Rào cản và thách thức trong đào tạo chuyên ngành Thẩm định giá định hướng ứng dụng ở Việt Nam (Kỳ 1)

KỲ 1: HIỂU ĐÚNG VỀ CÁC CHƯƠNG TRÌNH GIÁO DỤC ĐẠI HỌC

Trong phần lớn các lý thuyết hiện đại về tăng trưởng kinh tế, vốn con người (human capital) được coi là một nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của một quốc gia (Wilkinson & Chirot, 2010). Các nghiên cứu hiện đại của các học giả nổi tiếng về tăng trưởng đều nhấn mạnh vào việc đầu tư vào vốn con người và đầu tư vào giáo dục có thể kể đến như Theodore Schultz (Nobel Kinh tế 1979), Gary Becker (Nobel Kinh tế 1992), Robert Lucas (Nobel Kinh tế 1995) và gần đây nhất là Paul Romer (Nobel Kinh tế 2018) với lý thuyết tăng trưởng nội sinh, trong đó cho rằng, tăng trưởng kinh tế là nhờ tiến bộ công nghệ, mà tiến bộ công nghệ có nguồn gốc từ đầu tư vào nguồn vốn con người và hoạt động nghiên cứu triển khai.

Trên thế giới, nhiều trường đại học đã xây dựng chương trình đào tạo trang bị cho người học rất nhiều kỹ năng hữu ích đáp ứng được đòi hỏi của ngành trong tương lai, trước khi nhu cầu trên thị trường lao động về các kỹ năng này trở nên phổ biến. Nói về nhu cầu của doanh nghiệp và thị trường lao động, trước hết cần phải lưu ý rằng, trong một thế giới thay đổi nhanh chóng, chịu tác động mạnh mẽ của CMCN 4.0 và quá trình toàn cầu hóa, những kỹ năng cần thiết cho một công dân thế kỷ 21 như một chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá cũng thay đổi nhanh chóng. Wilkinson & Chirot (2010) cho rằng, đào tạo theo nhu cầu hiện tại của doanh nghiệp không thể coi là một triết lý giáo dục tối thượng. Ngay cả khi cố gắng xây dựng một chương trình đào tạo ứng dụng nhằm tạo ra những người có khả năng sẵn sàng làm việc ngay tại doanh nghiệp, “các kỹ năng chuyên ngành có thể trở thành lỗi thời rất nhanh, trên cơ sở những xu hướng công nghệ và thị trường mà các công ty không thể dự đoán trước”.

Với các tổ chức “tập trung vào giảng dạy” (teaching-focussed institutions), các cơ sở này không định hướng thực hành trong giảng dạy mà cũng không định hướng nghiên cứu. Các trường đại học khai phóng ở Mỹ là những ví dụ điển hình vì họ xây dựng chương trình giảng dạy đại cương, chú trọng vào các kỹ năng chung thay vì nội dung nghề nghiệp hoặc chuyên môn. Họ định vị về cam kết giảng dạy và hầu như không thực hiện bất kỳ nghiên cứu nào. Có những loại tổ chức giảng dạy khác, ví dụ, những tổ chức thiên về học thuật. Phần lớn các trường đại học ở các nước đang phát triển rơi vào loại này theo mặc định, đơn giản vì họ không có nguồn lực để hoạt động nghiên cứu. Trong nhiều trường hợp như vậy, việc giảng dạy của họ được định nghĩa rộng rãi theo các ngành học (Sachi Hatakenaka, 2008).

Tuy nhiên trên thực tế, dường như các chương trình giáo dục đại học nói chung và các chương trình đào tạo theo định hướng nghề nghiệp nói riêng chưa đáp ứng được nhu cầu của doanh nghiệp, của thị trường lao động và những yêu cầu ngày càng cao trong thời đại toàn cầu hóa, trong một thế giới ngày cảng phẳng và bất định. Ngày càng nhiều gia đình chọn giải pháp gửi con ra nước ngoài học đại học với kỳ vọng con cái họ sẽ nhận được những năng lực và phẩm chất cần thiết để có thể thành công trong một nền kinh tế toàn cầu đang thay đổi hết sức nhanh chóng (Wilkinson & Chirot, 2010). Những ý kiến phàn nàn như “Chất lượng giáo dục thấp hoặc kiến thức và kỹ năng ở trường không đáp ứng yêu cầu thị trường” xuất hiện rất phổ biến trên phương tiện truyền thống đại chúng, qua ý kiến của các chuyên gia, tổ chức trong và ngoài nước, qua ý kiến phản ánh của doanh nghiệp, cũng như tạo nên thành kiến sâu sắc trong xã hội về chất lượng giáo dục. Chuyên ngành Thẩm định giá là một ngành học mới ở Việt Nam, do đó không tránh khỏi những khoảng cách trong đào tạo và nhu cầu của thị trường lao động, không chỉ nhu cầu hiện tại mà còn tương lai. Để đánh giá đúng về một chương trình đào tạo Thẩm định giá định hướng ứng dụng ở bậc Đại học, trước hết cần xác định được các mục tiêu, tiêu chí làm nên một chương trình định hướng ứng dụng tốt, trên cơ sở đó, nghiên cứu sẽ thảo luận về các tiêu chí làm nên một chương trình đào tạo chuyên ngành thẩm định giá định hướng ứng dụng.

Chương trình đào tạo đại học định hướng ứng dụng trên thế giới

Theo Sachi Hatakenaka (2008), phân cấp các trường ĐH trên thế giới được tóm tắt trong hình dưới đây:

Nguồn: Sachi Hatakenaka, 2008 tại Hội nghị hàng năm về kinh tế phát triển của Ngân hàng Thế giới tại Cape Town - Nam Phi vào tháng 6, 2008

Ô trên cùng bên phải là các trường đại học 'nghiên cứu ứng dụng' (relevant research universities) nơi tiến hành nghiên cứu cơ bản, nhưng có xem xét đến tính ứng dụng với xã hội. Họ cam kết với khoa học cơ bản, nhưng cũng quan tâm đến việc tạo ra các nghiên cứu hữu dụng và cố gắng duy trì đáp ứng các nhu cầu kinh tế xã hội. Đáng ngạc nhiên là không có nhiều tổ chức phù hợp với loại hình này. Một ví dụ chính là một nhóm các trường đại học nghiên cứu của Mỹ, đã phát triển dựa trên giá trị của sự phù hợp (Geiger 2004b, Rosenberg và Nelson 1994, Mazzoleni và Nelson 2007). Khi các trường đại học Mỹ trở thành niềm ghen tị của thế giới vì những đóng góp của họ trong ngành công nghệ cao như công nghệ sinh học và công nghiệp CNTT, ban đầu thế giới nhìn vào tất cả các trường đại học của Mỹ như thể họ đều giống nhau. Theo thời gian, rõ ràng là ngay trong hệ thống của Mỹ, có nhiều loại trường đại học khác nhau và chỉ một nhóm các trường đại học nghiên cứu đóng vai trò chủ động trong đổi mới công nghiệp nói chung và phát triển ngành công nghệ cao nói riêng. Một số trường đại học của Israel dường như cũng thuộc nhóm này, dường như họ ít chú trọng hơn vào khoa học cơ bản và tập trung nhiều hơn vào nghiên cứu ứng dụng. Ô trên cùng bên trái là các trường đại học 'nghiên cứu cơ bản' (basic research universities), chủ yếu vận hành xung quanh các giá trị cốt lõi của khoa học cơ bản, ít quan tâm hoặc ít có khả năng đáp ứng nhu cầu bên ngoài. Đây là nơi thuộc về các trường đại học cổ điển trên tháp ngà học thuật với khả năng nghiên cứu phát triển tốt; thực sự là phần lớn các trường đại học nghiên cứu trên thế giới thuộc về nhóm này, ít nhất là cho đến gần đây, khi kinh tế ứng dụng (economic relevance) trở thành một câu cửa miệng toàn cầu. Những tổ chức này coi trọng khoa học tiên tiến, khen thưởng các khám phá khoa học và khuyến khích các học giả tích cực xác định hướng nghiên cứu khoa học. Các phát triển khoa học phải độc lập với các yêu cầu thực tế, vì những phát triển sau này được coi là có ảnh hưởng "phi đạo đức" đối với khoa học. Thật vậy, cho đến những năm 1990, hầu hết các cơ sở giáo dục đại học đều khao khát được xếp vào nhóm này. Nhiều trường đại học quốc gia Nhật Bản đã phát triển để phù hợp với nhóm này, mặc dù nguồn gốc của chúng là các trường đại học ứng dụng - như sẽ được thảo luận ở phần sau.

Ô dưới cùng bên phải bao gồm các tổ chức 'định hướng thực hành" (practically oriented). Đặc điểm chính của các tổ chức này là họ mong muốn đáp ứng các nhu cầu về kỹ năng thực hành và kiến thức thực tế của nền kinh tế. Họ cung cấp các khóa học ứng dụng cho các chủ doanh nghiệp và thường tiến hành tư vấn và nghiên cứu định hướng ứng dụng cùng với DN hoặc cho DN. Tuy nhiên, họ ít quan tâm hoặc ít có năng lực về kiến thức khoa học tổng quát xa hơn hoặc nghiên cứu cơ bản. Các ví dụ rất đa dạng; họ bao gồm các trường đại học Grandes Ecoles ở Pháp (mặc dù họ bắt đầu phát triển năng lực nghiên cứu cơ bản gần đây), được thiết kế để cung cấp giáo dục chuyên nghiệp, và nhiều trường bách khoa và các trường tương tự ở các nước khác. Cả Ireland và Phần Lan đều cải cách các lĩnh vực giáo dục đại học của họ bằng cách giới thiệu loại hình tổ chức này. Về mặt lịch sử, các trường đại học quốc gia Nhật Bản sẽ thuộc về nhóm này khi thành lập vì chúng được thành lập để cung cấp các kỹ năng công nghệ quan trọng cần thiết cho quá trình hiện đại hóa đất nước. Mặt khác, cam kết đem 'khoa học' vào thực tế sẽ khiến họ có vị trí cao hơn so với các trường thương mại truyền thống vốn tập trung vào mọi kỹ năng thực tế hơn là những kiến thức khoa học. Nhiều trường đại học Trung Quốc dường như cũng đã phát triển theo hướng ô bên phải để trở nên thực dụng hơn trong 20 năm qua. Một số tổ chức phù hợp với nhóm này một cách tự nhiên nhờ sự chú trọng vào tổ hợp môn học theo định hướng ứng dụng; các tổ chức kỹ thuật như Viện Công nghệ Ấn Độ là những ví dụ điển hình.

Ô dưới cùng bên trái là các tổ chức 'tập trung vào giảng dạy' (teaching-focussed institutions), các cơ sở này không định hướng thực hành trong giảng dạy mà cũng không định hướng nghiên cứu. Các trường đại học khai phóng ở Mỹ là những ví dụ điển hình vì họ xây dựng chương trình giảng dạy đại cương, chú trọng vào các kỹ năng chung thay vì nội dung nghề nghiệp hoặc chuyên môn. Họ định vị về cam kết giảng dạy và hầu như không thực hiện bất kỳ nghiên cứu nào. Có những loại tổ chức giảng dạy khác, ví dụ, những tổ chức thiên về học thuật. Phần lớn các trường đại học ở các nước đang phát triển rơi vào loại này theo mặc định, đơn giản vì họ không có nguồn lực để hoạt động nghiên cứu. Trong nhiều trường hợp như vậy, việc giảng dạy của họ được định nghĩa rộng rãi theo các ngành học (Sachi Hatakenaka, 2008).

Chương trình đào tạo đại học định hướng ứng dụng ở Việt Nam

Ở Việt Nam hiện nay đang tồn tại ba chương trình đào tạo: chương trình đào tạo định hướng nghiên cứu; chương trình đào tạo định hướng ứng dụng; chương trình đào tạo định hướng thực hành, được nêu tại Nghị định số 73/2015/NĐ-CP: 

4. Chương trình đào tạo định hướng nghiên cứu là chương trình đào tạo có mục tiêu và nội dung xây dựng theo hướng chuyên sâu về nguyên lý, lý thuyết cơ bản trong các lĩnh vực khoa học, phát triển các công nghệ nguồn làm nền tảng để phát triển các lĩnh vực khoa học ứng dụng và công nghệ. 5. Chương trình đào tạo định hướng ứng dụng là chương trình đào tạo có mục tiêu và nội dung xây dựng theo hướng phát triển kết quả nghiên cứu cơ bản, ứng dụng các công nghệ nguồn thành các giải pháp công nghệ, quy trình quản lý, thiết kế các công cụ hoàn chỉnh phục vụ nhu cầu đa dạng của con người. 6. Chương trình đào tạo định hướng thực hành là chương trình đào tạo có mục tiêu và nội dung xây dựng theo hướng tập trung vào việc thực hiện các giải pháp công nghệ, quy trình quản lý, sản xuất, chế tạo các công cụ phục vụ sản xuất và đời sống dựa trên cơ sở những thiết kế có sẵn. (Điều 2, Nghị định 73/2015/NĐ-CP)

Trong đó, chương trình đào tạo định hướng ứng dụng và chương trình đào tạo định hướng thực hành dường như đang làm nhiều nhà giáo dục bối rối và nhầm lẫn. Việc cần rạch ròi giữa “đào tạo định hướng ứng dụng” và “định hướng thực hành” là vô cùng cần thiết. Mọi sự nhầm lẫn khi một cơ sở giáo dục nào đó đang đào tạo theo hướng thực hành nhưng lại nghĩ hoặc cho rằng đang đào tạo theo định hướng ứng dụng hoặc ngược lại đều dẫn tới sự lệch pha và xa rời sứ mệnh đào tạo.

Bảng so sánh giữa cơ sở định hướng ứng dụng và định hướng thực hành

Tiêu chí	Tiêu chuẩn cơ sở giáo dục đại học định hướng ứng dụng (Điều 4 NĐ 73)	Tiêu chuẩn cơ sở giáo dục đại học định hướng thực hành (Điều 5 NĐ 73)
1. Vị trí, vai trò trong hệ thống giáo dục đại học	Là cơ sở giáo dục đại học đào tạo đội ngũ nhân lực chủ yếu theo hướng ứng dụng; nghiên cứu khoa học và công nghệ tập trung vào việc phát triển các kết quả nghiên cứu cơ bản, ứng dụng các công nghệ nguồn thành các giải pháp công nghệ, quy trình quản lý, thiết kế các công cụ hoàn chỉnh phục vụ nhu cầu đa dạng của con người; có năng lực chủ trì nghiên cứu, giải quyết những nhiệm vụ, đề tài khoa học và công nghệ cấp quốc gia và tham gia nghiên cứu, giải quyết những nhiệm vụ, đề tài khoa học và công nghệ khu vực và quốc tế.	Là cơ sở giáo dục đại học chú trọng đào tạo, phát triển năng lực thực hành của người học, gắn kết đào tạo với thực tế sản xuất; nghiên cứu khoa học và công nghệ tập trung theo hướng triển khai các kết quả nghiên cứu ứng dụng đã đạt được vào thực tiễn cuộc sống; cung cấp nguồn nhân lực có kiến thức thực tiễn và năng lực thực hành phù hợp với yêu cầu sử dụng lao động đa dạng của các địa phương và các vùng, các tổ chức kinh tế.
2. Quy mô, ngành nghề và các trình độ đào tạo	a) Quy mô đào tạo của các chương trình đào tạo định hướng ứng dụng trình độ đại học, thạc sĩ chiếm ít tỷ lệ lớn nhất trong tổng quy mô đào tạo tại cơ sở giáo dục đại học; b) Ngành nghề đào tạo đa dạng, linh hoạt theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước và hội nhập quốc tế; c) Đào tạo chủ yếu trình độ đại học và trình độ thạc sĩ ứng dụng; một số ít chuyên ngành đào tạo trình độ thạc sĩ nghiên cứu và trình độ tiến sĩ.	a) Quy mô đào tạo các chương trình đào tạo định hướng thực hành chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng quy mô đào tạo tại cơ sở giáo dục đại học; b) Ngành nghề đa dạng, tập trung vào các lĩnh vực mà địa phương có nhu cầu; chương trình đào tạo được thiết kế liên thông với chương trình giáo dục nghề nghiệp; c) Đào tạo trình độ đại học là chủ yếu.
3. Cơ cấu hoạt động đào tạo và khoa học công nghệ	a) Có hệ thống phòng thí nghiệm nghiên cứu phát triển, cơ sở sản xuất thử nghiệm, trung tâm ươm tạo công nghệ; b) Tỷ lệ chi cho hoạt động khoa học công nghệ chiếm ít nhất 20% tổng chi cho các hoạt động hằng năm của cơ sở giáo dục đại học; c) Hằng năm tỷ lệ giảng viên, nghiên cứu viên cơ hữu tham gia nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ có kết quả nghiên cứu được công bố trên các tạp chí khoa học công nghệ chuyên ngành trong và ngoài nước hoặc chuyển giao công nghệ, ứng dụng vào thực tế trên tổng số giảng viên, nghiên cứu viên cơ hữu của cơ sở giáo dục đại học không thấp hơn 70%; d) Tỷ lệ giảng viên, nghiên cứu viên cơ hữu có trình độ tiến sĩ không thấp hơn 15% tổng số giảng viên, nghiên cứu viên cơ hữu của cơ sở giáo dục đại học; đ) Tỉ lệ bình quân sinh viên/giảng viên trong toàn cơ sở giáo dục đại học không quá 25.	a) Tỷ lệ chi cho hoạt động khoa học công nghệ, sản xuất thử nghiệm, phát triển sản phẩm mới không thấp hơn 10% tổng chi cho các hoạt động của cơ sở giáo dục đại học; b) Hằng năm có ít nhất 30% giảng viên cơ hữu của cơ sở giáo dục đại học tham gia các hoạt động phối hợp giữa nhà trường và thực tế sản xuất hoặc thực hiện các nhiệm vụ, đề tài khoa học công nghệ, có công trình được công bố; c) Có ít nhất 10% khối lượng của các chương trình đào tạo tại cơ sở giáo dục đại học do các chuyên gia, doanh nhân, nghệ nhân, cán bộ kỹ thuật, nhà quản lý có kinh nghiệm từ cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở sản xuất ở trong nước và nước ngoài tham gia giảng dạy, báo cáo chuyên đề

Tiêu chí thứ 3 có những khác biệt quan trọng đáng chú ý giữa 2 cơ sở. Rất nhiều người đang nhầm lẫn rằng mời chuyên gia, doanh nhân, quản lý, người làm thực tế từ DN đến giảng dạy với tỷ trọng lớn thì mới là định hướng ứng dụng. Thực ra đó có thể là định hướng thực hành. Tất nhiên sự hợp tác giữa trường học và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu nhu cầu, hợp tác đào tạo cũng như triển khai nghiên cứu định hướng ứng dụng là rất quan trọng. Doanh nghiệp là nguồn dữ liệu, là kho tàng tình huống để trường ĐH có thể mổ xẻ, nghiên cứu tìm giải pháp đưa các kiến thức, phương pháp, công cụ định giá mới nhất từ nghiên cứu cơ bản vào ứng dụng trong thực tiễn.

Tuy nhiên sự phân cấp như trên mới chỉ là theo văn bản pháp luật. Trên thực tế hiện nay chưa có trường Đại học nào ở Việt Nam xây dựng chương trình đào tạo định hướng thực hành (ít nhất là trên khía cạnh tuyên bố/công bố của các trường, còn trên thực tế có những trường tuyên bố xây dựng chương trình định hướng ứng dụng nhưng thực tế lại là chương trình định hướng thực hành). Nếu xét ở khía cạnh thực tế hiện nay, định hướng thực hành dường như là “phân khúc” của các trường cao đẳng. Tiến sĩ Lê Viết Khuyến, nguyên Phó vụ trưởng Vụ Giáo dục ĐH, Bộ GD-ĐT cho rằng “…định hướng thực hành sẽ là sứ mệnh của các trường CĐ. Khi tham gia soạn thảo luật, các chuyên gia cũng có ý tưởng học tập cách làm này. Nhưng sau này lại có luật Giáo dục nghề nghiệp, hệ thống CĐ được tách ra khỏi hệ thống ĐH. Nghị định 73 ra đời sau khi có luật Giáo dục nghề nghiệp, lẽ ra chỉ nên chia ĐH thành 2 tầng. Đằng này vẫn cứ bê nguyên xi luật Giáo dục ĐH vào, thành thử đẻ thêm một loại ĐH thực hành mà không ai hình dung được diện mạo nó sẽ ra sao” (Báo Thanh Niên, 2015).

Ở Việt Nam hiện nay chưa có trường nào xây dựng chương trình đào tạo Đại học theo định hướng thực hành, như vậy nếu coi như định hướng thực hành là sứ mệnh của các trường Cao đẳng, thì mục tiêu của đào tạo định hướng thực hành sẽ nhất quán với mục tiêu đào tạo nghề nghiệp theo Luật Giáo dục nghề nghiệp 2014.

Mục tiêu giáo dục nghề nghiệp: 1. Mục tiêu chung của giáo dục nghề nghiệp là nhằm đào tạo nhân lực trực tiếp cho sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, có năng lực hành nghề tương ứng với trình độ đào tạo; có đạo đức, sức khỏe; có trách nhiệm nghề nghiệp; có khả năng sáng tạo, thích ứng với môi trường làm việc trong bối cảnh hội nhập quốc tế; bảo đảm nâng cao năng suất, chất lượng lao động; tạo điều kiện cho người học sau khi hoàn thành khóa học có khả năng tìm việc làm, tự tạo việc làm hoặc học lên trình độ cao hơn. 2. Mục tiêu cụ thể đối với từng trình độ của giáo dục nghề nghiệp được quy định như sau: a) Đào tạo trình độ sơ cấp để người học có năng lực thực hiện được các công việc đơn giản của một nghề; b) Đào tạo trình độ trung cấp để người học có năng lực thực hiện được các công việc của trình độ sơ cấp và thực hiện được một số công việc có tính phức tạp của chuyên ngành hoặc nghề; có khả năng ứng dụng kỹ thuật, công nghệ vào công việc, làm việc độc lập, làm việc theo nhóm; c) Đào tạo trình độ cao đẳng để người học có năng lực thực hiện được các công việc của trình độ trung cấp và giải quyết được các công việc có tính phức tạp của chuyên ngành hoặc nghề; có khả năng sáng tạo, ứng dụng kỹ thuật, công nghệ hiện đại vào công việc, hướng dẫn và giám sát được người khác trong nhóm thực hiện công việc.

 Tóm lại, việc xác định rõ mục tiêu, đầu ra và những tiêu chí của một chương trình đào tạo định hướng ứng dụng càng cụ thể, rõ ràng bao nhiêu thì việc xây dựng chương trình định hướng ứng dụng sẽ càng thuận lợi bấy nhiêu, tránh được những sai lầm cơ bản khi một cơ sở giáo dục nào đó xây dựng chương trình thực hành nhưng lại nghĩ rằng họ đang xây dựng chương trình ứng dụng (lấn sân các trường cao đẳng ?!).

Nhận diện chương trình đào tạo chuyên ngành Thẩm định giá định hướng ứng dụng

Như vậy, tham chiếu theo Nghị định 73/2015/NĐ-CP, có thể rút ra một số tiêu chí chung của một chương trình đào tạo thẩm định giá định hướng ứng dụng như sau:

• Vai trò và mục tiêu: Đào tạo nhân lực định hướng ứng dụng các phương pháp, mô hình định giá, các kết quả nghiên cứu khoa học vào thực tiễn công tác định giá tài sản. Bên cạnh đó, chuyên ngành cần phát triển các kết quả nghiên cứu cơ bản của chuyên ngành và các ngành liên quan thành các nghiên cứu ứng dụng để giải quyết vấn đề thực tiễn trong định giá tài sản, xây dựng thành một phương pháp, quy trình khoa học.
• Tỷ lệ giảng viên tham gia vào nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ có kết quả nghiên cứu được công bố trên các tạp chí khoa học công nghệ chuyên ngành trong và ngoài nước hoặc chuyển giao công nghệ, ứng dụng vào thực tế không thấp hơn 70%.
• Tỷ lệ chi cho hoạt động nghiên cứu và phát triển không thấp hơn 20% tổng chi cho các hoạt động hàng năm.
• Tỷ lệ sinh viên/giảng viên của chuyên ngành không quá 25.
• Tỷ lệ giảng viên, nghiên cứu viên cơ hữu có trình độ tiến sĩ không thấp hơn 15% tổng số giảng viên, nghiên cứu viên cơ hữu của cơ sở giáo dục đại học

ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BÀI TOÁN KIỂM SOÁT GIÁ NHÀ: TIẾP CẬN TỪ DƯỚI GÓC NHÌN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CHÍNH SÁCH CÔNG

 ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BÀI TOÁN KIỂM SOÁT GIÁ NHÀ: TIẾP CẬN TỪ DƯỚI GÓC NHÌN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CHÍNH SÁCH CÔNG

Tác giả: Dương Thành Đạt 

Làm sao để chủ trương đúng đắn của Chính phủ đạt được hiệu quả thực tế, khai thông nguồn lực đất đai, đảm bảo kiểm soát giá nhà mà vẫn hài hòa lợi ích Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân?

TÓM TẮT Phát biểu chỉ đạo gần đây của Thủ tướng Chính phủ về việc hoàn thiện cơ chế định giá đất nhằm kiểm soát chi phí đầu vào của các dự án bất động sản và toàn bộ nền kinh tế là một định hướng chiến lược mang tính đột phá. Lần đầu tiên, bài toán giá đất được đặt trong mối quan hệ hữu cơ với chi phí vốn của nền kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số nhân dân. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, không nên hiểu phát biểu chỉ đạo của Thủ tướng theo nghĩa hẹp mà cần xem xét dưới góc nhìn rộng hơn, kết hợp với các giải pháp đồng bộ khác, thay vì chỉ xem đây là một biện pháp chủ đạo tiên quyết. Dưới góc độ lý thuyết và cả thực tiễn quản lý kinh tế, biện pháp “kéo giảm chi phí đầu vào để hạ giá bán đầu ra” mới chỉ là điều kiện CẦN nhưng chưa bao giờ ĐỦ. Nếu không thấu hiểu quy luật vận hành của thị trường, các chính sách can thiệp giá đơn thuần có nguy cơ tạo ra bẫy “cơ chế xin – cho”, tiềm tàng nguy cơ làm thất thoát tài nguyên quốc gia mà vẫn không giúp người dân mua được nhà với mức giá hợp lý. Chuỗi bài viết này phân tích chính sách từ góc nhìn, quan điểm của lĩnh vực thẩm định giá.

KỲ 1: CÁCH TIẾP CẬN "CHI PHÍ ĐẦU VÀO" VÀ BẪY ĐỊNH GIÁ PHI THỊ TRƯỜNG

I. CÁCH TIẾP CẬN "CHI PHÍ ĐẦU VÀO" VÀ QUY LUẬT CUNG CẦU - MỨC SẴN LÒNG CHI TRẢ (WTP)

Trong thẩm định giá, có 3 cách tiếp cận (approach) chính để ước tính giá trị tài sản là cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Trong đó, cách tiếp cận chi phí dựa trên quan điểm cho rằng giá trị của tài sản phản ánh các chi phí cần thiết để tạo ra tài sản đó. Sự thuận trực giác của cách tiếp cận này dễ hình thành suy nghĩ đơn giản theo cách ước tính giá trị dựa trên cơ cấu giá thành của hàng hóa sản xuất thông thường mà bỏ qua các lưu ý về cơ sở giá trị (bases of value) như được nêu trong IVS (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế). Chẳng hạn như với bất động sản, một số người thường nghĩ theo cơ cấu chi phí như sau:

Giá bán nhà = Chi phí đất đai + Chi phí đầu tư xây dựng (hạ tầng, công trình) + Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư (1)

Từ công thức này, khi các địa phương tính giá đất cao theo giá thị trường thì đều được cộng dồn vào chi phí của chủ đầu tư, đẩy giá bán nhà đến tay người mua lên cao (theo Vnexpress) [1]. Từ đó dẫn tới suy luận có vẻ rất thuận trực giác: muốn giảm giá bán, cần hạ thấp tiền sử dụng đất.

Vấn đề trở nên phức tạp hơn nếu nhìn vào cơ chế hình thành giá trên thị trường. Chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để tạo lập một tài sản không phải lúc nào cũng quyết định mức giá mà thị trường sẵn sàng trả cho tài sản đó. Nói cách khác, giảm chi phí đầu vào có thể tạo điều kiện để giảm giá thành, nhưng chưa đủ để bảo đảm giá bán cuối cùng sẽ giảm tương ứng.

Từ góc nhìn Thẩm định giá:  Bản chất của Cách tiếp cận Chi phí

Một ngộ nhận phổ biến về cách tiếp cận Chi phí (Cost Approach) trong thẩm định giá là cho rằng một tài sản có chi phí tạo lập thực tế thấp thì đương nhiên có giá trị thị trường thấp, và ngược lại.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS), cách tiếp cận chi phí dựa trên nguyên lý kinh tế rằng người mua sẽ không bao giờ trả cho một tài sản mức giá cao hơn chi phí để có một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự[2].

Khi cơ sở giá trị thị trường (market value) được lựa chọn, toàn bộ dữ liệu đầu vào phục vụ tính toán cũng phải phù hợp với cơ sở giá trị[3]. Điều đó có nghĩa, chi phí đất đai, chi phí xây dựng cho tới các khoản hao mòn hữu hình và vô hình (để tạo ra một tài sản giống hệt hoặc tương tự) đều phải được xác định theo giá thị trường hiện tại.

Nếu như chi phí của yếu tố đầu vào nào đó (chẳng hạn tiền sử dụng đất) không phản ánh giá thị trường (do chi phí quá khứ hoặc có ưu đãi), thẩm định viên sẽ phải điều chỉnh các yếu tố đó về giá thị trường. Vì vậy ngay cả khi sử dụng cách tiếp cận từ chi phí, giá thị trường của nhà ở vẫn KHÔNG phụ thuộc vào chi phí yếu tố đầu vào cụ thể mà chủ đầu tư thực tế đã bỏ ra, mà là giá trị của yếu tố đó trên thị trường hiện tại.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả vận động dựa trên mối quan hệ cung - cầu. Trong ngắn hạn, đường cung nhà ở gần như cố định (co giãn kém) do thời gian hoàn thành dự án thường bị kéo dài. Khi nguồn cung không thể tăng ngay lập tức, giá bán nhà ở hoàn toàn bị chi phối bởi Mức sẵn lòng chi trả (Willingness to Pay - WTP) của người mua.

Do đó, khi bàn về việc giảm chi phí đầu vào để giảm giá nhà, hai vấn đề quan trọng cần được nghiên cứu kỹ: Nhà nước có thể làm giảm chi phí cấu thành nhà ở đến mức nào, và mức giảm đó có thực sự được chuyển hóa vào mức giá bán thấp hơn cho người dân hay không ?

GIÁ THỊ TRƯỜNG KHÔNG ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH BỞI CHI PHÍ THỰC TẾ CỦA NGƯỜI BÁN Trong một giao dịch thị trường, người mua không nhất thiết quan tâm người bán đã bỏ ra bao nhiêu tiền để tạo lập hoặc sở hữu tài sản. Điều ảnh hưởng tới mức sẵn lòng chi trả của người mua là tài sản đó mang lại giá trị gì cho họ. Một căn nhà được chủ sở hữu mua với giá gốc 12 tỷ đồng nhưng nếu điều kiện thị trường thay đổi, người mua hiện tại chỉ sẵn sàng trả 9,5 tỷ đồng, thì giá trị thị trường của căn nhà không thể được duy trì ở mức 12 tỷ chỉ vì đó là chi phí lịch sử của người bán. Ngược lại, nếu một người mua sở hữu voucher ưu đãi chiết khấu 30% giá nhà, nhờ vậy có thể mua căn nhà với giá là 7 tỷ đồng từ Chủ đầu tư, thì cũng không vì thế mà anh ta chấp nhận bán lại căn nhà với giá thấp hơn giá giao dịch của những căn nhà tương tự trên thị trường là 10 tỷ đồng.

Trong một khảo sát nhanh được thực hiện với 84% người tham gia khảo sát đã có chứng chỉ định giá đất và/hoặc thẻ thẩm định viên về giá; 87% có từ 3 năm kinh nghiệm trở lên, trong đó 40% có trên 10 năm kinh nghiệm; 60% đã từng tham gia tư vấn định giá đất. Khi được hỏi về rủi ro lớn nhất nếu nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá thấp (không theo nguyên tắc thị trường) nhưng không ấn định giá bán đầu ra, nhiều ý kiến tỏ ra e ngại rằng việc không tuân theo quy luật thị trường sẽ tiềm ẩn nguy cơ tạo kẽ hở cho “cơ chế xin – cho”, tham nhũng, bôi trơn và thất thoát ngân sách.

Bảng 1: Kết quả khảo sát về rủi ro khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất giá thấp nhưng không ấn định giá bán đầu ra

Rủi ro được nhận diện	Tỷ lệ đồng thuận (%)
Phát sinh chi phí "bôi trơn", tham nhũng để xin được đất dự án giá rẻ	42,1%
Thất thoát ngân sách (địa tô chênh lệch bị chuyển dịch sang túi tư nhân)	31,6%
Doanh nghiệp "găm đất", đầu cơ tài nguyên hoặc bán lại dự án để hưởng chênh lệch	21,1%
Chủ đầu tư viện lý do chi phí khác tăng để vẫn bán giá cao theo thị trường	5,2%

 

Bài học kinh nghiệm từ công tác quản lý giá nhà ở xã hội (NOXH):

Thực tiễn quản lý giá NOXH cho thấy rõ hơn giới hạn của cách tiếp cận kiểm soát giá dựa trên chi phí đầu vào.

Theo quy định hiện hành, các dự án NOXH được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, đồng thời giá bán phê duyệt được quản lý theo cơ chế tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng thực tế cộng với lợi nhuận định mức tối đa 10% trên  tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.[4]

Về lý thuyết, khi chủ đầu tư không phải bỏ chi phí đất đai và lợi nhuận bị khống chế trần, giá nhà đến tay người dân phải rất rẻ và phản ánh thuần túy chi phí xây dựng và lợi nhận định mức. Tuy nhiên trên thực tế, tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội hay TP.HCM, yếu tố vị trí làm cho mức sẵn lòng chi trả (WTP) của người dân cao hơn hẳn so với các tỉnh thành khác, nên giá giao dịch thực tế để sở hữu được một căn NOXH thường bị đẩy lên rất cao. Điều này tương tự với giá giao dịch thực tế tại các dự án NOXH ở vị trí trung tâm so với vị trí vùng ven, ngoại thành tại cùng một địa phương. Sự khác biệt trong giá giao dịch thực tế này là do đất đai ở gần vị trí trung tâm tồn tại địa tô chênh lệch vị trí, nơi người dân có mức sẵn lòng chi trả cao hơn hẳn do sự vượt trội về hạ tầng, kết nối và tiện ích.

Sự chênh lệch giữa giá bán được phê duyệt tính theo chi phí và mức WTP thực tế của thị trường không tự nhiên biến mất. Nó chuyển hóa thành các chi phí phi chính thức của người mua như “tiền chênh suất ngoại giao”, “phí dịch vụ tư vấn hồ sơ”, hay “gói hoàn thiện nội thất bắt buộc”…

Thực trạng này cho thấy một thực tế rằng: Ngay cả khi Nhà nước miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất và kiểm soát giá bán theo phương pháp chi phí cộng định mức lợi nhuận, quy luật WTP của thị trường vẫn tự tìm đường phản ánh vào giá bán cuối cùng mà người dân phải chi trả, làm vô hiệu hóa mục tiêu hạ giá nhà nếu không đi kèm các giải pháp điều tiết cung - cầu đồng bộ.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHI THỊ TRƯỜNG: CẠM BẪY “CƠ CHẾ XIN – CHO”

Một nghịch lý là chi phí đất đai của chủ đầu tư cao thì thường đi kèm với giá bán nhà cao, nhưng chiều ngược lại chưa chắc đã đúng: chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất với chi phí thấp không suy ra giá bán nhà tự động giảm tương ứng.

Lý do nằm ở cơ chế hình thành giá cả thị trường. Nếu người mua sẵn sàng trả 10 tỷ đồng cho một căn nhà và nguồn cung không đủ để đáp ứng nhu cầu đó, việc chủ đầu tư có được quyền sử dụng đất với chi phí thấp hơn không nhất thiết làm mức giá thị trường giảm xuống 7 hay 8 tỷ đồng.

Trong trường hợp này, phần chi phí đất được giảm có thể làm tăng biên lợi nhuận của dự án thay vì chuyển toàn bộ thành mức giảm giá cho người mua.

Khác với NOXH, biện pháp khống chế trần giá bán đầu ra với NOTM là bất khả thi vì mỗi dự án NOTM lại có những điểm nhấn độc đáo, nét riêng, hướng tới các nhu cầu cao hơn của nhóm đối tượng khách hàng khác nhau. Ngay cả khi cố thực hiện, lý thuyết kinh tế lẫn thực tiễn đã chứng minh rằng giá cả là cơ chế phân bổ nguồn lực hiệu quả trong nền kinh tế. Áp giá trần sẽ gây biến dạng thị trường, kích hoạt cơ chế lách luật bằng cách này hay cách khác và đẩy các chi phí không chính thức cho người mua chịu.

Việc giảm chi phí đầu vào và kiểm soát giá bán vẫn có thể là những công cụ chính sách cần thiết, nhưng chưa đủ để bảo đảm rằng lợi ích cuối cùng sẽ thuộc về đúng đối tượng thụ hưởng. Nếu không đi cùng hệ thống công cụ điều tiết cung - cầu đồng bộ, tư duy “định giá đất rẻ để mong giá nhà rẻ” có nguy cơ lặp lại những vấn đề của ngành tài nguyên trong quá khứ: “cơ chế xin – cho” và nhóm lợi ích hoành hành, xin cấp phép, mua tài nguyên giá rẻ rồi “sang tay” kiếm lời chênh lệch. Với đất đai, điều này không những gây thất thoát nghiêm trọng ngân sách Nhà nước, mà còn tước đi cơ hội an cư chính đáng của hàng triệu người dân lao động.

 

 

LỜI KẾT KỲ 1 Kéo giảm chi phí đất đai không phải là 'gậy thần' tự động hạ giá nhà. Nếu không hiểu đúng quy luật kinh tế, chính sách can thiệp giá đất sẽ tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát tài nguyên và tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm. Xác định đúng nguyên nhân mới có thể tìm ra giải pháp phù hợp. Trong rất nhiều nguyên nhân dẫn tới việc giá nhà tăng cao trong thời gian qua, có rất ít bài viết khai thác những trục trặc đến từ khâu định giá.  Tiếp cận dưới góc độ định giá, những “trục trặc kỹ thuật” từ việc hiểu chưa đúng về cơ sở giá trị, cũng như cách sử dụng phương pháp định giá đất và lựa chọn dữ liệu đầu vào không phù hợp đã vô tình góp phần đẩy giá đất lên cao. Vậy đâu là giải pháp đồng bộ để thực sự hạ nhiệt giá nhà? Mời quý độc giả theo dõi tiếp KỲ 2: “GIẢI MÃ VÒNG LẶP TĂNG GIÁ VÀ CÁC GIẢI PHÁP THỂ CHẾ”.

 

 

 

---

[1] https://vnexpress.net/thu-tuong-nha-nuoc-dinh-gia-de-giam-chi-phi-nha-dat-5110957.html

[2] 40.01. Cost Approach, IVS 2025.

[3] A10.05, IVS 2025

[4] Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và điểm b Khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.