Lời nói dối của đất: Làm thế nào và tại sao đất bị định giá thấp
bởi Michael Hudson
Dịch bởi: Hocthamdinhgia.blogspot.com
Giáo sư Hudson, tác giả và chuyên gia về lịch sử kinh tế, kế toán thu nhập quốc dân và phân tích dòng tiền của các nhà tài chính hàng đầu Phố Wall, là Chủ tịch Viện Nghiên cứu Xu hướng Kinh tế Dài hạn, New York. Bài luận này đã hình thành cơ sở cho một hội thảo chuyên đề tại Viện Bất động sản của Đại học New York vào ngày 25 tháng 10 năm 2001, do Quỹ Robert Schalkenbach đồng tổ chức và dựa trên nghiên cứu trước đó đã được thực hiện cho Quỹ.
Kỳ 3: Những tòa nhà già nua bất tử.
NGHĨA VỤ THUẾ THU NHẬP có thể được giảm thiểu theo hai cách.
- Tổng quát nhất - và cũng có hại nhất về mặt kinh tế - là thông qua khấu trừ thuế của tiền lãi phải trả. Giả định thường thấy là chi phí lãi vay là một khoản chi phí kinh doanh thực sự cố hữu, không chỉ đơn thuần là kết quả quyết định kinh doanh của các nhà đầu tư trong việc dùng đòn bẩy vốn chủ sở hữu của họ. Để lãi vay là một chi phí kinh doanh cố hữu, thì nợ phải trả lãi sẽ phải là một yếu tố sản xuất, điều này không phải vậy. Bất động sản sẽ mang lại tiền thuê bất kể chúng được tài trợ như thế nào. Các nhà đầu tư chọn dựa vào nợ hơn là tài trợ bằng vốn cổ phần bởi vì luật thuế ưu đãi việc này, nhờ vào vận động hành lang chính trị của các định chế tín dụng ("vận động hành lang nợ") . Các chủ nhà cũng được khấu trừ tiền trả lãi nên càng khuyến khích họ vay nợ.
- Cách thứ hai để giảm thiểu nghĩa vụ thuế là khấu hao giá trị tòa nhà, tức là hàng năm khấu trừ vào phần thu nhập chịu thuế của giá mua cho đến khi khấu trừ hết và tòa nhà được "xóa sổ". Đó là lợi thế thuế độc nhất mà ngành bất động sản được hưởng. Các nhà đầu tư có thể khấu hao các tòa nhà của họ dựa trên giá mua được định giá, bất kể chi phí xây dựng thực tế liên quan hoặc mức độ lạm phát giá đất trên toàn nền kinh tế. Các nhà đầu tư được khấu hao các tòa nhà với mức giá tăng ngay cả khi các chủ sở hữu trước đó đã khấu hao những công trình kiến trúc này một lần hoặc thậm chí nhiều lần. Đối với bất động sản thuộc sở hữu của các hộ gia đình và công ty hợp danh (sau này là công cụ pháp lý ưu tiên để sở hữu các tòa nhà chung cư và cao ốc văn phòng), Fed đã ước tính tỷ lệ đất trong các tòa nhà cao hơn nhiều, nhưng những ước tính này cũng định giá cao giá trị các tòa nhà so với đất. Mỗi khi bất động sản được sang tay với giá cao hơn, các định giá của tòa nhà sẽ được nâng lên tương ứng - và bắt đầu được khấu hao lại đối với những giá trị định giá cao hơn này, bất kể các tòa nhà này đã bị xóa sổ (người dịch: tức là đã từng bị khấu hao hết) bao nhiêu lần! Không có giới hạn về tần suất một tòa nhà có thể được tái khấu hao. Điều quan trọng chỉ đơn giản là tần suất tài sản thay đổi danh nghĩa.
Đặc quyền tài khóa này đã tạo ra một nền kinh tế bất động sản ảo. Các tòa nhà có được những sinh mạng bất chấp tử thần, biến chất hết lần này đến lần khác với mục đích giúp chủ nhân của chúng tránh phải nộp thuế thu nhập. Đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại nói chung, việc các tòa nhà bị sụt giá liên tục đã khiến cho hoạt động đầu tư bất động sản thương mại phần lớn được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp. Chủ nhà không được phép tính khấu hao đối với nhà ở của mình mà chỉ được phép tính khấu hao đối với các tòa nhà mà họ cho thuê.
Do đó, luật thuế quản lý khấu hao chủ yếu dựa vào giá trị được ấn định cho các tòa nhà so với đất là bao nhiêu, vốn không thể khấu hao. Giống như các nhà sản xuất, chủ sở hữu bất động sản được phép tính một phần doanh thu cao hơn chi phí hiện tại như một khoản hoàn vốn đầu tư, khác với thu nhập chịu thuế trên vốn. Không có thuế thu nhập nào được đánh trên phần doanh thu này của họ. Điều đó chỉ công bằng, bởi vì một nhà đầu tư mua trái phiếu 100 đô la chỉ trả thuế trên tiền lãi, chứ không phải trả thuế trên số tiền gốc 100 đô la ban đầu. Tương tự như vậy, các nhà công nghiệp có thể thu hồi vốn đầu tư ban đầu vào nhà máy và thiết bị mà không bị đánh thuế. "Chi phí chìm" của họ được hoàn trả, để họ lấy lại vốn khi thiết bị hao mòn hoặc lỗi thời.
Tuy nhiên, đối với bất động sản, tính kinh tế là duy nhất. Máy móc hiếm khi có thể được khấu hao lại, nhưng điều này không đúng với các tòa nhà miễn là chúng được giữ trong tình trạng sửa chữa thích hợp. Việc bảo trì và sửa chữa thường tiêu tốn khoảng 10% giá trị cho thuê. Đối với các chủ doanh nghiệp, mục đích rõ ràng của khoản chi này là để duy trì nguyên vẹn giá trị của tòa nhà, để nó có thể tồn tại qua năm tháng và tránh lỗi thời trong khi giá trị địa điểm của nó tăng lên. Nếu một tòa nhà được bán với giá cao hơn, định giá của nó thường được nâng lên. Giả sử một BĐS được bán với giá gấp đôi số tiền 1 triệu đô la mà chủ sở hữu đã bỏ ra mua. Thẩm định viên địa phương có thể sẽ nói rằng; "Tôi thấy bạn đã bán tòa nhà của mình với giá 2 triệu đô la. Theo quy tắc chung của tôi, tôi định giá mảnh đất bằng một nửa giá trị này và một nửa tòa nhà, vì vậy sẽ mang lại cho bạn một tòa nhà trị giá 1 triệu đô la." Theo quy tắc này, tòa nhà trước đây có giá 500.000 đô la có thể được khấu hao lại với mức giá xây dựng bằng 500.000 đô la này. Theo cách này, một phần đáng kể sự gia tăng giá trị vị trí của đất không khấu hao được coi là giá trị xây dựng có thể khấu hao.
Các ưu tiên của ngành bất động sản
NHỮNG NGƯỜI VẬN ĐỘNG HÀNH LANG BẤT ĐỘNG SẢN nhận ra rằng những gì không được nhìn thấy sẽ ít bị đánh thuế hơn. Những gì không được định lượng để các nhà hoạch định chính sách công thấy rõ có thể tránh thuế, khiến chủ sở hữu bất động sản có lợi nhuận sau thuế lớn hơn. Họ thích số liệu thống kê về thu nhập từ vốn còn lại trên đất ở cấp quốc gia, ngay cả khi các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm lợi nhuận về giá trị trên đất ở cấp địa phương.
Điều này giải thích cho một điều trớ trêu là các nhà đầu tư trong một ngành chủ yếu giải quyết việc phát triển các khu đất đã vận động để giảm thiểu việc xử lý thống kê về đất đai. Việc đưa đất đai xuống vị trí thứ cấp cho phép ngành bất động sản mô tả lợi nhuận "vốn" do lạm phát chi phí và do đó chi phí tái sản xuất của các tòa nhà - mà giá trị của nó được phép khấu hao và tái khấu hao theo giá trị gia tăng theo thời gian. Bữa trưa miễn phí của việc tăng giá đất không thể nhìn thấy được khi sự chú ý được chuyển hướng từ bong bóng bất động sản và lạm phát giá đất sang chi phí xây dựng. Những cân nhắc tài chính này giúp giải thích lý do tại sao Washington lại khó đưa ra số liệu thống kê giá trị đất quốc gia.
Giải Nobel năm 2001 được trao cho các nhà kinh tế học nhận ra sự không đồng đều của kiến thức thị trường. Có vẻ như sự bất đối xứng này tồn tại đặc biệt trong ngành công nghiệp thực tế. Các nhà đầu tư và nhà phát triển biết rằng tên của trò chơi là lãi vốn. Họ sử dụng một tập hợp thống kê để tính Tổng lợi nhuận của họ, nhưng nhờ các nhà thống kê của chính phủ và tác giả của Quốc hội về luật thuế của quốc gia. Để hỗ trợ một logic khác cho bản khai thuế của họ.
Ưu đãi thuế đối với bất động sản đã được bảo vệ tại Quốc hội với lý do vì lợi ích công chúng tạo ra một động lực đặc biệt để ngành bất động sản xây dựng thêm nhà ở và cao ốc văn phòng. Nhưng như Adam Smith đã quan sát, mọi ngành công nghiệp tự thể hiện là phục vụ lợi ích công cộng. Có thể thực sự nói rằng các nhà đầu tư vay 70% các khoản vay của khu vực tư nhân để vượt qua làn sóng lạm phát giá tài sản là vì lợi ích kinh tế quốc gia hơn là ủng hộ các nhà đầu tư trực tiếp xây dựng nhà máy mới và các doanh nghiệp sử dụng lao động hơn là định giá nhà cửa, cao ốc văn phòng và các địa điểm công nghiệp ngày càng xa tầm tay của những người phải kiếm thu nhập bằng cách tăng năng lực sản xuất của xã hội?
BỮA TRƯA MIỄN PHÍ: Chi phí đối với người dân Những “khoản lãi vốn" cho các hộ gia đình là một phần của hiện tượng mới diễn ra phổ biến là "chủ nghĩa tư bản lao động". Như đám đông của Margaret Thatcher đã nói, "Xin lỗi vì bạn đã mất việc; tôi hy vọng bạn đã giết được Council House hoặc ngôi nhà của mình trên thị trường bất động sản." Bữa trưa miễn phí. Đối với 2/3 dân số Mỹ và Anh là chủ sở hữu nhà, bữa trưa miễn phí do lạm phát giá tài sản của đất đai đã chứng tỏ là một miếng lót bạc trong nền kinh tế hậu công nghiệp. Tuy nhiên, đối với một phần ba dân số còn lại, cơ hội (the price) tiếp cận quyền sở hữu nhà đang giảm nhanh chóng. Ngày nay, hầu hết những người thuê nhà gần như không thể kiếm được tiền để mua căn nhà riêng. Giá đầu vào đã bị đội lên quá cao bởi những người hy vọng thu được lợi nhuận từ lạm phát giá tài sản ngay cả khi thu nhập của người lao động đang giảm. |
TÓM TẮT
Trong trăm năm qua, giá trị của bất động sản được xác định bằng cách chiết khấu dòng thu nhập cho thuê với tỷ suất chiết khấu là lãi suất hiện hành. Lãi suất càng thấp, mức giá cho thuê càng cao như một sự biện minh – hoặc như các chủ sở hữu bất động sản bày tỏ, tiền thuê hàng năm bất động sản mang lại càng nhiều. Điều đáng nói là nguyên nhân tăng giá của đất đai ngày nay độc lập (không phụ thuộc vào) với nguồn thu nhập mà chúng tạo ra. Nguyên nhân chính là do sự tăng trưởng của "lãi vốn (nhờ giá đất tăng)" trong tương lai (nghĩa là giá đất ko phải phụ thuộc vào dòng thu nhập nó tạo ra mà phụ thuộc vào kỳ vọng của người mua về giá đất tăng nhanh hơn trong tương lai). Tóm lại, mục đích cuối cùng của các nhà đầu tư bất động sản không còn chỉ nhằm tìm kiếm dòng thu nhập tạo ra từ đất - mà phần lớn trong số đó được cầm cố tại các ngân hàng và họ phải trả lãi cho các BĐS đó - mà là để tìm kiếm lãi vốn từ đất. Nó còn bao gồm cả cơ hội đến từ chính trị. Chỉ bằng việc thay đổi quy hoạch ở Thành phố New York trong những năm 1980 để cho phép sử dụng tầng loft (commercial loft spaces) cho mục đích ở đã có tác dụng nhân giá trị tài sản lên gấp năm hoặc mười lần.
Cho dù lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản hay từ việc vay thêm tiền để chống lại nó, hiện tượng cơ bản là sự tăng trưởng nhanh chóng về giá trị tài sản và cách xử lý thuế ưu đãi duy nhất của bất động sản. Đó là lý do tại sao các nhà đầu tư chọn bất động sản thay vì trái phiếu hoặc cổ phiếu, và phần lớn chiến lược tiếp quản doanh nghiệp cũng đã tuân theo chiến lược mà họ đã phát triển trong nửa thế kỷ qua.
Trên góc độ quốc gia, lãi vốn (capital-gains) cần phải được tính vào thống kê doanh thu từ hoạt động cho thuê để đo lường tổng mức sinh lời từ bất động sản. Thành công gần như hoàn toàn của lĩnh vực này trong việc thoát khỏi người thu thuế đã đặt gánh nặng thuế rất lớn lên những người khác.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét