Có thể bạn chưa biết - Phương pháp lợi nhuận trong Thẩm định giá

 [CÓ THỂ BẠN CHƯA BIẾT]

Có lẽ nhiều bạn học TĐG hoặc làm TĐG mới vào nghề chưa biết, tiêu chuẩn Thẩm định giá phiên bản đầu tiên (ver1, ban hành những năm 2007-2008) quy định cách tính tỷ suất vốn hóa như hình dưới. Đây là phiên bản Tiêu chuẩn thế hệ TĐG đời đầu đã học và sử dụng cho tới khi có ver2 vào năm 2014-2015.

Theo Ver1, các phương pháp thẩm định giá không phải chỉ có 5 phương pháp như hiện nay, mà có tận 6 phương pháp. Ngoài các phương pháp các bạn đã biết trong Tiêu chuẩn TĐG hiện nay thì còn 01 phương pháp nữa đã trở thành một phần của lịch sử, đó là:

 

Phương pháp lợi nhuận

 

Đã từng rất nhiều người không phân biệt được phương pháp thu nhập (gồm PP dòng tiền chiết khấu, vốn hóa trực tiếp), phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.

Cũng tương tự như hiện nay, đã 15 năm trôi qua nhưng nhiều người vẫn chưa phân biệt được phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư mà chỉ nhìn nó theo kiểu "phương pháp thu nhập thì không xây dựng, phương pháp thặng dư thì có thêm xây dựng, phát triển".

Các phương pháp này, nếu hiểu hời hợt và học ngọn thì rất dễ nhầm lẫn. Đây là định nghĩa trong Tiêu chuẩn trước đây về 3 phương pháp: Thu nhập - thặng dư - lợi nhuận:

Lưu ý rằng phương pháp thu nhập gồm 2 phiên bản:

        + Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Cần lưu ý rằng phương pháp này không chỉ áp dụng cho trường hợp thu nhập từ tài sản là cho thuê như nhiều người vẫn hiểu.
        + Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Vì phương pháp vốn hóa trực tiếp chính là phương pháp dòng tiền chiết khấu trong trường hợp dòng tiền không đổi và số năm là vô hạn. Do đó tôi sẽ sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu làm đại diện cho phương pháp thu nhập để so sánh.

Các bạn có phân biệt được sự khác nhau của 3 phương pháp trên không nào ? Tôi nghĩ phần lớn sẽ nhầm lẫn, số còn lại thì tự giải thích cho bản thân rằng 3 phương pháp này khác nhau ở loại hình tài sản áp dụng (?!), chẳng hạn phương pháp thặng dư thì dùng cho lô đất trong để phát triển dự án, phương pháp lợi nhuận dùng cho rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…(những gì có thể tính được lợi nhuận), còn phương pháp dòng tiền chiết khấu thì dùng được cho các tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính). 

Nhưng hãy để tôi hỏi bạn, nếu lô đất trống được phát triển thành dự án rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng,... thì doanh thu, chi phí có gì khác nhau khi sử dụng phương pháp thặng dư - phương pháp lợi nhuận và phương pháp dòng tiền chiết khấu ? 

Hãy thử tìm câu trả lời dựa vào bản chất của từng phương pháp thay vì bám vào quy định doanh thu, chi phí trong Tiêu chuẩn (vốn chỉ là những đề mục lớn và chưa đầy đủ). Khi bạn trả lời được và thuyết phục được chính bạn thì bạn có thể tin rằng bạn đã thực sự hiểu ra rồi.