Đây là vướng mắc tình huống thực tế của một học viên hồi tháng 2/2023, không phải đến từ việc thu thập dữ liệu mà đến từ chính bản chất của phương pháp. Tôi sẽ mô tả lại vấn đề và câu hỏi cho nhóm cùng suy ngẫm, thảo luận:
1. Tài
sản định giá: Đất thuê trả tiền hàng năm, thời hạn 50 năm. Diện tích 300.000
m2.
2. Mục
đích định giá: Làm căn cứ xác định tiền thuê đất hàng năm
3. Mục
đích sử dụng đất: Làm khu công nghiệp và cho doanh nghiệp thuê lại
4. Thời
điểm định giá: hiện tại.
5. Phương
pháp định giá: đang lăn tăn giữa phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh.
Mô tả tóm tắt vấn đề:
CĐT thực hiện thuê đất từ
nhà nước để xây hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) sau đó cho khách hàng là Doanh
nghiệp (DN) thuê lại.
Theo hợp đồng cho thuê lại,
DN sẽ thanh toán 2 khoản:
+ Khoản thứ nhất: tiền
thuê đất thanh toán trực tiếp cho nhà nước theo thông báo thuế, hoặc thanh toán
cho CĐT để CĐT nộp lại cho nhà nước, tức là nhà nước tính tiền thuê đất của CĐT
bao nhiêu thì DN thuê lại trả thay CĐT bấy nhiêu
+Khoản thứ 2 là tiền hạ tầng,
trả 1 lần cho CĐT.
(Thực tế sẽ còn có các
phí dịch vụ KCN và các chi phí vận hành phát sinh sau giai đoạn xây dựng, nhưng
để đơn giản cho thảo luận, tạm thời không xét các khoản thu này).
Bạn đang cân nhắc hai
phương án:
Phương án 1: dùng
phương pháp so sánh. Tức là khảo sát tiền thuê đất các khu công nghiệp tương tự,
rồi điều chỉnh các yếu tố khác biệt để tính ra tiền thuê đất của lô đất cần
TĐG.
Phương án 2: dùng
phương pháp thặng dư.
Giá đất = DTPT - CPPT -
LN nhà đầu tư
Để thuận tiện cho thảo luận,
giả định luôn tỷ lệ lấp đầy là 100%, tức là xây xong thì cho thuê được hết và
trong thời gian xây dựng, CĐT được miễn tiền sử dụng đất.
Như vậy, bạn cho rằng tiền
thuê đất hàng năm là khách hàng nộp cho nhà nước (theo hợp đồng). Chủ đầu tư
không phải bỏ ra đồng nào cả. Doanh thu mà CĐT nhận được chỉ là doanh thu từ
cho thuê hạ tầng mà khách hàng trả 1 cục ngay từ đầu.
Vậy thì doanh thu phát
triển chỉ có doanh thu từ cho thuê hạ tầng
Chi phí phát triển chỉ có
chi phí xây dựng hạ tầng.
Lợi nhuận NĐT chỉ có lợi
nhuận từ việc cho thuê hạ tầng (vì đất được cho thuê đúng bằng giá nhà nước -
DN tự nộp theo đúng thông báo thuế hàng năm)
Câu hỏi:
1. Nếu DTPT chỉ là doanh thu hạ tầng, không liên quan gì tới giá đất. Tại sao kết quả của phương pháp thặng dư lại là giá đất được ? Trong giá vốn của hạ tầng không có giá đất vì tiền thuê đất hàng năm được miễn đối với phần diện tích làm hạ tầng.
2. Giả sử trong DTPT ta tính cả khoản thu từ DN nộp tiền thuê đất hàng năm, thì doanh thu này sẽ được tính bằng cách ước tính tiền thuê đất của các KCN tương tự.
Nếu ta tính đủ và tính đúng, DT hạ tầng - CP hạ tầng - LN NĐT hạ tầng sẽ phải bằng 0.
Vậy thì triệt tiêu nhau và kết quả sẽ chỉ còn lại dòng tiền thu từ việc các DN nộp tiền thuê đất hàng năm =>> tương đương với phương pháp so sánh ?
Tình huống này đã được giải quyết vào tháng 2/2023.
Các bạn có thể thảo luận tại Group, không comment hay thảo luận tại đây
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét