Từ năm 2022 trở về trước, tôi nhiều lần nói thông lệ tính giá đất TMDV bằng 70-80% giá đất ở cùng vị trí là cách làm sai, làm vo; nhưng cái tôi nhận về thường là gạch đá, là "thực tế" làm vậy vẫn được chấp nhận, là "Tôi làm như vậy suốt bao nhiêu năm, đều được hội đồng thông qua, chẳng ai bảo tôi sai cả".
Nhiều định giá viên (TĐV, và cả chuyên viên định giá của ngân hàng) khi định giá/thẩm định giá đất TMDV nhưng không có thông tin so sánh, đã sử dụng giá đất ở cùng vị trí, rồi nhân với tỷ lệ giá đất TMDV/đất ở trong bảng giá đất (hoặc lấy giá đất TMDV trong bảng giá, chia cho giá đất ở cùng vị trí trong bảng giá, rồi nhân tỷ lệ này với giá đất ở thị trường ước tính cùng vị trí). Đây được coi là "thông lệ" được sử dụng rộng rãi. Đôi khi người ta coi nó là "thực tế".
Nhưng "thông lệ" hay "thực trạng" (không phải là thực tế) không nhất thiết là đúng, nó chỉ chưa được ai đó chỉ ra là sai hoặc chưa đến lúc nó bộc lộ ra trục trặc to lớn.
Mới đây, đại diện Bộ Tài Nguyên & Môi Trường đã nêu ý kiến:
'Không được dùng giá đất ở để tính thuế đất thương mại' - Báo VnExpress
'Không được dùng giá đất ở để tính thuế đất thương mại'
Luật Đất đai 2013 và 2024 đều không quy định lấy giá đất ở để tính thuế đất thương mại dịch vụ, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Gần đây, một số doanh nghiệp phản ánh rằng, các văn bản hướng dẫn Luật đã xác định giá đất thương mại dịch vụ bằng cách sử dụng giá đất ở cùng khu vực, vị trí nhân với 70-80%. Điều này dẫn đến giá loại đất thương mại có mức cao, gây khó khăn, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Sáng 10/10, trả lời VnExpress về vấn đề này, thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân khẳng định cả Luật Đất đai năm 2013 và 2024 đều không có quy định xác định giá đất thương mại dịch vụ dựa trên giá đất ở mà bắt buộc quy định cụ thể giá của loại đất này trong Bảng giá đất.
Về việc xuất hiện tình trạng trên, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng là do phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện. Bộ sẽ tiếp tục ghi nhận, tiếp thu và quan tâm nội dung này để rà soát, kiểm tra, xử lý kịp thời những vướng mắc để tiếp tục điều chỉnh các chính sách liên quan nhằm triển khai tốt nhất Luật Đất đai 2024 trong thời gian tới.
Tôi rất đồng quan điểm với ý kiến của Thứ trưởng Bộ TNMT.
Trong định giá đất cụ thể, việc tính giá đất TMDV = x % (tỷ lệ này theo bảng giá) * giá ĐẤT Ở cùng vị trí là cách làm sai hoàn toàn, lấy râu ông nọ cắm quần bà kia.
Để minh họa, tôi liên hệ với việc định giá doanh nghiệp cho các bạn dễ hình dung.
Một công ty A có:
+ Giá trị sổ sách vốn chủ sở hữu (E sổ sách) là 60 tỷ đồng,
+ Giá trị sổ sách các khoản nợ vay (D sổ sách) là 40 tỷ đồng
+ Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu + nợ vay (V sổ sách) là 60+40 = 100 tỷ đồng
Không khó để suy ra tỷ lệ E/V sổ sách = 60/100 = 60%.
Giả sử thẩm định viên sử dụng phương pháp định giá phù hợp ra kết quả ước tính giá trị thị trường doanh nghiệp là 280 tỷ đồng.
Sau đó thẩm định viên suy ra giá trị thị trường vốn chủ sở hữu ước tính = tỷ lệ E/V sổ sách * giá trị thị trường doanh nghiệp = 60% * 280 tỷ = 168 tỷ đồng.
Không khó để nhận ra cách tính trên là SAI, râu ông nọ cắm...quần bà kia khi lấy tỷ lệ theo sổ sách nhân với giá trị thị trường.
Trong khi đó nếu tính đúng và giả sử thêm là giá trị nợ sổ sách = giá trị nợ thị trường, thì giá trị thị trường vốn chủ sở hữu ước tính = giá trị thị trường doanh nghiệp - giá trị thị trường của nợ = 280 - 40 = 240 tỷ đồng.
Tóm lại, việc lấy E/V sổ sách * V thị trường để tính E thị trường cũng SAI tương tự với việc định giá viên lấy tỷ lệ giá đất TMDV/đất ở trong bảng giá (tương tự với tỷ lệ sổ sách) * giá trị thị trường của đất ở.
Thử nhìn sang giá thị trường đất nông nghiệp với giá thị trường của đất ở, rõ ràng tỷ lệ giá thị trường 2 loại đất này khác rất xa trong bảng giá đất.
Có nhiều quan điểm cho rằng, do thông tin giao dịch đất TMDV hạn chế, nên phải dùng cách làm này. Nhưng ngược lại, khi thông tin giao dịch đất ở hạn chế (các lô đất diện tích rất lớn, đặc thù) thì mọi người dùng phương pháp nào ?
Thông tin giao dịch hạn chế (hoặc không có TSSS) thì phương pháp so sánh thường không được sử dụng, nhưng phương pháp khác như thặng dư, DCF,... vẫn được sử dụng, cho dù là đất ở hay đất TMDV.
Trường hợp bắt buộc phải dùng tỷ lệ trong bảng giá để quy đổi, thì phải nêu rõ đây là GIẢ ĐỊNH: Giả định rằng tỷ lệ giá trị thị trường của đất TMDV/giá trị thị trường của đất ở chính bằng tỷ lệ giá đất TMDV/đất ở trong bảng giá. Tất nhiên, đây là Giả định; mà giả định thì không phải thực tế.
Giả định đi kèm với hạn chế cần làm rõ, thay vì coi giả định là một cách làm đúng hiển nhiên được chấp nhận.
