những hàng hóa, tài sản đặc thù đặc chủng, thông tin không công khai, giao dịch không phổ biến, rất khó để nhận biết được giá trị nếu như không phải người có chuyên môn sâu sắc. Vì không ai biết giá trị thế nào, nên hành vi cố ý làm trái, câu kết giá trở nên khó bị phát hiện, nhất là trong bối cảnh số lượng lớn hồ sơ thẩm định giá được thực hiện mỗi ngày bởi 2352 thẩm định viên từ 411 doanh nghiệp TĐG. 

Có ý kiến lập luận rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính, kẻ làm bậy. Lập luận này được xem là đúng như thể đây là lời giải thích hay sự chấp nhận được cho những sai phạm mang tính hệ thống trong ngành hiện nay ? Liệu còn bao nhiêu sai phạm nghiêm trọng vẫn chưa được phát hiện ? Trong số đó, có bao nhiêu thẩm định viên và lãnh đạo công ty TĐG nữa sắp vương vào vòng lao lý ngay cả khi họ không thực tâm làm như vậy ? Cần nhìn thẳng vào sự thật, những sai phạm này dường như có tính hệ thống.  

Như đã nói ở trên, hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng và hệ quả của nó là lựa chọn ngược (adverse selection) dẫn đến kết cục trên thị trường toàn hàng hóa, dịch vụ kém chất lượng với mức phí ngày càng thấp, làm nản lòng những thẩm định viên có chuyên môn cao và chính trực.

Lựa chọn ngược xảy ra khi trong một thị trường, người bán (người cung cấp dịch vụ) hoặc người mua biết rõ hơn về tính chất sản phẩm, chất lượng dịch vụ mà người kia không biết. Ý tưởng về thông tin bất cân xứng được chuẩn hóa do 3 nhà kinh tế George Akerlof, Michael Spence, và Joseph Stigliz đoạt giải Nobel kinh tế năm 2001. Kết luận của Akerlof lần đầu tiên đưa ra khiến nhiều người sửng sốt. Rõ ràng là với thông tin bất cân xứng, thị trường có thể thất bại thảm hại tới mức chỉ còn toàn hàng xấu, hoặc tệ hơn, thị trường đó sẽ không còn tồn tại. Liên hệ dễ hình dung nhất là tình trạng “hàng xấu đẩy hàng tốt ra khỏi thị trường”, tôi sẽ lấy ví dụ về thị trường ô tô cũ.

Giả sử xe ô tô đã qua sử dụng trên thị trường được phân làm 2 nhóm: xe cũ chất lượng cao của những người cẩn thận, giữ gìn (gọi tắt là xe tốt – ký hiệu H) và xe cũ chất lượng kém của những người bán sử dụng cẩu thả, đã sửa chữa nhiều lần, hoạt động liên tục nên nhanh “tã” (gọi tắt là xe xấu – ký hiệu L, xuất phát từ tiếng Anh “lemons”-vô dụng, còn tiếng Việt là "Lởm"), cho dù nhìn bên ngoài có thể không khác nhau.

Trên thị trường này, người bán am hiểu về chất lượng của chiếc xe chính họ đã sử dụng nhiều hơn so với người mua; người mua trên thị trường này không thể biết chắc chắn liệu chiếc xe họ mua có phải là xe tốt hay xe xấu. Trong thuật ngữ kinh tế, đây chính là tình trạng thông tin bất cân xứng, ngôn ngữ bà ngoại chúng ta vẫn hay nói “người bán không bao giờ nhầm, chỉ người mua mới nhầm”.

Để tôi tóm tắt ngắn gọn những gì sắp diễn giải dưới đây bằng ngôn ngữ bà ngoại: Nếu có thông tin đầy đủ, xe tốt có giá 500 triệu đồng và xe xấu chỉ 300 triệu đồng. Do không phân biệt được từ vẻ ngoài nên người mua thận trọng chỉ trả giá bình quân trên thị trường là 400 triệu đồng. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời, và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót (so với việc mua xe xấu với giá xe tốt từ những người bán giả vờ như xe tốt).

