Định giá Trạm thu phí vs Định giá quyền thu phí

[Định giá trạm thu phí vs định giá quyền thu phí]

Đề bài:

Dần là một trợ lý TĐV được giao nhiệm vụ thực hiện định giá quyền thu phí của công ty X đối với 10 trạm BOT (gọi là quyền thu phí hình thành từ dự án). Công ty X đầu tư máy móc thiết bị cho các trạm BOT và ăn chia theo % doanh thu đã bao gồm VAT.

Theo Dần, quyền thu phí bản chất sinh ra từ trạm thu phí, do vậy Dần quyết định sử dụng phương pháp DCF và xác định cách thức thực hiện cũng sẽ giống như định giá trạm thu phí nhân với tỷ lệ %.

Dòng tiền vào bao gồm DT từ việc thu phí (theo % của X), DT bán thẻ và DT khác. Từ việc thống kê lưu lượng xe qua các trạm hàng năm, Dần dự báo tốc độ tăng trưởng, và từ đó tính được doanh thu.

Dòng tiền ra gồm có chi phí duy tu bảo dưỡng, quản lý vận hành, phát hành thẻ, và các khoản thuế. Vì trước thời điểm định giá, X đã đầu tư máy móc thiết bị rồi nên Dần không tính vào dòng tiền ra nữa.

Câu hỏi:

1. Dần sử dụng phương pháp DCF để định giá quyền thu phí là phù hợp không ?
2. Nếu Dần thực hiện như mô tả trên, kết quả cuối cùng là giá trị của quyền thu phí hay là % giá trị các trạm BOT hay giá trị của những tài sản nào khác ngoài quyền thu phí ?
3. Thí sinh phải tự làm, tư duy để đưa ra ý kiến. Trên google không có đáp án và có hỏi đồng nghiệp, sếp cũng ko biết đáp án đâu vì đây là đề bài tôi bịa ra. Đáp án ở trong đầu các đồng chí, có chịu lôi nó ra hay không thôi.
4. Thí sinh có thể comment trực tiếp (khuyến khích) hoặc trả lời câu hỏi vào đây nếu ngại, mình sẽ đăng câu trả lời ẩn danh https://forms.gle/gAKgsudCRK2eZoSLA

Thời điểm Thẩm định giá

Tôi thấy có một thực trạng rằng ngay cả những thuật ngữ đơn giản (và ko kém phần quan trọng) vẫn chưa được quy định và hiểu thống nhất, chẳng hạn như "Thời điểm thẩm định giá". Rất nhiều công ty và Thẩm định viên đã sử dụng không thống nhất với nhau.

Ví dụ:

+ Thời điểm thẩm định giá doanh nghiệp, có công ty ghi cả 0h00p ngày dd/mm/yyyy. 

Có công ty ghi ngày dd/mm/yyyy.

+ Nhưng cũng không ít chứng thư lẫn báo cáo TĐG chỉ ghi tháng/năm (dd/yyyy)

Thời điểm thẩm định giá là một trong những khái niệm quan trọng nhất khi thực hiện Thẩm định giá. Cơ sở giá trị nào cũng đều nêu rõ "Tại thời điểm thẩm định giá", hoặc "vào thời điểm thẩm định giá". Chẳng hạn theo Thông tư 30/2024/TT-BTC quy định:

Cơ sở giá thị trường: Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

Cơ sở giá trị thuê thị trường: Giá trị thuê thị trường là khoản tiền ước tính để được thuê một quyền lợi từ bất động sản tại địa điểm, thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng cho thuê và người sẵn sàng thuê theo các điều khoản thuê thích hợp trong một giao dịch khách quan, độc lập sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc..... Trường hợp xác định giá trị thuê không thuộc một hợp đồng thuê thực tế, thì các điều khoản và điều kiện giả định của hợp đồng thuê giả định này phải được thị trường chấp nhận cho từng loại bất động sản giữa các bên tham gia thị trường vào ngày thẩm định giá.

Cơ sở Giá trị đầu tư: Giá trị đầu tư là số tiền ước tính tại thời điểm thẩm định giá của một tài sản đối với một chủ sở hữu cụ thể hoặc chủ sở hữu tiềm năng cho hoạt động đầu tư cụ thể hoặc các mục đích hoạt động cụ thể.

Giá trị bắt buộc phải bán phản ánh giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá trong trường hợp người bán bắt buộc phải bán tài sản trong một thời gian hạn chế, dẫn tới không thực hiện được việc tiếp thị đầy đủ và người mua có thể không được kiểm tra về nhiều mặt liên quan đến tài sản một cách đầy đủ. Bắt buộc phải bán là tình huống mà giao dịch dự kiến được diễn ra

Giá trị ngang bằng là mức giá ước tính cho việc chuyển nhượng của tài sản giữa hai bên đã được xác định cụ thể, có hiểu biết và sẵn sàng mua bán tại địa điểm, thời điểm thẩm định giá; mức giá này phản ánh lợi ích tương ứng của các bên.

Điều này có nghĩa là gì, thời điểm thẩm định giá phải được hiểu thống nhất và sử dụng nhất quán, không thể lúc thì thời điểm được hiểu theo ngày/tháng/năm, lúc thì tháng/năm (một khoảng rộng hơn nhiều).

...

Vậy thế nào là thời điểm ? Thời điểm khác gì với khoảng thời gian ?

Theo Điều 144 và 147 Luật Dân sự 2015, Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Còn thời điểm bắt đầu thời hạn:

1. Khi thời hạn được xác định bằng phút, giờ thì thời hạn được bắt đầu từ thời điểm đã xác định.

2. Khi thời hạn được xác định bằng ngày, tuần, tháng, năm thì ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày được xác định.

3. Khi thời hạn bắt đầu bằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó.

Như vậy, theo Luật Dân sự 2015, thời hạn là khoảng giữa 2 thời điểm. Còn thời điểm xác định rộng nhất là tính từ ngày cụ thể, hẹp hơn là phút, giờ của ngày cụ thể.

Nhìn sang ngành thường được cho là gần gũi với thẩm định giá là kế toán. Chúng ta vẫn biết các chỉ tiêu trong Bảng cân đối kế toán (BS) là các chỉ tiêu trong mang tính thời điểm, do vậy BS luôn ghi rõ ngày cụ thể, chẳng hạn ngày 31/12/N. Nhưng các chỉ tiêu trong Báo cáo Kết quả kinh doanh (IS) lại mang tính thời kỳ (hay một khoảng thời gian), nên người ta thường ghi báo cáo KQKD quý I/II/III/IV hoặc cả năm 202x. Hoặc có thể ghi từ ngày dd/mm/yyyy đến ngày dd/mm/yyyy.

Cũng phải nhắc lại rằng, các cơ sở giá trị trên được tham khảo từ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế IVS. Nên điều quan trọng cần phải tìm hiểu xem IVS đang quy ước thế nào về thời điểm thẩm định giá. "Thời điểm thẩm định giá" được dịch từ thuật ngữ "Valuation date" trong IVS.

Phiên bản IVS mới nhất hiện nay (có hiệu lực từ 31/01/2025) quy ước Valuation Date là "The point in time to which the valuation applies." 

Vậy định dạng của date thế nào ? Tôi lấy ví dụ 2 trong số 4 big4 TĐG BĐS trên thế giới (tất nhiên tôi đã xem 1 số lượng nhiều báo cáo hơn thế này, nhưng vì chúng tương tự nhau, tôi chỉ trích đăng 2 là đủ).

+ Báo cáo thẩm định giá của CBRE (nước ngoài, ko phải CBRE Việt Nam), xem Date of value

+ Báo cáo của JLL (cũng bển), xem dòng cuối cùng

Tất nhiên hiện nay, Chuẩn mực TĐG cũng chưa quy định cụ thể, rõ ràng về "thời điểm thẩm định giá". Vậy với những thông tin tôi cung cấp ở trên, các bạn nghĩ thế nào về Thời điểm thẩm định giá (Valuation date) ?

Cùng join group để vote ý kiến nhé. 

Phương pháp lợi nhuận và Phương pháp thặng dư

Định giá bất động sản trên thực tế được thực hiện thông qua ba phương pháp định giá (ở Mỹ) hoặc năm (ở các quốc gia chịu ảnh hưởng bởi truyền thống của Anh). Ba phương pháp chính, được ưu tiên phân loại ở Hoa Kỳ, là phương pháp so sánh, phương pháp "đầu tư" (hoặc "thu nhập") và phương pháp "chi phí". Thực tiễn của Anh bổ sung thêm hai phương pháp, phương pháp "lợi nhuận" và phương pháp "phần dư". Hai phương pháp sau này nói một cách rạch ròi thì không phải là những phương pháp riêng biệt. Phương pháp lợi nhuận dựa trên phương pháp đầu tư, nhưng được áp dụng cho bất động sản chuyên dụng, trong khi phương pháp phần dư là sự kết hợp của ba phương pháp chính và áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển.

(Nguồn: Trích trong Một quyển sách về định giá từ US)

-----

Real estate valuation in practice is effected via three (in the US) or five (in countries influenced by British tradition) valuation methods. The three primary methods, the categorisation preferred in the US, are the ‘sales comparison’ method, the ‘investment’ (or ‘income’) method and the ‘cost’ method. British practice adds two methods, the ‘profits’ method and the ‘residual’ methods. These two latter methods are not distinct methods, strictly speaking. The profits method is based on the investment method, but applied to specialised property, while the residual method is an amalgamation of the three primary methods, and applied to property with development potential.