ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BÀI TOÁN KIỂM SOÁT GIÁ NHÀ: TIẾP CẬN TỪ DƯỚI GÓC NHÌN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CHÍNH SÁCH CÔNG
Tác giả: Dương Thành Đạt
Làm sao để chủ
trương đúng đắn của Chính phủ đạt được hiệu quả thực tế, khai thông nguồn lực đất
đai, đảm bảo kiểm soát giá nhà mà vẫn hài hòa lợi ích Nhà nước - Doanh nghiệp -
Người dân?
|
TÓM TẮT Phát biểu chỉ đạo
gần đây của Thủ tướng Chính phủ về việc hoàn thiện cơ chế định giá đất nhằm
kiểm soát chi phí đầu vào của các dự án bất động sản và toàn bộ nền kinh tế
là một định hướng chiến lược mang tính đột phá. Lần đầu tiên, bài toán giá đất
được đặt trong mối quan hệ hữu cơ với chi phí vốn của nền kinh tế và khả năng
tiếp cận nhà ở của đại đa số nhân dân. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai
thực hiện, không nên hiểu phát biểu chỉ đạo của Thủ tướng theo nghĩa hẹp mà cần
xem xét dưới góc nhìn rộng hơn, kết hợp với các giải pháp đồng bộ khác, thay
vì chỉ xem đây là một biện pháp chủ đạo tiên quyết. Dưới góc độ lý thuyết và
cả thực tiễn quản lý kinh tế, biện pháp “kéo giảm chi phí đầu vào để hạ giá
bán đầu ra” mới chỉ là điều kiện CẦN nhưng chưa bao giờ ĐỦ. Nếu không thấu hiểu
quy luật vận hành của thị trường, các chính sách can thiệp giá đơn thuần có
nguy cơ tạo ra bẫy “cơ chế xin – cho”, tiềm tàng nguy cơ làm thất thoát tài
nguyên quốc gia mà vẫn không giúp người dân mua được nhà với mức giá hợp lý. Chuỗi
bài viết này phân tích chính sách từ góc nhìn, quan điểm của lĩnh vực thẩm định
giá. |
KỲ 1: CÁCH TIẾP CẬN "CHI PHÍ ĐẦU
VÀO" VÀ BẪY ĐỊNH GIÁ PHI THỊ TRƯỜNG
I. CÁCH TIẾP CẬN "CHI PHÍ ĐẦU VÀO"
VÀ QUY LUẬT CUNG CẦU - MỨC SẴN LÒNG CHI TRẢ (WTP)
Trong thẩm định giá, có 3 cách tiếp cận (approach) chính
để ước tính giá trị tài sản là cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi
phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Trong đó, cách tiếp cận chi phí dựa trên quan
điểm cho rằng giá trị của tài sản phản ánh các chi phí cần thiết để tạo ra tài
sản đó. Sự thuận trực giác của cách tiếp cận này dễ hình thành suy nghĩ đơn giản
theo cách ước tính giá trị dựa trên cơ cấu giá thành của hàng hóa sản xuất
thông thường mà bỏ qua các lưu ý về cơ sở giá trị (bases of value) như được nêu
trong IVS (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế). Chẳng hạn như với bất động sản, một
số người thường nghĩ theo cơ cấu chi phí như sau:
|
Giá bán nhà = Chi phí đất
đai + Chi phí đầu tư xây dựng (hạ tầng, công trình) + Lợi nhuận kỳ vọng của
nhà đầu tư (1) |
Từ công thức này, khi các địa phương tính giá đất cao
theo giá thị trường thì đều được cộng dồn vào chi phí của chủ đầu tư, đẩy giá
bán nhà đến tay người mua lên cao (theo Vnexpress) [1].
Từ đó dẫn tới suy luận có vẻ rất thuận trực giác: muốn giảm giá bán, cần hạ thấp
tiền sử dụng đất.
Vấn
đề trở nên phức tạp hơn nếu nhìn vào cơ chế hình thành giá trên thị trường. Chi
phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để tạo lập một tài sản không phải lúc nào cũng quyết
định mức giá mà thị trường sẵn sàng trả cho tài sản đó. Nói cách khác, giảm chi
phí đầu vào có thể tạo điều kiện để giảm giá thành, nhưng chưa đủ để bảo đảm
giá bán cuối cùng sẽ giảm tương ứng.
Từ góc nhìn Thẩm định giá: Bản chất
của Cách tiếp cận Chi phí
Một
ngộ nhận phổ biến về cách tiếp cận Chi phí (Cost Approach) trong thẩm định giá
là cho rằng một tài sản có chi phí tạo lập thực tế thấp thì đương nhiên có giá
trị thị trường thấp, và ngược lại.
Theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS), cách tiếp cận chi phí dựa trên nguyên
lý kinh tế rằng người mua sẽ không bao giờ trả cho một tài sản mức giá cao hơn
chi phí để có một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự[2].
Khi cơ sở giá trị thị trường (market value) được lựa chọn,
toàn bộ dữ liệu đầu vào phục vụ tính toán cũng phải phù hợp với cơ sở giá trị[3].
Điều đó có nghĩa, chi phí đất đai, chi phí xây dựng cho tới các khoản hao mòn hữu
hình và vô hình (để tạo ra một tài sản giống hệt hoặc tương tự) đều phải được
xác định theo giá thị trường hiện tại.
Nếu như chi phí của yếu tố đầu vào nào đó (chẳng hạn tiền
sử dụng đất) không phản ánh giá thị trường (do chi phí quá khứ hoặc có ưu đãi),
thẩm định viên sẽ phải điều chỉnh các yếu tố đó về giá thị trường. Vì vậy ngay
cả khi sử dụng cách tiếp cận từ chi phí, giá thị trường của nhà ở vẫn KHÔNG phụ
thuộc vào chi phí yếu tố đầu vào cụ thể mà chủ đầu tư thực tế đã bỏ ra, mà là
giá trị của yếu tố đó trên thị trường hiện tại.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả vận động dựa trên mối
quan hệ cung - cầu. Trong ngắn hạn, đường cung nhà ở gần như cố định (co giãn
kém) do thời gian hoàn thành dự án thường bị kéo dài. Khi nguồn cung không thể
tăng ngay lập tức, giá bán nhà ở hoàn toàn bị chi phối bởi Mức sẵn lòng chi trả
(Willingness to Pay - WTP) của người mua.
Do đó, khi bàn về việc giảm chi phí đầu vào để giảm giá
nhà, hai vấn đề quan trọng cần được nghiên cứu kỹ: Nhà nước có thể làm giảm chi
phí cấu thành nhà ở đến mức nào, và mức giảm đó có thực sự được chuyển hóa vào
mức giá bán thấp hơn cho người dân hay không ?
|
GIÁ THỊ TRƯỜNG
KHÔNG ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH BỞI CHI PHÍ THỰC TẾ CỦA NGƯỜI BÁN Trong một giao dịch thị trường, người mua
không nhất thiết quan tâm người bán đã bỏ ra bao nhiêu tiền để tạo lập hoặc sở
hữu tài sản. Điều ảnh hưởng tới mức sẵn lòng chi trả của người mua là tài sản
đó mang lại giá trị gì cho họ. Một căn nhà được chủ sở hữu mua với giá gốc
12 tỷ đồng nhưng nếu điều kiện thị trường thay đổi, người mua hiện tại chỉ sẵn
sàng trả 9,5 tỷ đồng, thì giá trị thị trường của căn nhà không thể được duy
trì ở mức 12 tỷ chỉ vì đó là chi phí lịch sử của người bán. Ngược lại, nếu một người mua sở hữu voucher
ưu đãi chiết khấu 30% giá nhà, nhờ vậy có thể mua căn nhà với giá là 7 tỷ đồng
từ Chủ đầu tư, thì cũng không vì thế mà anh ta chấp nhận bán lại căn nhà với
giá thấp hơn giá giao dịch của những căn nhà tương tự trên thị trường là 10 tỷ
đồng. |
Trong một khảo sát nhanh được thực hiện với 84% người tham gia khảo sát đã có chứng chỉ định giá đất và/hoặc thẻ thẩm định viên về giá; 87% có từ 3 năm kinh nghiệm trở lên, trong đó 40% có trên 10 năm kinh nghiệm; 60% đã từng tham gia tư vấn định giá đất. Khi được hỏi về rủi ro lớn nhất nếu nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá thấp (không theo nguyên tắc thị trường) nhưng không ấn định giá bán đầu ra, nhiều ý kiến tỏ ra e ngại rằng việc không tuân theo quy luật thị trường sẽ tiềm ẩn nguy cơ tạo kẽ hở cho “cơ chế xin – cho”, tham nhũng, bôi trơn và thất thoát ngân sách.
