Định giá quyền sử dụng đất khu công nghiệp làm căn cứ xác định tiền thuê đất hàng năm

Đây là vướng mắc tình huống thực tế của một học viên hồi tháng 2/2023, không phải đến từ việc thu thập dữ liệu mà đến từ chính bản chất của phương pháp. Tôi sẽ mô tả lại vấn đề và câu hỏi cho nhóm cùng suy ngẫm, thảo luận:

1.   Tài sản định giá: Đất thuê trả tiền hàng năm, thời hạn 50 năm. Diện tích 300.000 m2.

2.    Mục đích định giá: Làm căn cứ xác định tiền thuê đất hàng năm

3.    Mục đích sử dụng đất: Làm khu công nghiệp và cho doanh nghiệp thuê lại

4.    Thời điểm định giá: hiện tại.

5.    Phương pháp định giá: đang lăn tăn giữa phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh.

Mô tả tóm tắt vấn đề:

CĐT thực hiện thuê đất từ nhà nước để xây hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) sau đó cho khách hàng là Doanh nghiệp (DN) thuê lại.

Theo hợp đồng cho thuê lại, DN sẽ thanh toán 2 khoản:

+ Khoản thứ nhất: tiền thuê đất thanh toán trực tiếp cho nhà nước theo thông báo thuế, hoặc thanh toán cho CĐT để CĐT nộp lại cho nhà nước, tức là nhà nước tính tiền thuê đất của CĐT bao nhiêu thì DN thuê lại trả thay CĐT bấy nhiêu

+Khoản thứ 2 là tiền hạ tầng, trả 1 lần cho CĐT.

(Thực tế sẽ còn có các phí dịch vụ KCN và các chi phí vận hành phát sinh sau giai đoạn xây dựng, nhưng để đơn giản cho thảo luận, tạm thời không xét các khoản thu này).

Bạn đang cân nhắc hai phương án:

Phương án 1: dùng phương pháp so sánh. Tức là khảo sát tiền thuê đất các khu công nghiệp tương tự, rồi điều chỉnh các yếu tố khác biệt để tính ra tiền thuê đất của lô đất cần TĐG.

Phương án 2: dùng phương pháp thặng dư.

Giá đất = DTPT - CPPT - LN nhà đầu tư

Để thuận tiện cho thảo luận, giả định luôn tỷ lệ lấp đầy là 100%, tức là xây xong thì cho thuê được hết và trong thời gian xây dựng, CĐT được miễn tiền sử dụng đất.

Như vậy, bạn cho rằng tiền thuê đất hàng năm là khách hàng nộp cho nhà nước (theo hợp đồng). Chủ đầu tư không phải bỏ ra đồng nào cả. Doanh thu mà CĐT nhận được chỉ là doanh thu từ cho thuê hạ tầng mà khách hàng trả 1 cục ngay từ đầu.

Vậy thì doanh thu phát triển chỉ có doanh thu từ cho thuê hạ tầng

Chi phí phát triển chỉ có chi phí xây dựng hạ tầng.

Lợi nhuận NĐT chỉ có lợi nhuận từ việc cho thuê hạ tầng (vì đất được cho thuê đúng bằng giá nhà nước - DN tự nộp theo đúng thông báo thuế hàng năm)

Câu hỏi:

1.    Nếu DTPT chỉ là doanh thu hạ tầng, không liên quan gì tới giá đất. Tại sao kết quả của phương pháp thặng dư lại là giá đất được ? Trong giá vốn của hạ tầng không có giá đất vì tiền thuê đất hàng năm được miễn đối với phần diện tích làm hạ tầng.

2.    Giả sử trong DTPT ta tính cả khoản thu từ DN nộp tiền thuê đất hàng năm, thì doanh thu này sẽ được tính bằng cách ước tính tiền thuê đất của các KCN tương tự.
Nếu ta tính đủ và tính đúng, DT hạ tầng - CP hạ tầng - LN NĐT hạ tầng sẽ phải bằng 0.
Vậy thì triệt tiêu nhau và kết quả sẽ chỉ còn lại dòng tiền thu từ việc các DN nộp tiền thuê đất hàng năm =>> tương đương với phương pháp so sánh ?

Tình huống này đã được giải quyết vào tháng 2/2023.

Các bạn có thể thảo luận tại Group, không comment hay thảo luận tại đây

Tính giá trị quyền khai thác mỏ vào giá trị doanh nghiệp ?

Tôi chia sẻ lại nhóm 1 case study đã đăng lên Group ngày 27/6/2022. Xin tóm tắt lại tình huống như sau:

Công ty A là DNNN có quyền khai thác mỏ tài nguyên do nhà nước cấp. A không thực hiện việc khai thác mà bán quyền khai thác (hay còn gọi là bán "mỏ" lại cho công ty B là công ty tư nhân). Vì Nhà nước không cho phép việc mua bán như vậy nên hai bên đã ký 1 “hợp đồng thuê mỏ” dài hạn. Tại thời điểm ký hợp đồng, thời hạn khai thác còn lại là 40 năm. Bên B đã thanh toán đủ số tiền “mua mỏ” này cho bên A là 40 tỷ đồng (thanh toán 1 lần, tất nhiên về danh nghĩa giấy tờ vẫn là thuê). Tại thời điểm thẩm định giá (TĐG), A đã cho B thuê được 10 năm.

Câu hỏi đặt ra là khi thẩm định giá giá trị doanh nghiệp (GTDN) A theo phương pháp tài sản, thẩm định viên có cần thẩm định giá trị quyền khai thác mỏ này để cộng vào GTDN A hay không ? Nếu có, thì phương pháp xác định giá trị mỏ này như thế nào, giá trị khoảng bao nhiêu ?

Quan điểm của bên A: Bên A đã bán quyền khai thác mỏ cho bên B và đã nhận tiền 1 lần, như vậy bên A ko còn quyền lợi gì từ mỏ đó nữa. Do đó không thể tính giá trị quyền khai thác mỏ vào giá trị doanh nghiệp của họ.

Quan điểm của Thẩm định viên: Vì trên giấy tờ, Công ty A vẫn đứng tên quyền khai thác mỏ này nên cứ tài sản đứng tên họ là phải định giá. Mặc dù bên A không còn lợi ích gì mà chỉ đứng ra làm thủ tục với nhà nước hộ bên B, nhưng vẫn phải định giá quyền khai thác mỏ theo thị trường hiện tại. Bên A đã bán cho bên B 40 tỷ đồng không có nghĩa giá trị quyền khai thác mỏ ở hiện tại là 40 tỷ đồng. Giá trị thị trường của quyền khai thác mỏ TĐV ước tính khoảng 35 tỷ đồng (cho thời gian thuê còn lại là 30 năm tính từ thời điểm TĐG). Thẩm định viên dự kiến sẽ “trừ đi số tiền bên A đã nhận cho 30 năm còn lại” để tính ra “lợi thế” của mỏ. TĐV cho rằng nếu ko trừ đi số tiền đã thu thì cái mỏ đang bị tính 2 lần.

Quan điểm của bạn là gì ?

Tình huống này đã được giải quyết vào tháng 6 năm 2022.

Các bạn có thể thảo luận tại Group, không comment hay thảo luận tại đây