Hôm nay tôi mới có thời gian để nói thêm về bài viết hôm trước của mình: Hầu hết mọi người đều hiểu sai về Doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư. Vì việc hiểu sai rất đa dạng, phong phú, rất nhiều kiểu hiểu sai, tôi sẽ đăng một số tiêu biểu. Lưu ý rằng do việc giải thích đòi hỏi người nghe phải có kiến thức nền tảng vững vàng về TĐG và tài chính, nên tôi ko giải thích ở đây vì e rằng không phù hợp. Ngay cả trong các lớp tôi đang dạy, học viên đều là những người có thâm niên, kinh nghiệm, bằng cấp đầy mình nhưng để hiểu thực sự về nội dung lớn, các bạn vẫn cần fix lại những hiểu sai từ những nội dung nhỏ hơn, mà tôi phải fix trong suốt hơn chục buổi học, mỗi buổi 3,5-4 tiếng đồng hồ. Vì vậy để tránh khiến vấn đề dài dòng (nhiều bạn có tâm lý thấy nhiều chữ là ko muốn đọc), khó tiếp cận với đa số, tôi mà chỉ nêu lên để mọi người tự đánh giá, thảo luận.
Hầu hết khi nói về doanh
thu phát triển, rất nhiều người đánh đồng rằng tất cả những gì dự án nhận được
hay bán/cho thuê được thì là doanh thu phát triển.
Tại Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
hướng dẫn ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư như sau:
|
2. Ước tính
tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh
thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra
khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án
dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương
đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá
cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. |
|
2. Ước tính tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được
xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động
của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các
yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt
đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy; b) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác
định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng
phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư
xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã
được phê duyệt; c) Việc ước tính mức biến động của giá chuyển nhượng,
giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị
trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị
trường; d) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài
nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham
mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình
thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ
thể các yếu tố khác hình thành doanh thu thì đơn vị xác định giá đất đề xuất
thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy
trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài
nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống
nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định. |
Điều này cũng nhất quán với Tiêu chuẩn TĐG số 11 (Ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) khi hướng dẫn về phương pháp thặng dư:
|
g) Xác định tổng doanh thu phát triển: Tổng
doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của
bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của thửa đất. Tổng
doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều
tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và
các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương
tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá
hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến
động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh
thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. |
Vậy các bạn nói sao về cách
tính được hướng dẫn tại Phụ lục số 4 - Thông tư 36 cũng như Phụ lục số III - Nghị định 12 ?
Tại Phụ lục số 4 - Thông
tư 36 đưa ra Ví dụ minh họa xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê. Ở đây
doanh thu phát triển được tính bằng doanh thu hàng năm từ việc cho thuê trừ đi
chi phí quản lý vận hành hàng năm, sau đó chiết khấu về hiện tại.
Các bạn nghĩ thế nào về việc trừ đi chi phí quản lý, vận
hành trong doanh thu rồi gọi đó là “doanh thu” ?
Sau khi nhóm tích cực thảo
luận và hưởng ứng, tôi sẽ viết tiếp bài giải thích tại phần 2. Còn nếu ko ai quan
tâm, thì xem như tôi nêu ra vấn đề để mọi người suy nghĩ, thảo luận.