Bảng 1: Kết quả khảo sát về rủi ro khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất giá thấp nhưng không ấn định giá bán đầu ra
Rủi ro được nhận diện | Tỷ lệ đồng thuận (%) |
Phát sinh chi phí "bôi trơn", tham nhũng để xin được đất dự án giá rẻ | 42,1% |
Thất thoát ngân sách (địa tô chênh lệch bị chuyển dịch sang túi tư nhân) | 31,6% |
Doanh nghiệp "găm đất", đầu cơ tài nguyên hoặc bán lại dự án để hưởng chênh lệch | 21,1% |
Chủ đầu tư viện lý do chi phí khác tăng để vẫn bán giá cao theo thị trường | 5,2% |
Bài học kinh nghiệm từ công tác quản lý giá nhà ở xã hội (NOXH):
Thực tiễn quản lý giá NOXH cho thấy rõ hơn giới hạn của
cách tiếp cận kiểm soát giá dựa trên chi phí đầu vào.
Theo quy định hiện hành, các dự án NOXH được Nhà nước miễn
tiền sử dụng đất, đồng thời giá bán phê duyệt được quản lý theo cơ chế tính
đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng thực tế cộng với lợi nhuận định mức tối
đa 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.[4]
Về lý thuyết, khi chủ đầu tư không phải bỏ chi phí đất
đai và lợi nhuận bị khống chế trần, giá nhà đến tay người dân phải rất rẻ và phản
ánh thuần túy chi phí xây dựng và lợi nhận định mức. Tuy nhiên trên thực tế, tại
các đô thị đặc biệt như Hà Nội hay TP.HCM, yếu tố vị trí làm cho mức sẵn lòng
chi trả (WTP) của người dân cao hơn hẳn so với các tỉnh thành khác, nên giá
giao dịch thực tế để sở hữu được một căn NOXH thường bị đẩy lên rất cao. Điều
này tương tự với giá giao dịch thực tế tại các dự án NOXH ở vị trí trung tâm so
với vị trí vùng ven, ngoại thành tại cùng một địa phương. Sự khác biệt trong
giá giao dịch thực tế này là do đất đai ở gần vị trí trung tâm tồn tại địa tô
chênh lệch vị trí, nơi người dân có mức sẵn lòng chi trả cao hơn hẳn do sự vượt
trội về hạ tầng, kết nối và tiện ích.
Sự chênh lệch giữa giá bán được phê duyệt tính theo chi
phí và mức WTP thực tế của thị trường không tự nhiên biến mất. Nó chuyển hóa
thành các chi phí phi chính thức của người mua như “tiền chênh suất ngoại
giao”, “phí dịch vụ tư vấn hồ sơ”, hay “gói hoàn thiện nội thất bắt buộc”…
Thực trạng này cho thấy một thực tế rằng: Ngay cả khi Nhà
nước miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất và kiểm soát giá bán theo phương pháp chi
phí cộng định mức lợi nhuận, quy luật WTP của thị trường vẫn tự tìm đường phản
ánh vào giá bán cuối cùng mà người dân phải chi trả, làm vô hiệu hóa mục tiêu hạ
giá nhà nếu không đi kèm các giải pháp điều tiết cung - cầu đồng bộ.