Mức giá này sẽ chỉ thu hút những người có xe chất lượng dưới 400 triệu mới đem ra bán. Và một lần nữa, do không phân biệt được chất lượng xe từ vẻ ngoài nên giá bình quân trên thị trường của những chiếc xe “xấu vừa” lại bị kéo về phía những chiếc xe “rất xấu”. Người có xe còn tốt sẽ không muốn bán và quá trình sàng lọc trên thị trường chỉ còn lại xe “rất xấu” mà thôi.

Nếu bạn đủ kiên nhẫn, hãy hình dung một cách trừu tượng hơn như sau:

Giả sử mọi người đều biết xác suất mua được xe tốt là q, và xe xấu là (1 – q). Ta có thể hiểu một cách nôm na (mặc dù không chặt chẽ lắm về mặt thống kê), tỷ trọng xe tốt trong thị trường ô tô cũ là q % còn xe xấu là (1-q). Bạn có thể mua trúng xe tốt hoặc xe xấu với xác suất như trên, nhưng tại thời điểm mua, bạn không thể biết chắc chắn. Chỉ biết sau khi đã sở hữu và đem về sử dụng một thời gian, bạn mới có thể đánh giá chính xác hơn về chất lượng của chiếc xe này.

Một lẽ hiển nhiên rằng, xe đã qua sử dụng còn tốt sẽ được bán với giá cao hơn xe đã qua sử dụng nhưng chất lượng tệ, xuống cấp, hay nói khác, P_H > P_L (với P_H là giá của xe tốt, P_L là giá của xe xấu).

Nhưng vì bất cân xứng thông tin, những người bán xe xấu cũng ra vẻ như xe của họ là chiếc xe tốt (sơn sửa bóng loáng, quảng cáo hung hồn chẳng hạn), người mua không thể kiểm chứng và phân biệt được xe tốt và xe xấu, Nên chiến lược tốt nhất của người mua là sẽ trả cùng một giá bán như nhau cho xe cũ có chất lượng trung bình. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời (nếu may mắn mua được xe tốt với xác suất q), và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót.

Giá mà người mua sẽ trả trong điều kiện không chắc chắn sẽ là bình quân gia quyền giá của các loại xe với trọng số là xác suất:

Giá kỳ vọng = q.P_H + (1-q) P_L

Vì P_H > P_L nên  P_L < q.P_H + (1-q) P_L < P_H

Nếu như thông tin là cân xứng, người mua có đầy đủ thông tin như người bán, họ có thể phân biệt một cách chính xác chất lượng của từng chiếc xe thì rõ ràng một chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng kém không thể bằng chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng tốt, hiển nhiên những người bán xe xấu (và đang cố gắng ra vẻ như họ đang bán xe tốt) sẽ có lợi khi bán một chiếc xe tồi với mức giá của xe tốt.

Như vậy, những người chủ của chiếc xe tốt sẽ lâm vào tình thế bất lợi khi muốn bán xe. Vì người mua không thể phân biệt được xe tốt – xe xấu nên trả mức giá chung cho cả 2 loại xe, những người bán xe xấu cũng ra sức quảng cáo họ đang bán xe tốt, làm cho những người bán xe tốt thực sự không thể nhận được giá trị thật của chiếc xe của mình, vì vậy họ có thể không còn muốn bán nữa. Nếu ta cho dải chất lượng xe rộng hơn thì kết quả cũng sẽ tương tự:

Ban đầu, những chiếc xe tốt vừa sẽ lấn át những chiếc xe tốt. Vì người bán xe tốt sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt và xe tốt vừa.

Rồi những chiếc xe trung bình lấn át những chiếc xe tốt vừa. Vì người bán xe tốt vừa sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt vừa và xe trung bình.

Cứ như vậy, những chiếc xe xấu vừa lại lấn át những chiếc xe trung bình. Và cuối cùng những chiếc xe xấu lại lấn át những chiếc xe xấu vừa. Một chuỗi liên tục sẽ lăp lại cho đến khi thị trường chỉ còn lại những chiếc xe xấu. Điều này giống với định luật Gresham (tiền xấu đuổi tiền tốt), ta nói rằng, những chiếc xe xấu đánh bật xe tốt ra khỏi thị trường (tôi tạm bỏ qua phần chứng minh tổng quát, vì sẽ khiến bài viết bị dài và lan man khó hiểu với những bạn không quen đọc bài viết hàn lâm, các bạn xem thêm George Akerlof's model of the used car market).

Điều này chính xác là những gì đang diễn ra trên thị trường dịch vụ Thẩm định giá. Giai đoạn 2015-2019 là giai đoạn tăng trưởng rất nóng của ngành Thẩm định giá. Các công ty liên tục tuyển dụng mới để giải quyết khối lượng công việc không xuể, họ chấp nhận cả những nhân viên, trợ lý TĐG chưa từng được đào tạo chuyên môn. Lãnh đạo doanh nghiệp TĐG ép chỉ tiêu. Thẩm định viên cũng vì chỉ tiêu mà phát hành chứng thư, cá biệt có những người phát hành 10 chứng thư/ngày. Bộ Tài chính thừa nhận: “phát triển nóng nhưng chất lượng yếu kém, xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá dịch vụ, nhiều vụ việc thẩm định giá chất lượng dịch vụ thấp ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá, gây bức xúc trong dư luận và xã hội”[2].  Nhiều công ty TĐG đã “vẽ giá”, “thổi giá”, tiếp tay cho tham nhũng. Đơn cử có những câu chuyện mà tôi được nghe những người trong ngành kể lại, kết quả TĐG được thỏa thuận sẵn, chẳng tốn kém chi phí để thu thập thông tin hay định giá nên các doanh nghiệp đua nhau hạ thấp phí dịch vụ để cạnh tranh, thậm chí trích lại cho khách hàng, hào phóng chi hoa hồng cho người giới thiệu.

Tôi cũng tin rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính và kẻ làm bậy. Nhưng điều gì xảy ra với những thẩm định viên chân chính ? Với sự tỉ mỉ, tâm huyết, chặt chẽ, vài ngày thậm chí một vài tuần mới xong một bộ hồ sơ; không nhượng bộ với mức giá vô lý của khách hàng, sẵn sàng từ chối những hợp đồng chưa đủ điều kiện TĐG, họ có đủ thu nhập và có chỗ đứng trong doanh nghiệp để yên tâm làm việc trong bối cảnh cạnh tranh xuống đáy về phí dịch vụ ? 

Giống như câu chuyện “xe xấu đẩy xe tốt ra khỏi thị trường”, những khách hàng không có chuyên môn về thẩm định giá chỉ có thể quan sát được những biểu hiện bên ngoài và kết quả tính toán cuối cùng, không phân biệt được kết quả thẩm định giá tốt hay kém. Như tôi đã nói ở trên, vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễ vì không ai biết con ma như thế nào nên vẽ (chém gió) sao cũng đúng. Vì không ai biết giá trị thị trường - một khái niệm trừu tượng và còn chưa được định nghĩa chi tiết - chính xác là bao nhiêu, nên một SV mới ra trường, một trợ lý TĐV hay một TĐV chuyên nghiệp thâm niên đều có thể ra 1 con số. Ngay cả khi khách hàng có kiến thức chuyên môn thì kết quả thẩm định giá thường chênh lệch lớn giữa các phương pháp, quan điểm TĐV khác nhau xuất phát từ những thông tin có thể tiếp cận khác nhau và giá trị về cơ bản là không quan sát trực tiếp được – hệ quả của thông tin bất cân xứng. Thẩm định viên chân chính chỉ có hai lựa chọn: hoặc rời khỏi ngành và chuyển sang lĩnh vực khác, hoặc tiếp tục ở lại và trở thành một phần của hệ thống. Tôi đã biết rất nhiều những thẩm định viên có thâm niên lâu năm, thực sự quyết liệt trong công tác và có tâm huyết, trăn trở với nghề – đã rời ngành như vậy.

Như vậy, bài toán của chúng ta không phải là chúng ta thiếu luật hay thiếu quy định hay dư thừa TĐV. Những giải pháp như tuyên truyền, hô hào dừng cạnh tranh về phí, hoặc bổ sung quy định, hoặc yêu cầu công ty TĐG chuyển sang mô hình công ty TNHH, đều chỉ là những lời giải đúng cho 1 bài toán sai ngay từ đầu. Bài toán ở đây là thông tin bất cân xứng, và không lời giải nào ở trên hướng tới giải quyết vấn đề này. Chừng nào vai trò của người điều phối không giúp giảm thông tin bất cân xứng (cả về giá cả thị trường lẫn giúp khách hàng nhận biết, đánh giá được chất lượng dịch vụ TĐG) thì tình trạng còn kéo dài mãi.

Vậy giải pháp gợi ý cho tình trạng trên là gì ? Mời các bạn đón đọc kỳ sau.

---

[1] https://vov.vn/phap-luat/tham-dinh-gia-lech-lac-ke-ho-cho-tham-nhung-lang-phi-879718.vov

[2] https://vneconomy.vn/nhuc-nhoi-tham-dinh-gia-bo-tai-chinh-quyet-ra-tay.htm

Phí dịch vụ Thẩm định giá cao hay thấp – một góc nhìn khác.

Tác giả: Admin Group Tôi học Thẩm định giá 

Phí dịch vụ thẩm định giá thấp đã được đề cập từ lâu và trở thành chủ đề được bàn luận sôi nổi trong các nhóm thẩm định giá, đôi khi nó trở thành đối tượng để người ta đổ lỗi cho việc chất lượng dịch vụ thẩm định giá yếu kém và các trục trặc khác trong ngành (?!). Bài viết này tôi sẽ đặt ra và thử trả lời 3 câu hỏi:

•        Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?
•        Liệu có phải do các công ty TĐG không biết cách “định giá” dịch vụ - định phí dịch vụ ?
•        Nguyên nhân thực sự của tình trạng này và vai trò của người điều phối.

 1.     Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?

Cho dù bạn nói phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là cao hay là thấp thì bạn đều đúng. Nó giống câu chuyện học phí ĐH công lập trước khi tự chủ tài chính. Bạn nói học phí ĐH thấp cũng đúng, rõ ràng số tiền bạn bỏ ra để đi học ĐH công lập rất thấp so với dân lập, thấp so với cả hồi học cấp 3, thấp so với các trường ĐH trong khu vực. Nhưng bạn nói học phí ĐH là cao cũng đúng luôn. Nhiều trường ĐH, vì lương thấp, giáo viên lên lớp chỉ tâm sự chuyện nhà cửa, con cái và giảng qua loa đến hết giờ, hoặc cho tự nghiên cứu. Nhiều người (tôi đang nói những người thực sự chăm chỉ học tập) tâm sự với tôi là họ học 4 năm ĐH quá lãng phí, không học được gì, kể cả đọc sách cũng toàn kiến thức cũ và lạc hậu. Câu chuyện phí dịch vụ TĐG cũng tương tự.

Tại sao lại nói rằng phí dịch vụ thẩm định giá là cao ? Tôi đã từng chứng kiến rất rất nhiều chứng thư, báo cáo thẩm định giá dự án cả nghìn tỷ, xác định giá trị doanh nghiệp hay giá trị quyền sử dụng đất hàng trăm tỷ, nhưng sai ngay từ cách thực hiện chiết khấu dòng tiền. Bạn không nghe nhầm đâu, tôi chưa nói đến các vấn đề cao xa như xác định các thông số như tỷ suất chiết khấu, dòng tiền ra, dòng tiền vào,...tôi mới chỉ nói đến việc sử dụng công thức chiết khấu sao cho đúng. Công thức có rồi, chỉ mỗi việc thực hiện chiết khấu thôi nhưng cũng sai.

Bàn sang việc ước tính các tham số trong mô hình Thẩm định giá thì còn bung bét hơn. Có những kiến thức cơ bản, ngay cả một sinh viên tưởng chừng cũng không thể sai, nhưng nó vẫn xuất hiện trong những chứng thư, báo cáo TĐG tài sản cả nghìn tỷ. Một nhân viên lĩnh vực tài chính mới đi làm có lẽ cũng không sai nghiêm trọng như vậy. Trong khi đó, nếu thử tính phí thẩm định giá những tài sản giá trị lớn kể trên thì cũng không hề rẻ một chút nào để thanh toán cho chất lượng dịch vụ sai toàn lỗi cơ bản mà tôi cho rằng  còn không bằng bài nghiên cứu khoa học. Một dự án quy mô như vậy, như tôi tìm hiểu, thường được thực hiện trong khoảng 1-2 tháng, thu phí cỡ 200-300 triệu đồng (thậm chí có hồ sơ chỉ làm 7 ngày là xong, thật vi diệu). Trong 1 tháng đó, TĐV vẫn phải thực hiện nhiều hồ sơ khác chứ không phải chỉ mỗi hồ sơ dự án này. Dự án đầu tư quy mô tới x nghìn tỷ thì nó phức tạp không kém thậm chí còn hơn nhiều một đề tài nghiên cứu khoa học. Nhưng tôi chưa thấy ai viết bài nghiên cứu chỉ trong 1 tháng mà thu phí cao, lại lắm lỗi sai cơ bản như báo cáo TĐG cả.

Ngay cả đối với các tài sản đơn giản như nhà dân, đất thổ cư cũng vậy. Phí thẩm định giá 1 lô đất trị giá 3 tỷ để vay ngân hàng rơi vào khoảng 3 triệu. Phí đó có THẤP không ? Khi biết tôi cần TĐG 1 lô đất để vay ngân hàng, một bạn học viên cũ của tôi nói: “Để em bảo thằng em làm cho, bọn em thu phí tượng trưng 500k đủ bù xăng xe, chi phí, giấy mực thôi.” Một hồ sơ làm đất dân đơn giản, ở nội thành như vậy chỉ mất 20 phút, giả sử 500k là chi phí thực hiện chưa gồm tiền lương anh em, thì 2,5 triệu là biên lợi nhuận không phải thấp (số lượng hồ sơ nhiều thì hiển nhiên các chi phí cố định như tiền lương phân bổ cho mỗi hồ sơ sẽ nhỏ). Tôi biết có nơi, anh em TĐG làm đất thổ cư, nhà phố chạy ~60 hồ sơ/ngày (~1100-1200 hồ sơ/tháng, có sự hỗ trợ của công nghệ). Tôi sẽ không bàn chi tiết về chi phí cố định của công ty TĐG (trong đó có lương nhân viên, chi phí quản lý, CP chung,...) được phân bổ thế nào vì đấy là việc riêng của công ty TĐG , nhưng nhiều GĐ công ty TĐG tâm sự với tôi rằng, giờ ngành khó khăn hơn trước nhưng nếu chỉ tập trung làm cho ngân hàng, “mỗi đứa nhân viên làm mấy cái đất thổ cư, nhà phố bèo nhất 2 triệu/món thì trừ đi chi phí vẫn còn 15-20 triệu/tháng là ổn rồi thầy ạ”.

Nguyên lý nước chảy chỗ trũng, ngành nào có tỷ suất lợi nhuận cao thì thu hút nhiều DN đổ xô vào làm. Thời gian qua, ngành TĐG đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng DN cũng như nhân sự tham gia vào ngành, ngay cả khi DN nào cũng kêu “phí thấp”. Tôi nghĩ chẳng thấp đâu, mức phí như vậy mà nhiều DN TĐG vẫn sẵn lòng trích 35% phí hoa hồng giới thiệu, mà vẫn dư trang trải chi phí và đảm bảo có lãi (tôi cố kiềm chế không so sánh với mức phí của ngành nghề khác để đánh giá cao hay thấp, vì sẽ rất khập khiễng). 

Nhưng nói phí TĐG thấp cũng đúng. Phí dịch vụ TĐG thấp tới nỗi mức lương DN TĐG chi trả không thu hút được nhân lực chất lượng cao vào ngành làm. Nếu để làm thẩm định giá các dự án đúng nghĩa, trình độ thẩm định viên có lẽ phải ngang CFO, nhưng thu nhập thì thua xa. Thẩm định viên phải trên thông thiên văn, dưới tường địa lý, am hiểu từ kế toán tài chính, đủ loại luật (mỗi dự án, doanh nghiệp ngành nghề khác nhau lại đống luật đi kèm), BĐS, xây dựng, thị trường... Phí TĐG thấp đến mức đủ làm nản lòng những người hành nghề chân chính. Ngay cả khi phí TĐG của các công ty TĐG độc lập rất thấp, nhưng cũng chẳng mấy tổ chức nước ngoài muốn thuê công ty TĐG độc lập của Việt Nam thực hiện xác định giá doanh nghiệp IPO. Kể cả các ngân hàng trong nước cũng vậy (xác định giá trị Vietcombank do Credit Suisse thực hiện, BIDV do Morgan Stanley thực hiện, Vietinbank do J.P Morgan thực hiện).

Tóm lại, theo góc nhìn của tôi, phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là quá cao so với những gì được tạo ra bởi những thẩm định viên trình độ kém. Sang ngành nghề khác mà làm việc sai toàn lỗi kiến thức sơ đẳng như vậy thì lương chắc 6 triệu, có khi còn ko am hiểu bằng kế toán viên. Một số công việc chỉ tìm đôi ba báo giá mà lương 7-8tr thì không phải là thấp, kế toán hạng xoàng cũng phải tìm 3 báo giá suốt ngày nhưng phải kiêm rất nhiều việc khác nữa. Nhưng mức phí hiện tại lại quá bèo bọt so với những người đang làm thẩm định giá chân chính bỏ ra, mồ hôi nước mắt, công sức học tập nghiên cứu cả đống luật để làm sao cho chuẩn chỉnh, kiến thức đa dạng, cả rủi ro nghề nghiệp.

Tôi sẽ tiếp tục giả định là phí dịch vụ TĐG đang thấp để sang các ý tiếp theo.

2. Liệu có phải do các công ty TĐG không biết “định giá” dịch vụ / định phí dịch vụ của họ ?

Trước hết, hãy cùng suy nghĩ phí dịch vụ (giá sản phẩm) được hình thành thế nào ? Giá sản phẩm, phí dịch vụ đều là sự tương tác giữa cung và cầu thị trường, chứ không chỉ đến từ cung, hoặc cầu, hoặc một cá nhân riêng lẻ.

Hãy tưởng tượng nếu bạn vừa chạy 5km và bạn đang rất khát nước. Mức sẵn lòng chi trả của bạn đối với chai nước Lavie là 30k/chai, đây là giá trị của chai nước Lavie đối với bạn. Nếu có người ta bán cho bạn 30k/chai, bạn vẫn sẵn lòng bỏ tiền ra mua, vì bạn đã “khát muốn chết” rồi. Nhưng bạn có bỏ ra 30k để mua một chai Lavie không ? Giá một chai Lavie vẫn là 6k/chai cho dù mức sẵn lòng chi trả của bạn là 30k. Và bạn sẽ chỉ móc túi 6k để mua. Chênh lệch 30k-6k=24k được gọi là thặng dư tiêu dùng (comsumer surplus).

Ngoại trừ thị trường độc quyền, thì các dạng thị trường khác luôn tồn tại thặng dư tiêu dùng. Điều đó có nghĩa giá sản phẩm KHÔNG chỉ dựa trên những giá trị của sản phẩm đó trong mắt khách hàng. Nó còn phụ thuộc vào phía cung nữa. Việc một ai đó sẵn lòng chi trả 6 triệu đồng trong khi thấy phí Thẩm định giá là 3 triệu đồng, thì đấy là thặng dư tiêu dùng của họ. Muốn lấy hoàn toàn thặng dư tiêu dùng, chỉ có 1 cách là anh độc quyền và phân biệt giá hoàn hảo cho từng nhóm khách hàng (hình thức phân biệt giá hoàn hảo dưới dạng đấu giá chẳng hạn, đó là lí do Paul R.Milgrom và Robert B.Wilson được trao giải Nobel Kinh tế 2020 về thiết kế cơ chế đấu giá đa phiên đồng thời, giúp người mua bộc lộ mức sẵn lòng chi trả thực của họ mà khách hàng vốn luôn cố giấu để được mua rẻ hơn).

Tuy nhiên, không có công ty TĐG nào độc quyền trong thị trường này cả (à, có thể công ty AMC hoặc công ty TĐG do ngân hàng lập ra được độc quyền cung cấp dịch vụ cho toàn bộ ngân hàng đó, ok nhưng phí của nhóm này chưa bao giờ thấp cả, toàn bị khách kêu phí cao thôi). Mặc dù ngành tư vấn dễ phân biệt giá nhất, nhưng nhu cầu của khách hàng TĐG hiện nay lại không quan tâm đến chất lượng, không quan tâm đến việc đúng hay sai, mà chỉ quan tâm đến được việc của họ (ra giá đúng ý họ). 

Tôi không cho rằng các công ty Thẩm định giá lại không hiểu về giá và không biết cách định giá dịch vụ của họ. Ngược lại, tôi cho rằng các công ty TĐG quá am hiểu thị trường dịch vụ TĐG. Họ hiểu nhu cầu và mức sẵn lòng chi trả của khách hàng (ra giá đúng ý) và thừa biết mức phí đó mà mình từ chối thì 1 hàng dài công ty đối thủ sẵn sàng nhận làm. Họ hiểu hành động của công ty đối thủ nếu họ đơn phương tăng phí, nên mới quyết định chọn chiến lược phá giá. Đó là cách thị trường vận hành.

Thực ra, các Công ty TĐG không có lỗi, họ chỉ cố xoay xở để tồn tại trong thị trường vốn dĩ đã như vậy.

Thật dễ dàng và quá thỏa mãn về mặt tâm lý khi đổ lỗi cho các công ty đối thủ phá giá. Cũng giống như việc khi tắc đường, ta luôn đổ lỗi cho ý thức tham gia giao thông của người khác, nhưng chính ta cũng vậy, cũng chen cũng lấn, cũng rồ ga, cũng phi lên vỉa hè. Các công ty TĐG mắc kẹt trong tình thế tiến thoái lưỡng nan của hai người tù – một ví dụ kinh điển và cơ bản nhất trong Lý thuyết trò chơi (Game theory) mà ai cũng biết.

Vẫn câu chuyện 2 người tù (Xem thêm tại vietnambiz.vn)

Giả sử hai phạm nhân A và B vừa bị cảnh sát bắt. Người ta đã có đủ chứng cứ để kết tội mỗi người 3 năm tù do phạm phải tội ăn cắp xe máy.

Tuy nhiên, cảnh sát điều tra còn nghi ngờ rằng, hai người này đã cùng nhau phạm một tội khác nghiêm trọng hơn (ví dụ cướp các tiệm vàng) song chưa có các chứng cứ rõ ràng để kết tội này cho họ.

Cảnh sát giam giữ những phạm nhân này trong các phòng giam riêng biệt đủ để họ không thể trao đổi thông tin được cho nhau. Và cảnh sát viên trao đổi với từng người:

"Vì tội ăn cắp xe máy, anh có thể bị ngồi tù 3 năm. Tuy nhiên, nếu anh nhận tội cướp các tiệm vàng và tố cáo đồng phạm, anh sẽ chỉ bị ngồi tù tổng cộng là 1 năm. Đồng phạm của anh sẽ bị ngồi tù tổng cộng là 20 năm. Nhưng nếu cả hai người đều nhận tội, đương nhiên sự tố cáo của anh đối với đồng phạm trở nên ít giá trị hơn và mỗi người sẽ nhận một bản án tổng hợp là 9 năm tù".

Trong trường hợp này, mỗi người tù có hai chiến lược hành động: thú tội hoặc không thú tội. Số năm tù mà mỗi người phải nhận phụ thuộc vào chiến lược mà anh ta lựa chọn cũng như chiến lược mà người bạn tù của anh ta chọn. Các phương án có thể và kết quả của chúng được thể hiện ở bảng trên.

Là một người khôn ngoan, A sẽ nhận thấy bản thân có 2 kết cục phụ thuộc vào hành động của B:

- Nếu B thú tội, A sẽ hoặc bị 9 năm tù (nếu chọn thú tội), hoặc 20 năm tù (nếu không thú tội)

- Nếu B không thú tội, A sẽ bị hoặc 1 năm tù (nếu chọn thú tội) hoặc 3 năm tù (nếu chọn không thú tội).

Như vậy cho dù trường hợp B có làm gì thì chiến lược tốt nhất của A vẫn là thú tội.

B cũng phân tích và suy nghĩ giống như A. Kết cục cuối cùng của cả 2 đều là thú tội và cả 2 đều bị 9 năm tù. Trong khi đó phương án tốt nhất của cả 2 là không thú tội, lúc này cả 2 đều chỉ bị 3 năm tù. Nhưng vì không được trao đổi thông tin và không tin tưởng lẫn nhau, cả 2 đều đưa ra quyết định dựa trên dự báo hành động của người còn lại.

Và do đó “hành động duy lý của từng cá nhân dẫn tới hành động phi lý của tập thể”. Ở đây, hành động duy lý của từng DN dẫn tới sự phi lý của toàn thị trường, thể hiện ở “phí dịch vụ quá thấp”.

Mỗi công ty TĐG đều đối mặt với 2 lựa chọn tương tự như trên: Phá giá hoặc không phá giá. Chiến lược tốt nhất cho tất cả là các công ty TĐG đều thỏa thuận với nhau và cùng nâng phí dịch vụ. Song mỗi công ty TĐG đều không biết đối thủ sẽ thực hiện nâng phí như mình không, hay âm thầm giảm phí. Vì vậy chiến lược tốt nhất của từng công ty đều là phá giá.

Câu chuyện này kể ra để thấy rằng, không phải cứ hô hào khẩu hiệu “Đừng giảm phí nữa, hãy tăng chất lượng dịch vụ” mà có thể thay đổi được. Ta phải giải quyết từ bản chất vấn đề. Việc các công ty TĐG đua nhau phá giá chỉ là hiện tượng do nguyên nhân khác gây ra, không phải là gốc rễ vấn đề cần giải quyết.

Mặc dù có số ít ngoại lệ nhưng hầu hết khách hàng không quan tâm tới “chất lượng dịch vụ” mà chỉ quan tâm tới chi phí thấp nhất mà vẫn ra kết quả được việc của họ (hoặc họ đang đánh giá chất lượng dịch vụ dựa trên việc có ra giá họ muốn hay không). Họ chỉ coi chứng thư TĐG như một bước “thủ tục” cần hoàn thiện để được vay ngân hàng, được duyệt giá khởi điểm, được duyệt dự toán, được mua/bán,... Có cầu thì ắt có cung. Nếu cung dịch vụ hiện nay thật sự là chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu này, thì phí dịch vụ hoàn toàn tương xứng, vì đó là cách thị trường vận hành. Đến khi gặp những khách hàng cần kết quả TĐG thực sự, vì các TĐV và công ty TĐG quá quen với việc giải bài toán ngược rồi, kĩ năng thẩm định giá thực sự về lâu dài bị thui chột, mai một dần (Tôi không có ý tiêu cực, đây là suy nghĩ cá nhân, rất vui nếu tôi sai).

Nhưng ý tôi cũng không phải là đổ lỗi cho phía khách hàng. Thử nghĩ xem từ đâu mà họ nảy sinh tâm lý coi kết quả TĐG không hơn không kém chỉ là bước thủ tục ?

 3.     Thủ phạm thực sự - Bất cân xứng thông tin: Điều gì đã xảy ra và tại sao (Kỳ 2) tại ĐÂY

 4.     Vai trò của người điều phối (Kỳ tiếp)

Từ khóa: Phí thẩm định giá, phí thẩm định giá cao hay thấp, phí thẩm định giá thấp, phí thẩm định giá bằng bao nhiêu, phí thẩm định giá hiện nay, phí thẩm định giá tài sản, phí TĐG, phí TĐG tài sản, phí TĐG cao hay thấp, tôi học thẩm định giá, học thẩm định giá, học thẩm định giá ở đâu