Khắc phục sự xói mòn trong nghề nghiệp của tôi
Tác giả: Maureen Sweeney
Dịch: Admin Group Tôi học Thẩm định giá
Tóm tắt:
Làm thế nào mà "thẩm định viên" trở thành câu trả lời dễ dàng cho câu hỏi "Tại sao lại có gian lận trong thế chấp? Thông thường, thẩm định viên chỉ là người thay mặt bên cho vay thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo (Tài sản). Thẩm định viên thường là người chuyên nghiệp duy nhất trong giao dịch thế chấp mà người đi vay sẽ gặp (làm việc) khi chúng ta thực hiện kiểm tra tài sản là đối tượng của khoản vay thế chấp. Người đi vay phải có tên tuổi và nghề nghiệp. Các thẩm định viên được Quốc hội giao trách nhiệm tăng cường và duy trì mức độ tín nhiệm cao của công chúng. Kể từ thời điểm Quốc hội ban hành Đạo luật Cải cách, Phục hồi và Thực thi Thể chế Tài chính (FIRREA), nghề thẩm định giá đã bị tấn công.
Niềm tin của công chúng là chìa khóa để thúc đẩy sự ổn định của thị trường nhà ở. Việc tiếp tục phụ thuộc vào các công ty không được kiểm soát và các sản phẩm phân chia tiếp tục làm xói mòn lòng tin của công chúng với cái giá là từ bỏ nghề thẩm định giá nhằm thúc đẩy lòng tin của công chúng. Làm thế nào để điều này có thể bảo vệ công chúng?
Thẩm định viên là những người phản ánh giá trị thị trường; TĐV không tạo ra giá trị thị trường. Chúng tôi quan sát, chúng tôi xác minh thông qua các nguồn đáng tin cậy và phân tích dữ liệu của mình, đồng thời chúng tôi báo cáo những phát hiện của mình theo cách có ý nghĩa và không gây hiểu lầm. Chúng tôi bảo tồn lòng tin của công chúng vốn có trong hoạt động thẩm định bằng cách tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp cao nhất. Tôi sẽ tiếp tục hướng tới con đường chuyên nghiệp này, vì biết rằng The Con sẽ mở mang đầu óc của những người không biết về sự lừa bịp đang diễn ra."
Thẩm định viên là những người phản ánh giá trị thị trường; chúng tôi không tạo ra giá trị thị trường. Chúng tôi quan sát, chúng tôi xác minh thông qua các nguồn đáng tin cậy và phân tích dữ liệu của mình, đồng thời chúng tôi báo cáo những phát hiện của mình theo cách có ý nghĩa và không gây hiểu lầm. Chúng tôi bảo tồn lòng tin của công chúng vốn có trong hoạt động thẩm định bằng cách tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp cao nhất. Tôi sẽ tiếp tục hướng tới con đường chuyên nghiệp này, vì biết rằng The Con sẽ mở mang đầu óc của những người không biết về sự lừa bịp đang diễn ra.
---------------
Vào ngày 14 tháng 6 năm 2005, Steve Jobs nói với một lớp sinh viên tốt nghiệp, “bạn không thể kết nối các sự kiện khi nhìn về phía trước; bạn chỉ có thể kết nối chúng khi nhìn lại phía sau ”. Cùng thời gian đó, tôi được bổ nhiệm làm thành viên duy nhất trong Hội đồng cấp phép thẩm định giá của tiểu bang. Tôi không nhận ra rằng vị trí được bổ nhiệm vào năm 2005 này cuối cùng sẽ dẫn tôi đến việc chia sẻ “sân khấu” với William K. Black vào năm 2018, và sau này là cuộc phỏng vấn với The Con . Và tôi ít nhiều nhận ra rằng có nhiều câu chuyện về nghề thẩm định giá chuyên nghiệp cần được kể.
Làm thế nào mà "thẩm định viên" trở thành câu trả lời dễ dàng cho câu hỏi "Tại sao lại có gian lận trong thế chấp?". Thông thường, thẩm định viên chỉ là người thay mặt bên cho vay thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo (Tài sản). Thẩm định viên thường là người chuyên nghiệp duy nhất trong giao dịch thế chấp mà người đi vay sẽ gặp (làm việc) khi chúng ta thực hiện kiểm tra tài sản là đối tượng của khoản vay thế chấp. Người đi vay phải có tên tuổi và nghề nghiệp. Các thẩm định viên được Quốc hội giao trách nhiệm tăng cường và duy trì mức độ tín nhiệm cao của công chúng. Kể từ thời điểm Quốc hội ban hành Đạo luật Cải cách, Phục hồi và Thực thi Thể chế Tài chính (FIRREA), nghề thẩm định giá đã bị tấn công.
Mục XI của FIRREA cung cấp sự bảo vệ cho các giao dịch liên quan đến bất động sản của liên bang. Nghề thẩm định trở thành nghề duy nhất trong ngành cho vay thế chấp được Quốc hội giám sát thông qua việc thành lập Tiểu ban thẩm định và Quỹ thẩm định giá – tổ chức được Quốc hội ủy quyền và là nguồn ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá và chất lượng thẩm định giá. Điều này cũng yêu cầu các thẩm định viên – những người đưa ra các ý kiến về giá trị cho các giao dịch liên quan đến liên bang phải được cấp phép bởi các bang địa phương của họ.
Theo tiêu chuẩn chuyên môn của chúng tôi, các thẩm định viên không được thực hiện nhiệm vụ với sự thiên vị, không được biện hộ cho lý do hoặc lợi ích của bất kỳ bên hoặc vấn đề nào và không được đồng ý thực hiện công việc bao gồm báo cáo các ý kiến và kết luận đã được ấn định trước. Người thẩm định không được có ý định lừa dối hoặc gian lận, và không được sử dụng hoặc dựa trên các kết luận không được hỗ trợ liên quan đến các đặc điểm như chủng tộc, màu da, tôn giáo, quốc tịch gốc, giới tính, tình trạng hôn nhân, tình trạng gia đình, tuổi tác, nhận trợ cấp thu nhập từ chính phủ, khuyết tật, hoặc một kết luận không được ủng hộ rằng sự đồng nhất của các đặc điểm đó là cần thiết để tối đa hóa giá trị. Các thẩm định viên cũng không được tham gia vào các hành vi vi phạm pháp luật (phạm tội). Tất cả các tiểu bang và vùng lãnh thổ đều có một phần hoặc tất cả các Tiêu chuẩn Thống nhất và Thực hành Thẩm định giá Chuyên nghiệp (USPAP) được đưa vào luật của họ. Vi phạm USPAP có thể dẫn đến việc thẩm định viên bị mất giấy phép hoặc đi tù.
Chính phủ liên bang đã tạo ra một hệ thống cấp phép thẩm định quốc gia để đảm bảo rằng chúng ta sẽ không bao giờ phải đối mặt với một thảm họa bởi tiết kiệm và cho vay nào khác như đã xảy ra vào cuối những năm 1980. FIRREA ban đầu đặt ngưỡng tối thiểu là 50.000 đô la (dưới mức này thì không cần thẩm định đối với giao dịch thế chấp nhà ở). Các tổ chức tín dụng cho vay phàn nàn rằng có quá ít thẩm định viên sẽ dẫn đến việc phí thẩm định cao hơn. Theo National Association of Realtors (Hiệp hội môi giới quốc gia), vào năm 1989, giá nhà trung bình ở Hoa Kỳ là 89.500 đô la. Đến năm 1992, giá nhà trung bình là 99.700 đô la và ngưỡng cho vay tối thiểu đối với cho vay nhà ở tăng lên 100.000 đô la. Điều này có nghĩa là không cần thẩm định viên được cấp phép nếu số tiền thế chấp là 100.000 đô la trở xuống. Đến năm 1992, quy định của FIRREA đã trở nên xấu đi.
Đến năm 1993, các thẩm định viên cảm thấy áp lực phải phóng đại giá trị tài sản từ những tổ chức cho vay thế chấp. Chi phí thẩm định đã không tăng như dự đoán, thay vào đó là không đổi hoặc giảm. Điều này không ngăn được James McLaughlin, giám đốc quan hệ đại lý của Hiệp hội Ngân hàng Hoa Kỳ, khuyến khích chính quyền Clinton từ bỏ thẩm định bắt buộc đối với các giao dịch dân cư và thương mại dưới 900.000 USD, một phần vì phí thẩm định được cho là cao.
Có hiệu lực từ ngày 7 tháng 6 năm 1994, Văn phòng Kiểm soát Tiền tệ, Kho bạc (the Office of the Comptroller of the Currency, Treasury - OCC); Hội đồng Thống đốc của Hệ thống Dự trữ Liên bang (Board of Governors of the Federal Reserve System – Board); và Tổng công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (Federal Deposit Insurance Corporation - FDIC); đã ra phán quyết nâng Ngưỡng thẩm định từ 100.000 đô la lên 250.000 đô la. Trong giai đoạn lấy ý kiến mở trước cuộc bỏ phiếu, “một số lượng lớn các nhà thẩm định nhận xét rằng những thay đổi được đề xuất sẽ dẫn đến sự lạm dụng – nguyên nhân từng khiến các tổ chức tiết kiệm thất bại vào giữa những năm 1980 và những thay đổi đó sẽ vi phạm chủ trương của Quốc hội.” Cơ quan này đã quyết định tăng ngưỡng từ 100.000 đô la lên 250.000 đô la. Họ nói, "Sự gia tăng như vậy sẽ mang lại lợi ích cho người tiêu dùng và tổ chức cho vay và sẽ không đe dọa sự an toàn và lành mạnh của các tổ chức tài chính, đặc biệt là khi đánh giá sẽ được yêu cầu đối với tất cả các khoản vay được miễn trừ dưới ngưỡng."
Năm 1994, giá nhà trung bình là $ 107,200. Năm 1994, những người mà FIRREA và USPAP có ý định bảo vệ, chẳng hạn như những người mua nhà lần đầu có khoản thế chấp và khoản vay mua nhà dưới mức tối thiểu 250.000 đô la, không còn được bảo vệ bằng cách thẩm định tài sản thế chấp (nhà) của họ. Bên cho vay có thể sử dụng các đánh giá được thực hiện bởi nhân viên ngân hàng, đại lý bất động sản và / hoặc mô hình toán học; và họ đã làm.
Khi một người nộp hồ sơ vay thế chấp với số tiền tối thiểu dưới 250.000 đô la, bên cho vay thường xem xét quy mô khoản trả trước, lịch sử tín dụng của người đi vay, quá trình làm việc của người đi vay, tỷ lệ nợ trên thu nhập của người đi vay và loại của khoản vay mà người đi vay quan tâm. “Giá trị” của tài sản thế chấp có thể được cung cấp bởi Mô hình Định giá Tự động (AVM) dưới dạng đánh giá, không phải là thẩm định. AVM được thiết kế để tăng tốc quá trình định giá và giảm chi phí. AVM được thiết kế để thay thế công việc được hoàn thành bởi thẩm định viên bất động sản được cấp phép. AVM là một mô hình toán học ước tính giá trị tài sản bất động sản. Không có kiểm tra bên trong hoặc bên ngoài đối với tài sản / tài sản thế chấp. Các công ty Dữ liệu lớn cung cấp AVM đã và đang không được quản lý. Quy trình định giá và các nguồn thông tin của họ không được xác minh, không tuân thủ quy định hoặc không được công bố rộng rãi. Quốc hội không yêu cầu các công ty Dữ liệu lớn phải bảo vệ lòng tin của công chúng.
Năm 2007, tôi là diễn giả tại hội nghị tội phạm tài chính mà Patrick Madigan, Trợ lý Bộ trưởng Tư pháp Iowa, đã được công chiếu trong Tập 1 của The Con . Chủ đề của tôi là Thẩm định giá và Gian lận. Vào thời điểm đó, hơn 90% khiếu nại thẩm định là thẩm định giá nhà ở dân cư. Nhiều trong số những khiếu nại này cho rằng vấn đề là do năng lực, có thể được cải thiện thông qua giáo dục thích hợp. Nhưng có không ít trường hợp được cho là hành vi phạm tội. Năm 2007, đánh cắp danh tính là một trong những hành vi phạm tội như vậy.
Tiêu chuẩn ngành thẩm định giá để truyền tải vào những năm 2000 đã chuyển từ hình thức báo cáo giấy sang báo cáo kỹ thuật số và được gửi dưới dạng điện tử. Chữ ký điện tử thay vì mực trên chữ ký giấy đã trở thành tiêu chuẩn. Điều này dẫn đến hành vi đánh cắp danh tính, đó là nơi tội phạm tạo điều kiện cho gian lận thế chấp thông qua danh tính bị đánh cắp. Chữ ký điện tử trong thẩm định đã trở thành một phương pháp dễ dàng cho những thẩm định viên, giám sát viên hoặc chủ sở hữu của các công ty thẩm định không có đạo đức để đánh cắp danh tính. Người thẩm định viên, người giám sát hoặc chủ sở hữu không có đạo đức đã có quyền truy cập vào chữ ký của người thẩm định khác, mà đôi khi những người thẩm định viên đó không hề biết. Thẩm định viên nạn nhân, nghĩ rằng họ đang tuân theo chính sách của công ty, sẽ không nhận ra danh tính của họ đã bị đánh cắp trừ khi có đơn khiếu nại. Có một số trường hợp ở Illinois, với một trường hợp đã giải quyết vào năm 2007. Người thẩm định phi đạo đức này thừa nhận đã giả mạo khoảng 600 chữ ký.
Illinois không đơn độc. Có những tiểu bang khác và có nhiều hành vi trộm cắp danh tính hơn. Thật không may, các hội đồng thẩm định chỉ có thể trừng phạt người cấp phép chứ không phải người được cấp phép. Chúng tôi cần sự giúp đỡ của cơ quan thực thi pháp luật.
Trong năm 2007, vấn đề thẩm định bất động sản nằm trong danh sách ưu tiên của nhiều cơ quan hành pháp. Nhiều cơ quan thực thi pháp luật không có kinh phí trong ngân sách hoặc nhân viên để thực hiện công việc. Thật khó chịu cho những người như chúng tôi, những người đang chứng kiến những điều tồi tệ xảy ra với những người chủ nhà tốt (good homeowners). Cuối cùng, các lực lượng đặc nhiệm chống gian lận thế chấp được thành lập trên khắp đất nước để giải quyết danh sách tội phạm liên bang và tiểu bang liên quan đến thế chấp ngày càng tăng.
Theo The Con , Addie Polk có một khoản vay thế chấp trị giá 46.000 đô la. Becky Weise có một khoản vay thế chấp với giá 87.400 đô la. Cả hai người nộp hồ sơ thế chấp này đều có vốn chủ sở hữu trong nhà của họ và hiện đang không có thế chấp. Trong tình huống của Addie Polk, một thẩm định viên được cấp phép sẽ đưa ra ý kiến về giá trị cho khoản thế chấp của cô ấy, hay các tổ chức cho vay sẽ sử dụng một phương pháp đánh giá, chẳng hạn như AVM (mô hình thẩm định giá tự động) như một phương án thẩm định thay thế và gọi nó là thẩm định?
Tính đến ngày hôm nay, tổng số vụ cho vay gian lận đều được tạo ra do việc từ bỏ hoạt đông thẩm định[1], các đánh giá được thực hiện bởi những người không phải thẩm định viên (non-appraiser) và / hoặc AVM (mô hình định giá tự động) chưa bao giờ được tiết lộ bởi bất kỳ tổ chức cho vay, cơ quan chính phủ hoặc nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp nào, bao gồm Fannie Mae, Freddie Mac hoặc bất kỳ công ty đầu tư nào trên Phố Wall.
Năm 2007, đã có cuộc thảo luận đầy hy vọng về Dự luật Thượng viện 2280 (thứ 109): Đạo luật STOP FRAUD – CHẤM DỨT GIAN LẬN (Stopping Transactions which Operate to Promote Fraud, Risk, and Underdevelopment Act). Dự luật này tuyên bố rằng bất kỳ chuyên gia thế chấp nào cố ý thực hiện, hoặc cố thực hiện, một kế hoạch hoặc giả mạo để lừa đảo bất kỳ thể nhân hoặc tổ chức tài chính nào liên quan đến việc cung cấp hoặc mở rộng tín dụng tiêu dùng, sẽ phải được bảo đảm bằng quyền lợi về bất động sản. Nó cũng tuyên bố rằng sẽ là bất hợp pháp nếu có được, bằng cách giả mạo hoặc gian dối, đại diện hoặc hứa hẹn, bất kỳ khoản tiền hoặc tài sản nào, lợi ích trong tài sản thực. Dự luật này được đưa ra vào ngày 14 tháng 2 năm 2006 bởi Thượng nghị sĩ Barack Obama của bang Illinois. Dự luật này chưa bao giờ được ban hành thành luật.
Điều đã thay đổi là một chính sách của Cục Dự trữ Liên bang được gọi là Quy tắc Ứng xử Định giá Nhà (HVCC). Được ban hành vào ngày 1 tháng 5 năm 2009, HVCC là một tập hợp các hướng dẫn của liên bang được thiết kế để làm cho quy trình thẩm định nhà đáng tin cậy hơn. HVCC cấm các nhà môi giới thế chấp và đại lý bất động sản chọn hoặc trả tiền cho các thẩm định viên. Điều này buộc nhiều thẩm định viên độc lập phải làm việc với các Công ty Quản lý Thẩm định (AMC). Cho đến khi được nhà nước cấp phép, AMC là thực thể không được kiểm soát, lợi nhuận được phân chia giữa tổ chứccho vay được quản lý và thẩm định viên được cấp phép.
Vào năm 2009 khi HVCC được ban hành, nhiều Ngân hàng Quá lớn để sụp đổ (too Big to Fail) đã có AMC của riêng họ. Các AMC đã thêm một lớp bổ sung, bao gồm phí bổ sung được thêm vào chi phí thẩm định trên các tài liệu kết thúc. Các khoản phí bổ sung này của AMC không được tiết lộ ngay cả ngày hôm nay và do người vay thanh toán. Mặc dù các AMC tăng thêm chi phí, các thẩm định viên hiếm khi nhận được thêm các khoản thanh toán, và trong nhiều trường hợp, phí trả cho các thẩm định viên được giảm bớt. Các AMC không được kiểm soát thuộc sở hữu của một số Ngân hàng Quá lớn để sụp đổ và các công ty có quyền sở hữu nhanh chóng trở thành công thức cho các khoản tiền “lại quả” (lót tay) tiềm ẩn và các vi phạm chống tín nhiệm tiềm ẩn. Các ngân hàng và các công ty danh nghĩacuối cùng đã bán quyền lợi của họ tại AMC. Ngày nay, AMC thay thế cho nhiều ngân hàng và bộ phận thẩm định nội bộ của tổ chứccho vay.
Nhiều AMC yêu cầu thẩm định viêntải lên báo cáo đã hoàn thành thông qua một cổng thông tin. Chi phí tải lên và gửi đi có thể phát sinh thêm các chi phí khác mà thẩm định viên phảitrả. Hơn nữa, một số cổng thông tin và nhà cung cấp phần mềm thẩm định hiện thuộc sở hữu của các công ty Dữ liệu lớn, những người có quyền truy cập vào các báo cáo thẩm định mà họ không được coi là người dùng có chủ đích.
Năm 2010, Cục Dự trữ Liên bang đã thay thế HVCC bằng Hướng dẫn Thẩm định Mới mà Fannie Mae và Freddie Mac đã thực hiện thông qua Đạo luật Bảo vệ Người tiêu dùng và Cải cách Phố Wall của Dodd-Frank.
Vào ngày 9 tháng 10 năm 2019, Văn phòng kiểm soát tiền tệ, kho bạc (OCC); Hội đồng Thống đốc của Hệ thống Dự trữ Liên bang (Ban); và Tổng công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang (FDIC); đã quy định để tăng mức ngưỡng tối thiểu từ 250.000 đô la lên 400.000 đô la.
Đến tháng 3 năm 2020, việc sử dụng các sản phẩm thẩm định hỗn hợp và phân đôi đã trở thành một giải pháp thay thế bổ sung cho báo cáo thẩm định có quan sát nội thất.
Ngày nay chúng ta biết rằng 85% đến 90% tất cả các giao dịch thế chấp được hỗ trợ bởi chính phủ liên bang và những người đóng thuế Hoa Kỳ hiện không phải tuân theo các biện pháp bảo vệ mà Quốc hội đã ban hành thông qua MụcXI của FIRREA. Các công ty Big Data cung cấp AVM (mô hình định giá tự động)không được pháp luật quản lý. Quy trình định giá và các nguồn thông tin của họ không được xác minh, không được quy định hoặc không được công bố rộng rãi. Làm thế nào để dựa vào một ngành công nghiệp tư nhân không được kiểm soát đang chạy các mô hình tổng hợp bảo vệ lòng tin của công chúng? Tôi không tin là họ làm được.
Niềm tin của công chúng là chìa khóa để thúc đẩy sự ổn định của thị trường nhà ở. Việc tiếp tục phụ thuộc vào các công ty không được kiểm soát và các sản phẩm phân chia tiếp tục làm xói mòn lòng tin của công chúng với cái giá là từ bỏ nghề thẩm định giá nhằm thúc đẩy lòng tin của công chúng. Làm thế nào để điều này có thể bảo vệ công chúng?
David Bunton từ The Appraisal Foundation cho biết điều đó tốt nhất vào năm 2019: “Ba mươi năm qua là chứng kiến cho các cơ quan liên bang cố gắng hết sức để né tránh việc sử dụng các chuyên gia được đào tạo này. Tương tự như vậy, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ đang thực hiện các hoạt động rủi ro hơn khiến cho việc bảo vệ thẩm định bị bỏ qua. Thông qua việc miễn trừ, miễn thẩm định, thúc đẩy đánh giá thay cho thẩm định và khuyến khích người cho vay sử dụng cá nhân không có giấy phép, các cơ quan quản lý tổ chức tài chính liên bang ước tính rằng chỉ có 10 đến 15% tất cả các giao dịch thế chấp được hỗ trợ bởi chính phủ liên bang và người nộp thuế Hoa Kỳ hiện là đối tượng đối với các biện pháp bảo vệ mà Quốc hội ban hành thông qua Mục XI. ”
Thẩm định viên là những người phản ánh giá trị thị trường; chúng tôi không tạo ra giá trị thị trường. Chúng tôi quan sát, chúng tôi xác minh thông qua các nguồn đáng tin cậy và phân tích dữ liệu của mình, đồng thời chúng tôi báo cáo những phát hiện của mình theo cách có ý nghĩa và không gây hiểu lầm. Chúng tôi bảo tồn lòng tin của công chúng vốn có trong hoạt động thẩm định bằng cách tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp cao nhất. Tôi sẽ tiếp tục hướng tới con đường chuyên nghiệp này, vì biết rằng The Con sẽ mở mang đầu óc của những người không biết về sự lừa bịp đang diễn ra.