II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHI THỊ TRƯỜNG: CẠM BẪY “CƠ
CHẾ XIN – CHO”
Một nghịch lý là chi phí đất đai của chủ đầu tư cao thì
thường đi kèm với giá bán nhà cao, nhưng chiều ngược lại chưa chắc đã đúng: chủ
đầu tư được giao đất, cho thuê đất với chi phí thấp không suy ra giá bán nhà tự
động giảm tương ứng.
Lý do nằm ở cơ chế hình thành giá cả thị trường. Nếu người
mua sẵn sàng trả 10 tỷ đồng cho một căn nhà và nguồn cung không đủ để đáp ứng
nhu cầu đó, việc chủ đầu tư có được quyền sử dụng đất với chi phí thấp hơn
không nhất thiết làm mức giá thị trường giảm xuống 7 hay 8 tỷ đồng.
Trong trường hợp này, phần chi phí đất được giảm có thể
làm tăng biên lợi nhuận của dự án thay vì chuyển toàn bộ thành mức giảm giá cho
người mua.
Khác với NOXH, biện
pháp khống chế trần giá bán đầu ra với NOTM là bất khả thi vì mỗi dự án NOTM lại
có những điểm nhấn độc đáo, nét riêng, hướng tới các nhu cầu cao hơn của nhóm đối
tượng khách hàng khác nhau. Ngay cả khi cố thực hiện, lý thuyết kinh tế lẫn thực
tiễn đã chứng minh rằng giá cả là cơ chế phân bổ nguồn lực hiệu quả trong nền
kinh tế. Áp giá trần sẽ gây biến dạng thị trường, kích hoạt cơ chế lách luật bằng
cách này hay cách khác và đẩy các chi phí không chính thức cho người mua chịu.
Việc giảm chi phí đầu vào và
kiểm soát giá bán vẫn có thể là những công cụ chính sách cần thiết, nhưng chưa
đủ để bảo đảm rằng lợi ích cuối cùng sẽ thuộc về đúng đối tượng thụ hưởng. Nếu
không đi cùng hệ thống công cụ điều tiết cung - cầu đồng bộ, tư duy “định giá đất
rẻ để mong giá nhà rẻ” có nguy cơ lặp lại những vấn đề của ngành tài nguyên
trong quá khứ: “cơ chế xin – cho” và nhóm lợi ích hoành hành, xin cấp phép, mua
tài nguyên giá rẻ rồi “sang tay” kiếm lời chênh lệch. Với đất đai, điều này
không những gây thất thoát nghiêm trọng ngân sách Nhà nước, mà còn tước đi cơ hội
an cư chính đáng của hàng triệu người dân lao động.
|
LỜI KẾT KỲ 1 Kéo
giảm chi phí đất đai không phải là 'gậy thần' tự động hạ giá nhà. Nếu không
hiểu đúng quy luật kinh tế, chính sách can thiệp giá đất sẽ tiềm ẩn nguy cơ
làm thất thoát tài nguyên và tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm. Xác định đúng nguyên nhân mới có thể tìm ra giải pháp phù hợp. Trong rất nhiều nguyên nhân dẫn tới việc giá nhà tăng cao trong thời gian qua, có rất ít bài viết khai thác những trục trặc đến từ khâu định giá. Tiếp cận dưới góc độ định giá,
những “trục trặc kỹ thuật” từ việc hiểu chưa đúng về cơ sở giá trị, cũng như
cách sử dụng phương pháp định giá đất và lựa chọn dữ liệu đầu vào không phù hợp
đã vô tình góp phần đẩy giá đất lên cao. Vậy đâu là giải pháp đồng bộ để thực
sự hạ nhiệt giá nhà? Mời
quý độc giả theo dõi tiếp KỲ 2: “GIẢI MÃ VÒNG LẶP TĂNG GIÁ VÀ CÁC GIẢI PHÁP THỂ
CHẾ”. |
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét