ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BÀI TOÁN KIỂM SOÁT GIÁ
NHÀ:
TIẾP CẬN TỪ DƯỚI GÓC NHÌN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CHÍNH SÁCH CÔNG
Tác giả: Dương Thành Đạt
|
TÓM TẮT Phát biểu chỉ đạo
gần đây của Thủ tướng Chính phủ về việc hoàn thiện cơ chế định giá đất nhằm
kiểm soát chi phí đầu vào của các dự án bất động sản và toàn bộ nền kinh tế
là một định hướng chiến lược mang tính đột phá. Tuy nhiên, bắt tay
vào triển khai thực hiện, Chính phủ cần làm gì để chủ trương đúng đắn này đạt được hiệu quả thực tế, khai thông nguồn lực đất đai, đảm bảo kiểm
soát giá nhà mà vẫn hài hòa lợi ích Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân. Biện pháp “kéo giảm
chi phí đầu vào để hạ giá bán đầu ra” mới chỉ là điều kiện CẦN nhưng chưa bao
giờ ĐỦ. Nếu không thấu hiểu quy luật vận hành của thị trường, các chính sách
can thiệp giá đơn thuần có nguy cơ tạo ra bẫy “cơ chế xin – cho”, tiềm tàng
nguy cơ làm thất thoát tài nguyên quốc gia mà vẫn không giúp người dân mua được
nhà với mức giá hợp lý. |
KỲ 1: CÁCH TIẾP CẬN "CHI PHÍ ĐẦU
VÀO" VÀ BẪY ĐỊNH GIÁ PHI THỊ TRƯỜNG
I. CÁCH TIẾP CẬN "CHI PHÍ ĐẦU VÀO"
VÀ QUY LUẬT CUNG CẦU - MỨC SẴN LÒNG CHI TRẢ (WTP)
Trong thẩm định giá, có 3 cách tiếp cận (approach) chính
để ước tính giá trị tài sản là cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi
phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Trong đó, cách tiếp cận chi phí dựa trên quan
điểm cho rằng giá trị của tài sản phản ánh các chi phí cần thiết để tạo ra tài
sản đó. Sự thuận trực giác của cách tiếp cận này dễ hình thành suy nghĩ đơn giản
theo cách ước tính giá trị dựa trên cơ cấu giá thành của hàng hóa sản xuất
thông thường mà bỏ qua các lưu ý về cơ sở giá trị (bases of value) như được nêu
trong IVS (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế). Chẳng hạn như với bất động sản, giá
bán nhà thường được hiểu đơn giản theo chi phí cấu thành như sau:
|
Giá bán nhà = Chi phí đất
đai + Chi phí đầu tư xây dựng (hạ tầng, công trình) + Lợi nhuận kỳ vọng của
nhà đầu tư (1) |
Từ công thức này, khi các địa phương tính giá đất cao
theo giá thị trường thì đều được cộng dồn vào chi phí của chủ đầu tư, đẩy giá
bán nhà đến tay người mua lên cao (theo Vnexpress) [1].
Từ đó dẫn tới suy luận có vẻ rất thuận trực giác: muốn giảm giá bán, cần hạ thấp
tiền sử dụng đất.
Từ góc nhìn Thẩm định giá: Bản chất
của Cách tiếp cận Chi phí
Một
ngộ nhận phổ biến về cách tiếp cận Chi phí (Cost Approach) trong thẩm định giá
là cho rằng một tài sản có chi phí tạo lập thực tế thấp thì đương nhiên có giá
trị thị trường thấp, và ngược lại. Nhưng nếu nhìn vào cơ chế hình thành giá
trên thị trường, chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để tạo lập một tài sản không phải
lúc nào cũng quyết định mức giá mà thị trường sẵn sàng trả cho tài sản đó.
Theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS), cách tiếp cận chi phí dựa trên nguyên
lý kinh tế rằng người mua sẽ không bao giờ trả cho một tài sản mức giá cao hơn
chi phí để có một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự[2].
Khi cơ sở giá trị thị trường (market value) được lựa chọn,
toàn bộ dữ liệu đầu vào phục vụ tính toán cũng phải phù hợp với cơ sở giá trị[3].
Điều đó có nghĩa, chi phí đất đai, chi phí xây dựng cho tới các khoản hao mòn hữu
hình và vô hình (để tạo ra một tài sản giống hệt hoặc tương tự) đều phải được
xác định theo giá thị trường hiện tại.
Nếu chi phí của yếu tố đầu vào nào đó (chẳng hạn đất đai)
không phản ánh giá thị trường, thẩm định viên sẽ phải thực hiện điều chỉnh. Vì
vậy, ngay cả khi sử dụng cách tiếp cận từ chi phí, giá thị trường của nhà ở vẫn
KHÔNG phụ thuộc vào chi phí yếu tố đầu vào cụ thể mà chủ đầu tư thực tế đã bỏ
ra, mà là giá trị của yếu tố đó trên thị trường hiện tại.
Trong
nền kinh tế thị trường, giá cả vận động dựa trên mối quan hệ cung - cầu. Trong
ngắn hạn, đường cung nhà ở gần như cố định (co giãn kém) do thời gian hoàn
thành dự án thường bị kéo dài. Khi nguồn cung không thể tăng ngay lập tức, giá
bán nhà ở hoàn toàn bị chi phối bởi Mức sẵn lòng chi trả (Willingness to Pay -
WTP) của người mua.
Vì
vậy, việc giảm chi phí đầu vào có thể tạo điều kiện để giảm giá thành, nhưng
chưa đủ để bảo đảm giá bán cuối cùng sẽ giảm tương ứng. Câu hỏi quan trọng hơn
cần được nghiên cứu khi bàn về việc giảm chi phí đầu vào để giảm giá nhà: mức
giảm đó có thực sự được chuyển hóa vào mức giá bán thấp hơn cho người dân hay
không ?
|
GIÁ THỊ TRƯỜNG
KHÔNG ĐƯỢC QUYẾT ĐỊNH BỞI CHI PHÍ THỰC TẾ CỦA NGƯỜI BÁN Một nghịch lý là chi phí đất đai của chủ đầu tư cao thì
thường đi kèm với giá bán nhà cao, nhưng chiều ngược lại chưa chắc đã đúng:
chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất với chi phí thấp không suy ra giá bán
nhà tự động giảm tương ứng. Trong một giao dịch thị trường, người mua không nhất
thiết quan tâm người bán đã bỏ ra bao nhiêu tiền để tạo lập hoặc sở hữu tài sản.
Điều ảnh hưởng tới mức sẵn lòng chi trả của người mua là tài sản đó mang lại
giá trị gì cho họ. Nếu người mua sẵn sàng trả 10 tỷ đồng cho một căn nhà
và nguồn cung không đủ để đáp ứng nhu cầu đó, việc chủ đầu tư có được quyền sử
dụng đất với chi phí thấp hơn không nhất thiết làm mức giá thị trường giảm xuống
7 hay 8 tỷ đồng. Trong trường hợp này, phần chi phí đất được giảm có thể
làm tăng biên lợi nhuận của dự án thay vì chuyển toàn bộ thành mức giảm giá
cho người mua. |
Bài học kinh nghiệm từ công tác quản lý giá nhà ở xã hội (NOXH):
Có lẽ thực tiễn quản lý giá NOXH giúp nhìn trước những giới
hạn của cách tiếp cận kiểm soát giá dựa trên chi phí đầu vào.
Theo quy định hiện hành, các dự án NOXH được Nhà nước miễn
tiền sử dụng đất, đồng thời giá bán phê duyệt được quản lý theo cơ chế tính
đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng thực tế cộng với lợi nhuận định mức tối
đa 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.[4]
Về lý thuyết, khi chủ đầu tư không phải bỏ chi phí đất
đai và lợi nhuận bị khống chế trần, giá nhà đến tay người dân phải rất rẻ và phản
ánh thuần túy chi phí xây dựng và lợi nhuận định mức.
Trên thực tế, yếu tố vị trí làm cho mức sẵn lòng chi trả
(WTP) của người dân đối với những dự án NOXH có vị trí đắc địa, gần trung tâm
cao hơn hẳn so với các dự án NOXH có vị trí kém hơn, nên giá giao dịch thực tế
để sở hữu được một căn NOXH vị trí đẹp này thường bị đẩy lên cao.
Sự khác biệt trong giá giao dịch thực tế này là do tồn tại
địa tô chênh lệch vị trí, nơi người dân có mức sẵn lòng chi trả cao hơn hẳn do
sự vượt trội về hạ tầng, kết nối và tiện ích. Chênh lệch giữa giá bán được phê
duyệt tính theo chi phí so với mức WTP thực tế của thị trường không tự nhiên biến
mất. Nó chuyển hóa thành các chi phí phi chính thức của người mua như “tiền
chênh suất ngoại giao”, “phí dịch vụ tư vấn hồ sơ”, hay “gói hoàn thiện nội thất
bắt buộc”…
Thực trạng này cho thấy một thực tế rằng: Ngay cả khi Nhà
nước miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất và kiểm soát giá bán theo phương pháp chi
phí cộng định mức lợi nhuận, quy luật WTP của thị trường vẫn tự tìm đường phản
ánh vào giá bán cuối cùng mà người dân phải chi trả, làm vô hiệu hóa mục tiêu hạ
giá nhà nếu không đi kèm các giải pháp điều tiết cung - cầu đồng bộ.
II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHI THỊ TRƯỜNG: CẠM BẪY “CƠ
CHẾ XIN – CHO”
Khác với NOXH, biện
pháp khống chế trần giá bán đầu ra với NOTM là bất khả thi vì mỗi dự án NOTM lại
có những điểm nhấn độc đáo, nét riêng, hướng tới các nhu cầu cao hơn của nhóm đối
tượng khách hàng khác nhau.
Trong nền kinh tế thị trường,
giá cả là cơ chế phân bổ nguồn lực hiệu quả. Việc cố gắng kiểm soát bằng giá trần
sẽ gây biến dạng thị trường, kích hoạt cơ chế lách luật bằng cách này hay cách
khác và đẩy các chi phí không chính thức cho người mua chịu.
Mặc dù việc giảm chi phí đầu
vào và kiểm soát giá bán vẫn có thể là những công cụ chính sách cần thiết,
nhưng có lẽ chưa đủ để bảo đảm rằng lợi ích cuối cùng sẽ thuộc về đúng đối tượng
thụ hưởng.
Nếu không đi cùng hệ thống
công cụ điều tiết cung - cầu đồng bộ, chính sách can thiệp giá đất sẽ tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát tài
nguyên và tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm kiếm lời từ chênh lệch địa tô vị trí. Điều này
không những gây thất thoát nghiêm trọng ngân sách Nhà nước, mà có thể tước đi
cơ hội an cư chính đáng của hàng triệu người dân lao động.
|
Trong
số rất nhiều nguyên nhân dẫn tới việc giá nhà tăng cao trong thời gian qua,
có rất ít các bài viết khai thác những trục trặc đến từ khâu định giá. Bài
viết kỳ tới sẽ tiếp cận dưới góc độ thẩm định giá, chỉ ra những “trục trặc kỹ
thuật” từ việc hiểu chưa đúng về cơ sở giá trị, cũng như cách sử dụng phương
pháp định giá đất và lựa chọn dữ liệu đầu vào không phù hợp đã vô tình góp phần
đẩy giá đất lên cao trong thời gian qua. Từ đó tác giả kiến nghị những giải pháp đồng bộ để góp phần cải thiện tính chính xác, nâng
cao hiệu quả công tác định giá đất phù hợp, tránh tạo ra vòng lặp tăng giá
như thời gian qua. Mời
quý độc giả theo dõi tiếp KỲ 2: “Lệch pha dữ liệu – Khởi đầu của Vòng lặp tăng giá đất”. |
[2]
40.01. Cost Approach, IVS 2025.
[3]
A10.05, IVS 2025
[4]
Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 và điểm b Khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét