Phí dịch vụ Thẩm định giá cao hay thấp – một góc nhìn khác.

Tác giả: Admin Group Tôi học Thẩm định giá 

Phí dịch vụ thẩm định giá thấp đã được đề cập từ lâu và trở thành chủ đề được bàn luận sôi nổi trong các nhóm thẩm định giá, đôi khi nó trở thành đối tượng để người ta đổ lỗi cho việc chất lượng dịch vụ thẩm định giá yếu kém và các trục trặc khác trong ngành (?!). Bài viết này tôi sẽ đặt ra và thử trả lời 3 câu hỏi:

•        Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?
•        Liệu có phải do các công ty TĐG không biết cách “định giá” dịch vụ - định phí dịch vụ ?
•        Nguyên nhân thực sự của tình trạng này và vai trò của người điều phối.

 1.     Phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay có thực sự thấp ?

Cho dù bạn nói phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là cao hay là thấp thì bạn đều đúng. Nó giống câu chuyện học phí ĐH công lập trước khi tự chủ tài chính. Bạn nói học phí ĐH thấp cũng đúng, rõ ràng số tiền bạn bỏ ra để đi học ĐH công lập rất thấp so với dân lập, thấp so với cả hồi học cấp 3, thấp so với các trường ĐH trong khu vực. Nhưng bạn nói học phí ĐH là cao cũng đúng luôn. Nhiều trường ĐH, vì lương thấp, giáo viên lên lớp chỉ tâm sự chuyện nhà cửa, con cái và giảng qua loa đến hết giờ, hoặc cho tự nghiên cứu. Nhiều người (tôi đang nói những người thực sự chăm chỉ học tập) tâm sự với tôi là họ học 4 năm ĐH quá lãng phí, không học được gì, kể cả đọc sách cũng toàn kiến thức cũ và lạc hậu. Câu chuyện phí dịch vụ TĐG cũng tương tự.

Tại sao lại nói rằng phí dịch vụ thẩm định giá là cao ? Tôi đã từng chứng kiến rất rất nhiều chứng thư, báo cáo thẩm định giá dự án cả nghìn tỷ, xác định giá trị doanh nghiệp hay giá trị quyền sử dụng đất hàng trăm tỷ, nhưng sai ngay từ cách thực hiện chiết khấu dòng tiền. Bạn không nghe nhầm đâu, tôi chưa nói đến các vấn đề cao xa như xác định các thông số như tỷ suất chiết khấu, dòng tiền ra, dòng tiền vào,...tôi mới chỉ nói đến việc sử dụng công thức chiết khấu sao cho đúng. Công thức có rồi, chỉ mỗi việc thực hiện chiết khấu thôi nhưng cũng sai.

Bàn sang việc ước tính các tham số trong mô hình Thẩm định giá thì còn bung bét hơn. Có những kiến thức cơ bản, ngay cả một sinh viên tưởng chừng cũng không thể sai, nhưng nó vẫn xuất hiện trong những chứng thư, báo cáo TĐG tài sản cả nghìn tỷ. Một nhân viên lĩnh vực tài chính mới đi làm có lẽ cũng không sai nghiêm trọng như vậy. Trong khi đó, nếu thử tính phí thẩm định giá những tài sản giá trị lớn kể trên thì cũng không hề rẻ một chút nào để thanh toán cho chất lượng dịch vụ sai toàn lỗi cơ bản mà tôi cho rằng  còn không bằng bài nghiên cứu khoa học. Một dự án quy mô như vậy, như tôi tìm hiểu, thường được thực hiện trong khoảng 1-2 tháng, thu phí cỡ 200-300 triệu đồng (thậm chí có hồ sơ chỉ làm 7 ngày là xong, thật vi diệu). Trong 1 tháng đó, TĐV vẫn phải thực hiện nhiều hồ sơ khác chứ không phải chỉ mỗi hồ sơ dự án này. Dự án đầu tư quy mô tới x nghìn tỷ thì nó phức tạp không kém thậm chí còn hơn nhiều một đề tài nghiên cứu khoa học. Nhưng tôi chưa thấy ai viết bài nghiên cứu chỉ trong 1 tháng mà thu phí cao, lại lắm lỗi sai cơ bản như báo cáo TĐG cả.

Ngay cả đối với các tài sản đơn giản như nhà dân, đất thổ cư cũng vậy. Phí thẩm định giá 1 lô đất trị giá 3 tỷ để vay ngân hàng rơi vào khoảng 3 triệu. Phí đó có THẤP không ? Khi biết tôi cần TĐG 1 lô đất để vay ngân hàng, một bạn học viên cũ của tôi nói: “Để em bảo thằng em làm cho, bọn em thu phí tượng trưng 500k đủ bù xăng xe, chi phí, giấy mực thôi.” Một hồ sơ làm đất dân đơn giản, ở nội thành như vậy chỉ mất 20 phút, giả sử 500k là chi phí thực hiện chưa gồm tiền lương anh em, thì 2,5 triệu là biên lợi nhuận không phải thấp (số lượng hồ sơ nhiều thì hiển nhiên các chi phí cố định như tiền lương phân bổ cho mỗi hồ sơ sẽ nhỏ). Tôi biết có nơi, anh em TĐG làm đất thổ cư, nhà phố chạy ~60 hồ sơ/ngày (~1100-1200 hồ sơ/tháng, có sự hỗ trợ của công nghệ). Tôi sẽ không bàn chi tiết về chi phí cố định của công ty TĐG (trong đó có lương nhân viên, chi phí quản lý, CP chung,...) được phân bổ thế nào vì đấy là việc riêng của công ty TĐG , nhưng nhiều GĐ công ty TĐG tâm sự với tôi rằng, giờ ngành khó khăn hơn trước nhưng nếu chỉ tập trung làm cho ngân hàng, “mỗi đứa nhân viên làm mấy cái đất thổ cư, nhà phố bèo nhất 2 triệu/món thì trừ đi chi phí vẫn còn 15-20 triệu/tháng là ổn rồi thầy ạ”.

Nguyên lý nước chảy chỗ trũng, ngành nào có tỷ suất lợi nhuận cao thì thu hút nhiều DN đổ xô vào làm. Thời gian qua, ngành TĐG đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng DN cũng như nhân sự tham gia vào ngành, ngay cả khi DN nào cũng kêu “phí thấp”. Tôi nghĩ chẳng thấp đâu, mức phí như vậy mà nhiều DN TĐG vẫn sẵn lòng trích 35% phí hoa hồng giới thiệu, mà vẫn dư trang trải chi phí và đảm bảo có lãi (tôi cố kiềm chế không so sánh với mức phí của ngành nghề khác để đánh giá cao hay thấp, vì sẽ rất khập khiễng). 

Nhưng nói phí TĐG thấp cũng đúng. Phí dịch vụ TĐG thấp tới nỗi mức lương DN TĐG chi trả không thu hút được nhân lực chất lượng cao vào ngành làm. Nếu để làm thẩm định giá các dự án đúng nghĩa, trình độ thẩm định viên có lẽ phải ngang CFO, nhưng thu nhập thì thua xa. Thẩm định viên phải trên thông thiên văn, dưới tường địa lý, am hiểu từ kế toán tài chính, đủ loại luật (mỗi dự án, doanh nghiệp ngành nghề khác nhau lại đống luật đi kèm), BĐS, xây dựng, thị trường... Phí TĐG thấp đến mức đủ làm nản lòng những người hành nghề chân chính. Ngay cả khi phí TĐG của các công ty TĐG độc lập rất thấp, nhưng cũng chẳng mấy tổ chức nước ngoài muốn thuê công ty TĐG độc lập của Việt Nam thực hiện xác định giá doanh nghiệp IPO. Kể cả các ngân hàng trong nước cũng vậy (xác định giá trị Vietcombank do Credit Suisse thực hiện, BIDV do Morgan Stanley thực hiện, Vietinbank do J.P Morgan thực hiện).

Tóm lại, theo góc nhìn của tôi, phí dịch vụ thẩm định giá hiện nay là quá cao so với những gì được tạo ra bởi những thẩm định viên trình độ kém. Sang ngành nghề khác mà làm việc sai toàn lỗi kiến thức sơ đẳng như vậy thì lương chắc 6 triệu, có khi còn ko am hiểu bằng kế toán viên. Một số công việc chỉ tìm đôi ba báo giá mà lương 7-8tr thì không phải là thấp, kế toán hạng xoàng cũng phải tìm 3 báo giá suốt ngày nhưng phải kiêm rất nhiều việc khác nữa. Nhưng mức phí hiện tại lại quá bèo bọt so với những người đang làm thẩm định giá chân chính bỏ ra, mồ hôi nước mắt, công sức học tập nghiên cứu cả đống luật để làm sao cho chuẩn chỉnh, kiến thức đa dạng, cả rủi ro nghề nghiệp.

Tôi sẽ tiếp tục giả định là phí dịch vụ TĐG đang thấp để sang các ý tiếp theo.

2. Liệu có phải do các công ty TĐG không biết “định giá” dịch vụ / định phí dịch vụ của họ ?

Trước hết, hãy cùng suy nghĩ phí dịch vụ (giá sản phẩm) được hình thành thế nào ? Giá sản phẩm, phí dịch vụ đều là sự tương tác giữa cung và cầu thị trường, chứ không chỉ đến từ cung, hoặc cầu, hoặc một cá nhân riêng lẻ.

Hãy tưởng tượng nếu bạn vừa chạy 5km và bạn đang rất khát nước. Mức sẵn lòng chi trả của bạn đối với chai nước Lavie là 30k/chai, đây là giá trị của chai nước Lavie đối với bạn. Nếu có người ta bán cho bạn 30k/chai, bạn vẫn sẵn lòng bỏ tiền ra mua, vì bạn đã “khát muốn chết” rồi. Nhưng bạn có bỏ ra 30k để mua một chai Lavie không ? Giá một chai Lavie vẫn là 6k/chai cho dù mức sẵn lòng chi trả của bạn là 30k. Và bạn sẽ chỉ móc túi 6k để mua. Chênh lệch 30k-6k=24k được gọi là thặng dư tiêu dùng (comsumer surplus).

Ngoại trừ thị trường độc quyền, thì các dạng thị trường khác luôn tồn tại thặng dư tiêu dùng. Điều đó có nghĩa giá sản phẩm KHÔNG chỉ dựa trên những giá trị của sản phẩm đó trong mắt khách hàng. Nó còn phụ thuộc vào phía cung nữa. Việc một ai đó sẵn lòng chi trả 6 triệu đồng trong khi thấy phí Thẩm định giá là 3 triệu đồng, thì đấy là thặng dư tiêu dùng của họ. Muốn lấy hoàn toàn thặng dư tiêu dùng, chỉ có 1 cách là anh độc quyền và phân biệt giá hoàn hảo cho từng nhóm khách hàng (hình thức phân biệt giá hoàn hảo dưới dạng đấu giá chẳng hạn, đó là lí do Paul R.Milgrom và Robert B.Wilson được trao giải Nobel Kinh tế 2020 về thiết kế cơ chế đấu giá đa phiên đồng thời, giúp người mua bộc lộ mức sẵn lòng chi trả thực của họ mà khách hàng vốn luôn cố giấu để được mua rẻ hơn).

Tuy nhiên, không có công ty TĐG nào độc quyền trong thị trường này cả (à, có thể công ty AMC hoặc công ty TĐG do ngân hàng lập ra được độc quyền cung cấp dịch vụ cho toàn bộ ngân hàng đó, ok nhưng phí của nhóm này chưa bao giờ thấp cả, toàn bị khách kêu phí cao thôi). Mặc dù ngành tư vấn dễ phân biệt giá nhất, nhưng nhu cầu của khách hàng TĐG hiện nay lại không quan tâm đến chất lượng, không quan tâm đến việc đúng hay sai, mà chỉ quan tâm đến được việc của họ (ra giá đúng ý họ). 

Tôi không cho rằng các công ty Thẩm định giá lại không hiểu về giá và không biết cách định giá dịch vụ của họ. Ngược lại, tôi cho rằng các công ty TĐG quá am hiểu thị trường dịch vụ TĐG. Họ hiểu nhu cầu và mức sẵn lòng chi trả của khách hàng (ra giá đúng ý) và thừa biết mức phí đó mà mình từ chối thì 1 hàng dài công ty đối thủ sẵn sàng nhận làm. Họ hiểu hành động của công ty đối thủ nếu họ đơn phương tăng phí, nên mới quyết định chọn chiến lược phá giá. Đó là cách thị trường vận hành.

Thực ra, các Công ty TĐG không có lỗi, họ chỉ cố xoay xở để tồn tại trong thị trường vốn dĩ đã như vậy.

Thật dễ dàng và quá thỏa mãn về mặt tâm lý khi đổ lỗi cho các công ty đối thủ phá giá. Cũng giống như việc khi tắc đường, ta luôn đổ lỗi cho ý thức tham gia giao thông của người khác, nhưng chính ta cũng vậy, cũng chen cũng lấn, cũng rồ ga, cũng phi lên vỉa hè. Các công ty TĐG mắc kẹt trong tình thế tiến thoái lưỡng nan của hai người tù – một ví dụ kinh điển và cơ bản nhất trong Lý thuyết trò chơi (Game theory) mà ai cũng biết.

Vẫn câu chuyện 2 người tù (Xem thêm tại vietnambiz.vn)

Giả sử hai phạm nhân A và B vừa bị cảnh sát bắt. Người ta đã có đủ chứng cứ để kết tội mỗi người 3 năm tù do phạm phải tội ăn cắp xe máy.

Tuy nhiên, cảnh sát điều tra còn nghi ngờ rằng, hai người này đã cùng nhau phạm một tội khác nghiêm trọng hơn (ví dụ cướp các tiệm vàng) song chưa có các chứng cứ rõ ràng để kết tội này cho họ.

Cảnh sát giam giữ những phạm nhân này trong các phòng giam riêng biệt đủ để họ không thể trao đổi thông tin được cho nhau. Và cảnh sát viên trao đổi với từng người:

"Vì tội ăn cắp xe máy, anh có thể bị ngồi tù 3 năm. Tuy nhiên, nếu anh nhận tội cướp các tiệm vàng và tố cáo đồng phạm, anh sẽ chỉ bị ngồi tù tổng cộng là 1 năm. Đồng phạm của anh sẽ bị ngồi tù tổng cộng là 20 năm. Nhưng nếu cả hai người đều nhận tội, đương nhiên sự tố cáo của anh đối với đồng phạm trở nên ít giá trị hơn và mỗi người sẽ nhận một bản án tổng hợp là 9 năm tù".

Trong trường hợp này, mỗi người tù có hai chiến lược hành động: thú tội hoặc không thú tội. Số năm tù mà mỗi người phải nhận phụ thuộc vào chiến lược mà anh ta lựa chọn cũng như chiến lược mà người bạn tù của anh ta chọn. Các phương án có thể và kết quả của chúng được thể hiện ở bảng trên.

Là một người khôn ngoan, A sẽ nhận thấy bản thân có 2 kết cục phụ thuộc vào hành động của B:

- Nếu B thú tội, A sẽ hoặc bị 9 năm tù (nếu chọn thú tội), hoặc 20 năm tù (nếu không thú tội)

- Nếu B không thú tội, A sẽ bị hoặc 1 năm tù (nếu chọn thú tội) hoặc 3 năm tù (nếu chọn không thú tội).

Như vậy cho dù trường hợp B có làm gì thì chiến lược tốt nhất của A vẫn là thú tội.

B cũng phân tích và suy nghĩ giống như A. Kết cục cuối cùng của cả 2 đều là thú tội và cả 2 đều bị 9 năm tù. Trong khi đó phương án tốt nhất của cả 2 là không thú tội, lúc này cả 2 đều chỉ bị 3 năm tù. Nhưng vì không được trao đổi thông tin và không tin tưởng lẫn nhau, cả 2 đều đưa ra quyết định dựa trên dự báo hành động của người còn lại.

Và do đó “hành động duy lý của từng cá nhân dẫn tới hành động phi lý của tập thể”. Ở đây, hành động duy lý của từng DN dẫn tới sự phi lý của toàn thị trường, thể hiện ở “phí dịch vụ quá thấp”.

Mỗi công ty TĐG đều đối mặt với 2 lựa chọn tương tự như trên: Phá giá hoặc không phá giá. Chiến lược tốt nhất cho tất cả là các công ty TĐG đều thỏa thuận với nhau và cùng nâng phí dịch vụ. Song mỗi công ty TĐG đều không biết đối thủ sẽ thực hiện nâng phí như mình không, hay âm thầm giảm phí. Vì vậy chiến lược tốt nhất của từng công ty đều là phá giá.

Câu chuyện này kể ra để thấy rằng, không phải cứ hô hào khẩu hiệu “Đừng giảm phí nữa, hãy tăng chất lượng dịch vụ” mà có thể thay đổi được. Ta phải giải quyết từ bản chất vấn đề. Việc các công ty TĐG đua nhau phá giá chỉ là hiện tượng do nguyên nhân khác gây ra, không phải là gốc rễ vấn đề cần giải quyết.

Mặc dù có số ít ngoại lệ nhưng hầu hết khách hàng không quan tâm tới “chất lượng dịch vụ” mà chỉ quan tâm tới chi phí thấp nhất mà vẫn ra kết quả được việc của họ (hoặc họ đang đánh giá chất lượng dịch vụ dựa trên việc có ra giá họ muốn hay không). Họ chỉ coi chứng thư TĐG như một bước “thủ tục” cần hoàn thiện để được vay ngân hàng, được duyệt giá khởi điểm, được duyệt dự toán, được mua/bán,... Có cầu thì ắt có cung. Nếu cung dịch vụ hiện nay thật sự là chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu này, thì phí dịch vụ hoàn toàn tương xứng, vì đó là cách thị trường vận hành. Đến khi gặp những khách hàng cần kết quả TĐG thực sự, vì các TĐV và công ty TĐG quá quen với việc giải bài toán ngược rồi, kĩ năng thẩm định giá thực sự về lâu dài bị thui chột, mai một dần (Tôi không có ý tiêu cực, đây là suy nghĩ cá nhân, rất vui nếu tôi sai).

Nhưng ý tôi cũng không phải là đổ lỗi cho phía khách hàng. Thử nghĩ xem từ đâu mà họ nảy sinh tâm lý coi kết quả TĐG không hơn không kém chỉ là bước thủ tục ?

 3.     Thủ phạm thực sự - Bất cân xứng thông tin: Điều gì đã xảy ra và tại sao (Kỳ 2) tại ĐÂY

 4.     Vai trò của người điều phối (Kỳ tiếp)

Từ khóa: Phí thẩm định giá, phí thẩm định giá cao hay thấp, phí thẩm định giá thấp, phí thẩm định giá bằng bao nhiêu, phí thẩm định giá hiện nay, phí thẩm định giá tài sản, phí TĐG, phí TĐG tài sản, phí TĐG cao hay thấp, tôi học thẩm định giá, học thẩm định giá, học thẩm định giá ở đâu