Tác giả: Admin Group Tôi học Thẩm định giá
Bạn đọc có thể xem lại bài viết trước: Phí dịch vụ Thẩm định giá cao hay thấp – một góc nhìn khác (Kỳ 1)
III. Thủ phạm thực sự - Bất cân xứng thông tin: Điều gì đã xảy ra và tại sao
Trong bài viết này, tôi sẽ tiếp cận với giả định mức phí TĐG hiện nay là thấp, ứng với khách hàng có nhu cầu cần một kết quả TĐG thực sự (chứ không phải chỉ cần 1 thủ tục để “được việc” – như đã nói ở bài viết trước), từ đó thử trả lời câu hỏi, thông tin bất cân xứng khiến những thẩm định viên có chất lượng tốt bị đẩy ra khỏi ngành như thế nào.
1.
Một trong các vai trò của thẩm định viên
là giúp giảm bất cân xứng thông tin cho khách hàng
Thông
tin bất cân xứng (Asymmetric information) là tình trạng trong một giao dịch,
một bên có thông tin đầy đủ hơn và chính xác hơn so với (các) bên còn lại và có
những hành động khiến bên còn lại bị thiệt hại và có thể tạo ra tổn thất cho xã
hội. Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường chưa phát triển, tính minh bạch
chưa cao, khả năng tiếp cận thông tin thấp và cơ sở hạ tầng thông tin yếu kém
thì tình trạng thông tin bất cân xứng càng trở nên trầm trọng hơn. Điều này
càng đúng với các thị trường hàng hóa đặc thù như bất động sản và các thiết bị
chuyên dụng, không có giao dịch phổ biến như thiết bị y tế.
Trong những thị trường non trẻ đó, giá cả thị trường của các hàng hóa, tài sản gần gũi (tôi nghĩ dùng từ này chính xác hơn là tương đồng) là cái có thể quan sát được, nhưng giá trị thị trường thì không. Giá trị thị trường là một khái niệm mang tính trừu tượng hơn, phải trải qua hàng trăm, hàng ngàn giá cả thị trường, người ta mới có thể lần mò ra dấu vết của giá trị. Vì vậy, giá cả trên thị trường sẽ có thể quá thấp hoặc quá cao so với giá trị thị trường hợp lý của tài sản hay giá trị thị trường cân bằng. Đây là một vấn đề khó khăn trong hoạt động thu thập thông tin thẩm định giá. Điều đáng lưu ý, cũng chính vấn đề này là nguyên nhân của những sai phạm trong lĩnh vực thẩm định giá khiến nhiều người sa vào vòng lao lý trong thời gian qua. Trong đó, nguyên nhân từ các chính sách cũng không phải vô can.
Vì các tài sản, hàng hóa có tính đặc thù, chuyên dụng, thông tin kém minh bạch, không sẵn có, giao dịch không phổ biến, việc ước tính, xác định giá cả của tài sản, hàng hóa để ra quyết định mua bán, vay vốn, … là khó khăn. Thông tin bất cân xứng tạo nên thất bại thị trường, giá cả không còn là cơ chế phân bổ nguồn lực xã hội hiệu quả. Cách thức thường được sử dụng để giảm thiểu tình trạng này là bên mua, bên bán, ngân hàng phải tiến hành quá trình tìm kiếm thông tin giá cả. Tuy nhiên, tìm kiếm thông tin là một loại hoạt động tốn kém. Sự tương tác của hành vi cơ hội, khả năng con người hạn chế (hiểu biết chuyên sâu về một tài sản, hàng hóa hay thị trường mua bán tài sản đặc thù) trong môi trường bất định và điều kiện thông tin không cân xứng tạo ra chi phí giao dịch (transaction cost). Nhưng chính nhờ vậy mà vai trò của thẩm định viên – doanh nghiệp thẩm định giá trở nên có giá trị. Bên mua, bên bán, ngân hàng có thể giảm chi phí giao dịch bằng cách ủy quyền cho một tổ chức chuyên môn hóa như doanh nghiệp TĐG thực hiện các công việc khảo sát, thu thập, đánh giá, sàng lọc thông tin, ước tính, xác định giá trị thị trường bằng các biện pháp nghiệp vụ. Thẩm định viên mang sứ mệnh củng cố niềm tin của công chúng, thúc đẩy sự minh bạch và giảm chi phí giao dịch, qua đó nâng cao tính hiệu quả của thị trường. Giảm chi phí giao dịch chính là nguyên lý tồn tại của tổ chức mà Ronald Coase (Nobel Kinh tế 1991) khởi xướng và được phát triển bởi Oliver E. Williamson (Nobel Kinh tế 2009).
2.
Thẩm định viên đang tạo thêm bất cân xứng thông
tin ?
Tuy nhiên, chính hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định viên
cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng. Thẩm định viên, doanh
nghiệp TĐG có thể sẽ có những động cơ cá nhân khi đưa ra các mức giá ước tính. Nguyên
nhân chính là do rủi ro đạo đức (moral hazard) – một trong
những hậu quả do thông tin bất cân xứng gây ra. Rủi ro đạo đức là hiện tượng
bên có nhiều thông tin hơn che đậy hành vi, gian dối, không trung thực và có
những hành động trục lợi cho cá nhân gây tổn hại lợi ích các bên còn lại. Có
thể dễ dàng thấy hành vi này qua các vụ án liên quan tới TĐG trong thời gian
gần đây như “nâng khống giá cây xanh” tại công ty TNHH MTV Cây xanh Hà Nội [1],
vụ nâng khống giá gói thầu mua sắm thiết bị y tế xảy ra ở hàng loạt bệnh viện
như BV Bạch Mai, BV Tim Hà Nội, BV Mắt TP.HCM…
Vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễ hơn rất nhiều vì không ai biết hình thù con ma thế nào nên vẽ sao cũng đúng.
Câu nói đùa này rất giống với câu chuyện thẩm định giá. Trong khi Giá cả
có thể quan sát trên thị trường thì Giá trị lại mang tính trừu
tượng và ngầm ẩn bên trong giá cả. Đối với những hàng hóa, tài sản đặc thù đặc
chủng, thông tin không công khai, giao dịch không phổ biến, rất khó để nhận
biết được giá trị nếu như không phải người có chuyên môn sâu sắc. Vì không ai
biết giá trị thế nào, nên hành vi cố ý làm trái, câu kết giá trở nên khó bị
phát hiện, nhất là trong bối cảnh số lượng lớn hồ sơ thẩm định giá được thực
hiện mỗi ngày bởi 2352 thẩm định viên từ 411 doanh nghiệp TĐG.
Có ý kiến lập luận rằng
ngành nghề nào cũng có người chân chính, kẻ làm bậy. Lập luận này được xem là đúng như thể đây là lời giải thích hay sự chấp nhận được cho những sai phạm mang tính hệ thống
trong ngành hiện nay ? Liệu còn bao nhiêu sai phạm nghiêm trọng vẫn chưa được phát
hiện ? Trong số đó, có bao nhiêu thẩm định viên và lãnh đạo công ty TĐG nữa sắp
vương vào vòng lao lý ngay cả khi họ không thực tâm làm như vậy ? Cần nhìn
thẳng vào sự thật, những sai phạm này dường như có tính hệ thống.
Như đã nói ở trên, hoạt động của các doanh nghiệp TĐG và thẩm định
viên cũng hình thành một lớp thông tin nữa không cân xứng và hệ quả của nó là lựa
chọn ngược (adverse selection) dẫn đến kết cục trên thị trường toàn hàng
hóa, dịch vụ kém chất lượng với mức phí ngày càng thấp, làm nản lòng những thẩm
định viên có chuyên môn cao và chính trực.
Lựa chọn ngược xảy ra khi trong một thị trường, người bán (người cung cấp
dịch vụ) hoặc người mua biết rõ hơn về tính chất sản phẩm, chất lượng dịch vụ
mà người kia không biết. Ý tưởng
về thông tin bất cân xứng được chuẩn hóa do 3 nhà kinh tế George Akerlof,
Michael Spence, và Joseph Stigliz đoạt giải Nobel kinh tế năm 2001. Kết luận của
Akerlof lần đầu tiên đưa ra khiến nhiều người sửng sốt. Rõ ràng là với thông
tin bất cân xứng, thị trường có thể thất bại thảm hại tới mức chỉ còn toàn hàng
xấu, hoặc tệ hơn, thị trường đó sẽ không còn tồn tại.
Giả sử xe ô tô đã qua sử dụng trên thị trường được phân làm 2 nhóm: xe cũ
chất lượng cao của những người cẩn thận, giữ gìn (gọi tắt là xe tốt – ký hiệu H) và xe cũ chất
lượng kém của những người bán sử dụng cẩu thả, đã sửa chữa nhiều
lần, hoạt động liên tục nên nhanh “tã” (gọi tắt là xe xấu – ký hiệu L, xuất phát từ tiếng Anh “lemons”-vô dụng, còn tiếng Việt là "Lởm"),
cho
dù nhìn bên ngoài có thể không khác nhau.
Trên thị trường này, người bán am hiểu về chất lượng của chiếc xe chính
họ đã sử dụng nhiều hơn so với người mua; người mua trên thị trường này không thể
biết chắc chắn liệu chiếc xe họ mua có phải là xe tốt hay xe xấu. Trong
thuật ngữ kinh tế, đây chính là tình trạng thông tin bất cân xứng, ngôn ngữ bà
ngoại chúng ta vẫn hay nói “người bán không bao giờ nhầm, chỉ người mua mới
nhầm”.
Để tôi tóm tắt ngắn gọn những gì sắp diễn giải dưới đây bằng ngôn ngữ bà
ngoại: Nếu
có thông tin đầy đủ, xe tốt có giá 500 triệu đồng và xe xấu chỉ 300 triệu đồng.
Do không phân biệt được từ vẻ ngoài nên người mua thận trọng chỉ trả giá bình
quân trên thị trường là 400 triệu đồng. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời, và trường hợp không
may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng không quá đau xót (so với việc mua xe xấu với
giá xe tốt từ những người bán giả vờ như xe tốt).
Mức giá này sẽ chỉ thu hút
những người có xe chất lượng dưới 400 triệu mới đem ra bán. Và một lần nữa, do
không phân biệt được chất lượng xe từ vẻ ngoài nên giá bình quân trên thị
trường của những chiếc xe “xấu vừa” lại bị kéo về phía những chiếc xe “rất xấu”.
Người có xe còn tốt sẽ không muốn bán và quá trình sàng lọc trên thị trường chỉ
còn lại xe “rất xấu” mà thôi.
Nếu bạn đủ kiên nhẫn, hãy hình dung một cách trừu tượng hơn như sau:
Giả sử mọi người đều biết xác suất mua được xe tốt là q, và xe xấu là (1
– q). Ta có thể hiểu một cách nôm na (mặc dù không chặt chẽ lắm về mặt thống kê),
tỷ trọng xe tốt trong thị trường ô tô cũ là q % còn xe xấu là (1-q). Bạn có thể
mua trúng xe tốt hoặc xe xấu với xác suất như trên, nhưng tại thời điểm mua, bạn
không thể biết chắc chắn. Chỉ biết sau khi đã sở hữu và đem về sử dụng một thời
gian, bạn mới có thể đánh giá chính xác hơn về chất lượng của chiếc xe này.
Một lẽ hiển nhiên rằng, xe đã qua sử dụng còn tốt sẽ được bán với giá
cao hơn xe đã qua sử dụng nhưng chất lượng tệ, xuống cấp, hay nói khác, PH
> PL (với PH là giá của xe tốt, PL là
giá của xe xấu).
Nhưng vì bất cân xứng thông tin, những người bán xe xấu cũng ra vẻ như
xe của họ là chiếc xe tốt (sơn sửa bóng loáng, quảng cáo hung hồn chẳng hạn),
người mua không thể kiểm chứng và phân biệt được xe tốt và xe xấu, Nên chiến lược
tốt nhất của người mua là sẽ trả cùng một giá bán như nhau cho xe cũ có chất lượng
trung bình. Như vậy, họ sẽ có lợi khi mua được xe tốt giá hời (nếu may mắn mua được
xe tốt với xác suất q), và trường hợp không may vớ phải xe xấu (lởm) thì cũng
không quá đau xót.
Giá mà người mua sẽ trả trong điều kiện không chắc chắn sẽ là bình quân
gia quyền giá của các loại xe với trọng số là xác suất:
Giá kỳ vọng = q.PH + (1-q) PL
Vì PH > PL nên PL < q.PH + (1-q) PL < PH
Nếu như thông tin là cân xứng, người mua có đầy đủ thông tin như người bán,
họ có thể phân biệt một cách chính xác chất lượng của từng chiếc xe thì rõ ràng
một chiếc ô tô đã qua sử dụng chất lượng kém không thể bằng chiếc ô tô đã qua sử
dụng chất lượng tốt, hiển nhiên những người bán xe xấu (và đang cố gắng ra vẻ như
họ đang bán xe tốt) sẽ có lợi khi bán một chiếc xe tồi với mức giá của xe tốt.
Như vậy, những người chủ của chiếc xe tốt sẽ lâm vào tình thế bất lợi
khi muốn bán xe. Vì người mua không thể phân biệt được xe tốt – xe xấu nên trả
mức giá chung cho cả 2 loại xe, những người bán xe xấu cũng ra sức quảng cáo họ
đang bán xe tốt, làm cho những người bán xe tốt thực sự không thể nhận được giá
trị thật của chiếc xe của mình, vì vậy họ có thể không còn muốn bán nữa. Nếu ta
cho dải chất lượng xe rộng hơn thì kết quả cũng sẽ tương tự:
Ban đầu, những chiếc xe tốt vừa sẽ lấn át những chiếc xe tốt. Vì người bán
xe tốt sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt và xe tốt vừa.
Rồi những chiếc xe trung bình lấn át những chiếc xe tốt vừa. Vì người bán
xe tốt vừa sẽ không chịu bán ở mức giá trung bình của xe tốt vừa và xe trung bình.
Cứ như vậy, những chiếc xe xấu vừa lại lấn át những chiếc xe trung bình.
Và cuối cùng những chiếc xe xấu lại lấn át những chiếc xe xấu vừa. Một chuỗi
liên tục sẽ lăp lại cho đến khi thị trường chỉ còn lại những chiếc xe xấu. Điều
này giống với định luật Gresham (tiền xấu đuổi tiền tốt), ta nói rằng, những chiếc
xe xấu đánh bật xe tốt ra khỏi thị trường (tôi tạm bỏ qua phần chứng minh tổng
quát, vì sẽ khiến bài viết bị dài và lan man khó hiểu với những bạn không quen đọc
bài viết hàn lâm, các bạn xem thêm George Akerlof's model of the used car
market).
Điều này chính xác là những gì đang diễn ra trên thị trường dịch vụ Thẩm
định giá. Giai đoạn 2015-2019 là giai đoạn tăng trưởng rất nóng của ngành Thẩm
định giá. Các công ty liên tục tuyển dụng mới để giải quyết khối lượng công việc
không xuể, họ chấp nhận cả những nhân viên, trợ lý TĐG chưa từng được đào tạo
chuyên môn. Lãnh đạo doanh nghiệp TĐG ép chỉ tiêu. Thẩm định viên cũng vì chỉ
tiêu mà phát hành chứng thư, cá biệt có những người phát hành 10 chứng
thư/ngày. Bộ Tài chính thừa nhận: “phát triển nóng nhưng chất lượng yếu kém, xuất
hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá dịch vụ, nhiều vụ việc thẩm định
giá chất lượng dịch vụ thấp ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng và người sử dụng
kết quả thẩm định giá, gây bức xúc trong dư luận và xã hội”[2].
Nhiều công ty TĐG đã “vẽ giá”, “thổi
giá”, tiếp tay cho tham nhũng. Đơn cử có những câu chuyện mà tôi được nghe những
người trong ngành kể lại, kết quả TĐG được thỏa thuận sẵn, chẳng tốn kém chi
phí để thu thập thông tin hay định giá nên các doanh nghiệp đua nhau hạ thấp
phí dịch vụ để cạnh tranh, thậm chí trích lại cho khách hàng, hào phóng chi hoa
hồng cho người giới thiệu.
Tôi cũng tin rằng ngành nghề nào cũng có người chân chính và kẻ làm bậy. Nhưng điều gì xảy ra với những thẩm định viên chân chính ? Với sự tỉ mỉ, tâm huyết, chặt chẽ, vài ngày thậm chí một vài tuần mới xong một bộ hồ sơ; không nhượng bộ với mức giá vô lý của khách hàng, sẵn sàng từ chối những hợp đồng chưa đủ điều kiện TĐG, họ có đủ thu nhập và có chỗ đứng trong doanh nghiệp để yên tâm làm việc trong bối cảnh cạnh tranh xuống đáy về phí dịch vụ ?
Giống như
câu chuyện “xe xấu đẩy xe tốt ra khỏi thị trường”, những khách hàng
không có chuyên môn về thẩm định giá chỉ có thể quan sát được những biểu hiện
bên ngoài và kết quả tính toán cuối cùng, không phân biệt được kết quả thẩm định
giá tốt hay kém. Như tôi đã nói ở trên, vẽ người thì khó, vẽ ma thì dễ vì không
ai biết con ma như thế nào nên vẽ (chém gió) sao cũng đúng. Vì không ai biết giá trị thị
trường - một khái niệm trừu tượng và còn chưa được định nghĩa chi tiết - chính
xác là bao nhiêu, nên một SV mới ra trường, một trợ lý TĐV hay một TĐV chuyên
nghiệp thâm niên đều có thể ra 1 con số. Ngay cả khi khách hàng có kiến thức
chuyên môn thì kết quả thẩm định giá thường chênh lệch lớn giữa các phương
pháp, quan điểm TĐV khác nhau xuất phát từ những thông tin có thể tiếp cận khác
nhau và giá trị về cơ bản là không quan sát trực tiếp được – hệ quả của thông
tin bất cân xứng. Thẩm định viên chân chính chỉ có hai lựa chọn: hoặc rời khỏi
ngành và chuyển sang lĩnh vực khác, hoặc tiếp tục ở lại và trở thành một phần của
hệ thống. Tôi đã biết rất nhiều những thẩm định viên có thâm niên lâu năm, thực
sự quyết liệt trong công tác và có tâm huyết, trăn trở với nghề – đã rời ngành
như vậy.
Như vậy, bài toán của chúng ta không phải là chúng ta thiếu luật hay thiếu quy định hay dư thừa TĐV. Những giải pháp như tuyên truyền, hô hào dừng cạnh tranh về phí, hoặc bổ sung quy định, hoặc yêu cầu công ty TĐG chuyển sang mô hình công ty TNHH, đều chỉ là những lời giải đúng cho 1 bài toán sai ngay từ đầu. Bài toán ở đây là thông tin bất cân xứng, và không lời giải nào ở trên hướng tới giải quyết vấn đề này. Chừng nào vai trò của người điều phối không giúp giảm thông tin bất cân xứng (cả về giá cả thị trường lẫn giúp khách hàng nhận biết, đánh giá được chất lượng dịch vụ TĐG) thì tình trạng còn kéo dài mãi.
Vậy giải pháp gợi ý cho tình trạng trên là gì ? Mời các bạn đón đọc kỳ sau.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét