Tình cờ được chia sẻ bài viết này về sai sót trong việc áp dụng phương pháp xác định giá đất. Tôi có một số quan điểm ko đồng tình. Nó cho thấy người viết chẳng hiểu gì về TĐG.
Đơn cử như:
1. Kết luận "... để tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư, phương án đầu tư phải là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất. Trên thực tế, có một số phương án đầu tư không phải là tốt và hiệu quả, nhưng địa phương cũng như đơn vị được kiểm toán vẫn xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp này không chính xác."
Nhận xét: Nên nhớ rằng tốt nhất và hiệu quả nhất ở đây là phải gắn với điều kiện kinh tế, chính trị, địa phương. Phải khả thi cả về văn hóa, chính trị, pháp luật, kinh tế, môi trường, kỹ thuật,... chứ ko phải "cảm nhận" dự án này là tốt hay dự án kia là tốt. Khi một phương án đầu tư được địa phương lựa chọn thì đó có thể xem là khả thi nhất đến thời điểm hiện tại, ít nhất về mặt lý thuyết. Khả thi là phải được địa phương chấp nhận, phải có chủ đầu tư đồng ý thực hiện, chứ ko phải cứ tự vẽ ra một phương án "tốt nhất và hiệu quả nhất" dù khả thi về mặt tài chính nhưng rồi chẳng có ai làm và cũng chẳng ai chấp thuận cho làm (xây trạm vũ trụ chăng ?).
2. "Ví dụ, năm 2013, một DN đã thẩm định giá thửa đất tại Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, Quận 2, TP. HCM theo phương pháp thặng dư để nhượng bán quyền sử dụng đất. DN này lựa chọn hình thức xây dựng chung cư cao 25 tầng, giá bán trong phương án là 20 triệu đồng/m2 chung cư, chi phí xây dựng 10 triệu đồng/m2. Kết quả xác định: giá đất chỉ có 16 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đang chuyển nhượng tại khu này cùng thời điểm là 35 - 38 triệu đồng/m2. Nếu lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp với quy mô tương tự, giá bán căn hộ sẽ là 40 triệu đồng/m2 chung cư. Giả sử giá xây dựng chung cư cao cấp cao gấp 2 lần chung cư cao tầng, là 20 triệu đồng/m2 thì giá đất theo phương án này cũng là 32 triệu đồng/m2, cao gấp 2 lần giá đất xác định theo phương án của DN."
Nhận xét: thứ nhất, anh không thể bán 1 quả cam nhưng lại so sánh giá với người bán 1 container cam, và suy ra đơn giá người bán 1 container cam là bán rẻ, là bị lỗ. Tương tự, việc so sánh giá trị định giá của lô đất dự án 10.000m2 với giá giao dịch đất nền của 1 lô 100m2 là khập khiễng và ko có ý nghĩa gì.
Giá đất chỉ có 16 triệu đồng/m2 nhưng cả khu đất dự án đó diện tích bao nhiêu, bao nhiêu được sử dụng để làm đường, tiện ích công cộng mà không thể bán ? Giá đất nền đang chuyển nhượng tại khu này cùng thời điểm là 35 - 38 triệu đồng/m2 là giá của 1 lô 60m2, 100m2, 200m2 hay 10.000 m2 ? Điều này cho thấy sự khác nhau giữa tư duy của 1 người làm TĐG và 1 người làm kiểm toán.
Trong buổi giao lưu tại Viettel, tỷ phú Phạm Nhật Vượng - nhà phát triển BĐS hàng đầu VN hồi đó chia sẻ rằng, trước đây ông từng lập ra 1 tổ thẩm định dự án, sau đó đã dẹp tổ này. Vì cứ dự án ông ấy xây ở thành phố lớn thì tính ra kết quả không khả thi, các dự án ở vùng sâu vùng xa thì lại tính ra kết quả khả thi, mà toàn dự án cao cấp. Ông hỏi tổ thẩm định là bộ tính bán cho HỔ hay sao ?
Một sai lầm phổ biến trong tư duy là lối áp giá giao dịch của 1 căn riêng lẻ cho 1000 căn. Bạn bán 1, 2 thậm chí 10 căn giá có thể giống nhau nhưng nguồn cung cùng lúc 100 căn 200 căn thậm chí 1000 căn thì bạn phải bán giá khác (thấp hơn nhiều).
Hơn nữa, giá bán và tiến độ bán phải căn cứ điều kiện thị trường chứ ko phải phép nhân đều như Toán học và rải đều qua các năm. (Giá bán sỉ 1000 căn áp theo giá bán lẻ tại 1 thời điểm nhân lên thì sao ko giả định chủ đầu tư trúng vietlott luôn cho nhanh ?)
Do đó, cái hướng mà tác giả bài viết đề xuất "Nếu lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp với quy mô tương tự, giá bán căn hộ sẽ là 40 triệu đồng/m2 chung cư" lại lần nữa cho thấy kiểm toán ko thể tư duy theo cách của 1 thẩm định viên (là người am hiểu cả tài chính lẫn thị trường). Nếu giá bán căn hộ cao cấp cao, ko có nghĩa giá trị lô đất cao. Mà giá trị lô đất VẪN VẬY thôi.
Vì sao ? Vì thứ nhất, sản phẩm chung cư cao cấp bán khó hơn, do đó chiết khấu bán hàng cho các real estate agent sẽ cao, lợi nhuận đòi hỏi của NĐT sẽ cao (vì rủi ro hơn), và tỷ suất chiết khấu (nếu được xác định đúng, sẽ phải cao). Do đó dòng tiền còn lại được chiết khấu sẽ nhỏ.
Nhiều người cứ tưởng là bán chung cư cao cấp thì giá đất cao hơn ? Không có đâu, đó là do bạn CỐ ĐỊNH tỷ suất chiết khấu, áp dụng chung 1 tỷ suất cho cả dự án chung cư thường và chung cư cao cấp, trong khi rủi ro của 2 dự án này là khác nhau !
3. Bài viết có nêu "Ví dụ, dự án lựa chọn là dự án xây dựng cao ốc văn phòng để cho thuê. Nếu đơn giá thuê hằng tháng là 30 USD/m2 sàn và chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu của đồng USD là khoảng 4 - 5%/năm thì tổng doanh thu phát triển sẽ khác rất nhiều khi tính theo VNĐ, với đơn giá thuê tương ứng là 700.000 đồng/m2 và tỷ lệ chiết khấu là 10%/năm. Hiện nay, Việt Nam không ở trong tình trạng lạm phát, nhưng chỉ số giá hằng năm vẫn tương đối cao (5 - 6%/năm), do đó, lãi suất chiết khấu bao gồm cả yếu tố trượt giá. Khi áp dụng phương pháp này, dễ có kết quả là giá đất không đúng với giá thực tế (thấp hơn giá thực tế). Để xử lý vấn đề giá đất được tính toán theo VNĐ, khi ước tính doanh thu phát triển của từng năm, cần phải tính thêm tỷ lệ trượt giá theo thời gian."
Nhận xét:
Một điểm khác biệt nữa cho thấy tư duy kiểm toán ko thể dùng để đánh giá KQ TĐG. Thứ nhất, câu nói "VN không ở trong tình trạng lạm phát nhưng chỉ số giá hàng năm vẫn tương đối cao (5-6%/năm) là như thế nào ?" là tự mẫu thuẫn. Một mặt thì nói VN không lạm phát nhưng bên dưới thì lại "cần tính thêm tỷ lệ trượt giá" (?!)
Chỉ số giá được tính bằng cách lấy mặt bằng giá của năm hiện hành chia cho mặt bằng giá của năm gốc (PIt/PIo). Nếu mặt bằng giá năm hiện hành bằng mặt bằng giá của năm gốc, chỉ số giá sẽ bằng 1. Thông thường Chỉ số giá nằm loanh quanh 1,xxx nào đó. Không có chuyện "chỉ số giá hàng năm 5-6%". Con số 5-6% nếu có thì phải là tỷ lệ lạm phát (% tăng của mức giá chung), chứ không phải Chỉ số giá.
Thực tế, không có chuyện không có lạm phát, mà vấn đề là lạm phát thấp hay lạm phát cao mà thôi. Hiển nhiên doanh thu phát triển và cả chi phí phát triển phải phản ánh trượt giá hàng năm.
Tuy nhiên, bài viết bị "lỗi tư duy" ở chỗ, nếu quy đổi giá thuê từ USD sang VND thì việc nhân với tỷ giá đã phản ánh lạm phát tương đối của 2 đồng tiền rồi. Nếu lạm phát Việt Nam tăng cao hơn tương đối so với Hoa Kỳ, thì tỷ giá VND/USD hiển nhiên phải tăng. Do đó, việc quy đổi từ USD sang VND đã phản ánh lạm phát VND rồi. Nếu bạn vừa quy đổi USD sang VND bằng cách nhân tỷ giá danh nghĩa, lại vừa nhân thêm tỷ lệ trượt giá là bạn đang TÍNH TRÙNG 2 LẦN. Và tỷ suất chiết khấu danh nghĩa đương nhiên cũng đã tính tới tỷ lệ lạm phát. Đây là những nguyên lý rất đơn giản, xem thêm UIP và CIP để hiểu rõ hơn mối quan hệ lạm phát - tỷ giá - lãi suất.
Kết luận:
Thiết nghĩ có nên thành lập Hội đồng thẩm định KQ TĐG thuộc Trung ương thay cho Kiểm toán nhà nước đi thực hiện công việc thanh tra KQ TĐG hay không ? Kiểm toán nên là việc kiểm tra thông tin và đảm bảo kết quả kế toán (ghi chép quá khứ) được thực hiện đúng chuẩn mực. Không phải là cách để đánh giá kết quả Thẩm định giá.
