Nên học tiếng Pháp, Tiếng Trung hay tiếng Tây Ban Nha ?

 Nhiều bạn rất phân vân giữa việc chọn ngôn ngữ thứ hai là ngôn ngữ nào. Bài dịch này cung cấp góc nhìn của 1 người Mỹ về chương trình giáo dục của họ.

Hãy ngừng giả vờ rằng tiếng Pháp là một ngôn ngữ quan trọng

Một phần đáng ngạc nhiên trên tờ Thời báo New York tuần này đã báo cáo rằng chương trình song ngữ tiếng Pháp trong hệ thống trường công lập của New York "đang bùng nổ", chương trình lớn thứ ba trong thành phố, sau tiếng Tây Ban Nha và tiếng Trung Quốc. Cam kết đó là một điều tuyệt vời—đối với trẻ em của những người nhập cư nói tiếng Pháp. Nhưng đối với người bản địa chúng tôi, ý tưởng rằng trẻ em cần học tiếng Pháp giờ đã lỗi thời.

Đừng nhầm lẫn: Đối với trẻ em nhập cư từ bất cứ đâu, giáo dục song ngữ là vô giá. Nhưng ý tưởng rằng trẻ em sinh ra ở Mỹ cần học tiếng Pháp đã trở thành phản xạ hơn là hành động, giống như nhạc cổ điển được chơi trong đám cưới của những người sống theo nhạc pop hiện đại. Tiếng Pháp trong nền giáo dục Mỹ hiện nay là một dấu ấn giai cấp, bắt nguồn từ ngày xa xôi khi tiếng Pháp là ngôn ngữ quốc tế của Châu Âu. Khi đó, ít người châu Âu nói tiếng Anh hơn, điều này khiến tiếng Pháp thực sự hữu ích - ít nhất là đối với những người Mỹ có đủ khả năng chi trả cho các chuyến du lịch quốc tế. Chính những người Mỹ đó cũng vẫn đang chịu mặc cảm thua kém “sự tinh vi” của châu Âu.Nhưng thời đại của Henry James đã qua lâu rồi. Khi tôi còn là một thiếu niên đam mê ngôn ngữ vào những năm 70 và 80, đó là giai đoạn cuối của thời kỳ mà những đứa trẻ cùng thời với tôi biết tiếng Pháp trước hết, sau đó có thể học thêm các ngôn ngữ Lãng mạn khác, cộng với một số tiếng Đức và có thể là một chút tiếng Nga. Các tác giả ngôn ngữ đại chúng lâu đời như Mario Pei có thể viết về cái mà họ gọi là “ngôn ngữ của thế giới” trong những cuốn sách mà các ngôn ngữ châu Âu chiếm một nửa không gian. 

Nhập ý tưởng rằng một ngôn ngữ bắt đầu như một phương ngữ nông dân đơn thuần của tiếng Latinh là ngôn ngữ của sự chính xác, khéo léo và lãng mạn: Molière, Voltaire, Pepe Le Pew. Đương nhiên, sau đó, những đứa trẻ của chúng ta bây giờ phải biết một số tiếng Pháp để đủ tư cách là những người từng được gọi là "người có phẩm chất".

Xét cho cùng, giữa những năm 20 và Đạo luật nhập cư năm 1965, lượng người nhập cư vào Mỹ thấp hơn bao giờ hết. Betty Draper và Lucy Ricardo có thể chưa bao giờ thực sự biết một người Trung Quốc; đối với họ, những người nhập cư là người Ý điều hành các nhà hàng. Nhưng như Tevye của Fiddler on the Roof đã nói, “Đó là một thế giới mới, Golde.” Vào khoảng những năm 1990, khi dạy các lớp ngôn ngữ học, tôi nhận thấy rằng tiếng Tây Ban Nha đã vượt qua tiếng Pháp và học sinh có nhiều khả năng học tiếng Nhật, tiếng Trung hoặc tiếng Ả Rập hơn tiếng Đức hoặc tiếng Nga . Đây là những đứa trẻ của thời kỳ hậu Đạo luật nhập cư, do bẩm sinh hoặc chỉ là kinh nghiệm. 

Vậy thì điều gì sẽ là một dấu hiệu mới của sự phân loại ngôn ngữ? Một cách có thể là tìm kiếm các ngôn ngữ để sử dụng thực tế hơn là một ngôn ngữ thời trang—tức là để giống người châu Âu hơn, nơi tiếng Anh đã trở thành ngôn ngữ quốc tế. Một người học tiếng Pháp để giao tiếp với… chính xác là ai? Một số sẽ khao khát được đọc Sartre và Molière; thêm sức mạnh cho họ. Nhưng còn những ngôn ngữ như tiếng Tây Ban Nha và tiếng Trung Quốc, những ngôn ngữ hữu ích để học vì chúng ta gặp chúng trong cuộc sống hàng ngày thì sao? Tôi đã từng chứng kiến ​​các chuyên gia y tế bỏ lỡ cơ hội kiếm được công việc béo bở ở New York vì một đối thủ cạnh tranh tình cờ nói được tiếng Tây Ban Nha và tiếng Trung Quốc sẽ ngày càng quan trọng trong thế giới kinh doanh. Trong khi đó, các kỹ năng tiếng Ả Rập rất cần thiết trong bối cảnh địa chính trị. Thật tuyệt khi biết tiếng Pháp cho phép bạn bỏ qua phụ đề trong bộ phim nghệ thuật không thường xuyên,

Và đặc biệt với tiếng Trung Quốc, bắt đầu học ngôn ngữ này ở tuổi 18, trong một khóa học dành cho sinh viên năm nhất, là quá muộn. Một người có vài năm tiếng Tây Ban Nha thường có thể giao tiếp ít nhất ở mức cơ bản như Matt Foley của Chris Farley trên SNL, nhưng điều đó ít có khả năng xảy ra hơn với tiếng Trung. Bạn phải nói từng âm tiết bằng một trong bốn thanh điệu— bi có thể có nghĩa là so sánh , mũi , hơn hoặc ép .tùy theo giai điệu. Đó là cách dễ nhất đối với những đứa trẻ có bộ não cực kỳ linh hoạt và ý thức về bản thân ở mức tối thiểu; sau này, đối với nhiều người, điều đó đơn giản là không thể. Ngoài ra, bạn phải thành thạo vài nghìn ký hiệu, hầu hết chúng không giống nhau đặc biệt nào ngoại trừ một ký hiệu khác, để thậm chí có thể đọc tiêu đề một tờ báo hoặc một cuốn sách thiếu nhi. Nhiều người trưởng thành hy vọng học được một chút tiếng Trung đã bị đánh bại chỉ bởi yêu cầu của các ký tự. Trẻ em có nhiều thời gian hơn và ít thời gian hơn để tập trung vào, và có thể học các ký hiệu nhiều hơn như trẻ em Trung Quốc. 

Vậy thì lợi ích của việc trẻ tiếp thu Comment allez-vous là gì? thay vì ¿Como estas? , Nǐ hǎo ? , hay thậm chí là Ap kaise hai của Hindi? Tất cả những gì tôi biết là nếu đứa con hai tuổi của tôi hóa ra lại là một người mê ngôn ngữ như tôi, tôi sẽ khuyên con bé coi tiếng Pháp là một ưu tiên thấp rõ ràng. Gần đây tôi đang cố gắng học một ít tiếng Trung. Khi tôi miệt mài nhét các ký tự vào đầu bằng thẻ flash và nhìn những người bản địa nhăn mặt ngọt ngào khi tôi đọc sai các âm điệu, tôi chỉ ước rằng ngay từ thời Watergate, họ đã dạy tôi tiếng Trung thay vì những thứ như pomme de terre và je m'appelle . Hélas . _

https://newrepublic.com/article/116443/new-york-citys-french-dual-language-programs-are-mostly-pointless

Lời nói dối của đất: Làm thế nào và tại sao đất bị định giá thấp (Kỳ 3)

 Lời nói dối của đất: Làm thế nào và tại sao đất bị định giá thấp

bởi Michael Hudson

Dịch bởi: Hocthamdinhgia.blogspot.com

Giáo sư Hudson, tác giả và chuyên gia về lịch sử kinh tế, kế toán thu nhập quốc dân và phân tích dòng tiền của các nhà tài chính hàng đầu Phố Wall, là Chủ tịch Viện Nghiên cứu Xu hướng Kinh tế Dài hạn, New York. Bài luận này đã hình thành cơ sở cho một hội thảo chuyên đề tại Viện Bất động sản của Đại học New York vào ngày 25 tháng 10 năm 2001, do Quỹ Robert Schalkenbach đồng tổ chức và dựa trên nghiên cứu trước đó đã được thực hiện cho Quỹ.

Kỳ 3: Những tòa nhà già nua bất tử.

NGHĨA VỤ THUẾ THU NHẬP có thể được giảm thiểu theo hai cách.

• Tổng quát nhất - và cũng có hại nhất về mặt kinh tế - là thông qua khấu trừ thuế của tiền lãi phải trả. Giả định thường thấy là chi phí lãi vay là một khoản chi phí kinh doanh thực sự cố hữu, không chỉ đơn thuần là kết quả quyết định kinh doanh của các nhà đầu tư trong việc dùng đòn bẩy vốn chủ sở hữu của họ. Để lãi vay là một chi phí kinh doanh cố hữu, thì nợ phải trả lãi sẽ phải là một yếu tố sản xuất, điều này không phải vậy. Bất động sản sẽ mang lại tiền thuê bất kể chúng được tài trợ như thế nào. Các nhà đầu tư chọn dựa vào nợ hơn là tài trợ bằng vốn cổ phần bởi vì luật thuế ưu đãi việc này, nhờ vào vận động hành lang chính trị của các định chế tín dụng ("vận động hành lang nợ") . Các chủ nhà cũng được khấu trừ tiền trả lãi nên càng khuyến khích họ vay nợ.
• Cách thứ hai để giảm thiểu nghĩa vụ thuế là khấu hao giá trị tòa nhà, tức là hàng năm khấu trừ vào phần thu nhập chịu thuế của giá mua cho đến khi khấu trừ hết và tòa nhà được "xóa sổ". Đó là lợi thế thuế độc nhất mà ngành bất động sản được hưởng. Các nhà đầu tư có thể khấu hao các tòa nhà của họ dựa trên giá mua được định giá, bất kể chi phí xây dựng thực tế liên quan hoặc mức độ lạm phát giá đất trên toàn nền kinh tế. Các nhà đầu tư được khấu hao các tòa nhà với mức giá tăng ngay cả khi các chủ sở hữu trước đó đã khấu hao những công trình kiến ​​trúc này một lần hoặc thậm chí nhiều lần. Đối với bất động sản thuộc sở hữu của các hộ gia đình và công ty hợp danh (sau này là công cụ pháp lý ưu tiên để sở hữu các tòa nhà chung cư và cao ốc văn phòng), Fed đã ước tính tỷ lệ đất trong các tòa nhà cao hơn nhiều, nhưng những ước tính này cũng định giá cao giá trị các tòa nhà so với đất. Mỗi khi bất động sản được sang tay với giá cao hơn, các định giá của tòa nhà sẽ được nâng lên tương ứng - và bắt đầu được khấu hao lại đối với những giá trị định giá cao hơn này, bất kể các tòa nhà này đã bị xóa sổ (người dịch: tức là đã từng bị khấu hao hết) bao nhiêu lần! Không có giới hạn về tần suất một tòa nhà có thể được tái khấu hao. Điều quan trọng chỉ đơn giản là tần suất tài sản thay đổi danh nghĩa.

Đặc quyền tài khóa này đã tạo ra một nền kinh tế bất động sản ảo. Các tòa nhà có được những sinh mạng bất chấp tử thần, biến chất hết lần này đến lần khác với mục đích giúp chủ nhân của chúng tránh phải nộp thuế thu nhập. Đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại nói chung, việc các tòa nhà bị sụt giá liên tục đã khiến cho hoạt động đầu tư bất động sản thương mại phần lớn được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp. Chủ nhà không được phép tính khấu hao đối với nhà ở của mình mà chỉ được phép tính khấu hao đối với các tòa nhà mà họ cho thuê.

Do đó, luật thuế quản lý khấu hao chủ yếu dựa vào giá trị được ấn định cho các tòa nhà so với đất là bao nhiêu, vốn không thể khấu hao. Giống như các nhà sản xuất, chủ sở hữu bất động sản được phép tính một phần doanh thu cao hơn chi phí hiện tại như một khoản hoàn vốn đầu tư, khác với thu nhập chịu thuế trên vốn. Không có thuế thu nhập nào được đánh trên phần doanh thu này của họ. Điều đó chỉ công bằng, bởi vì một nhà đầu tư mua trái phiếu 100 đô la chỉ trả thuế trên tiền lãi, chứ không phải trả thuế trên số tiền gốc 100 đô la ban đầu. Tương tự như vậy, các nhà công nghiệp có thể thu hồi vốn đầu tư ban đầu vào nhà máy và thiết bị mà không bị đánh thuế. "Chi phí chìm" của họ được hoàn trả, để họ lấy lại vốn khi thiết bị hao mòn hoặc lỗi thời.

Tuy nhiên, đối với bất động sản, tính kinh tế là duy nhất. Máy móc hiếm khi có thể được khấu hao lại, nhưng điều này không đúng với các tòa nhà miễn là chúng được giữ trong tình trạng sửa chữa thích hợp. Việc bảo trì và sửa chữa thường tiêu tốn khoảng 10% giá trị cho thuê. Đối với các chủ doanh nghiệp, mục đích rõ ràng của khoản chi này là để duy trì nguyên vẹn giá trị của tòa nhà, để nó có thể tồn tại qua năm tháng và tránh lỗi thời trong khi giá trị địa điểm của nó tăng lên. Nếu một tòa nhà được bán với giá cao hơn, định giá của nó thường được nâng lên. Giả sử một BĐS được bán với giá gấp đôi số tiền 1 triệu đô la mà chủ sở hữu đã bỏ ra mua. Thẩm định viên địa phương có thể sẽ nói rằng; "Tôi thấy bạn đã bán tòa nhà của mình với giá 2 triệu đô la. Theo quy tắc chung của tôi, tôi định giá mảnh đất bằng một nửa giá trị này và một nửa tòa nhà, vì vậy sẽ mang lại cho bạn một tòa nhà trị giá 1 triệu đô la." Theo quy tắc này, tòa nhà trước đây có giá 500.000 đô la có thể được khấu hao lại với mức giá xây dựng bằng 500.000 đô la này. Theo cách này, một phần đáng kể sự gia tăng giá trị vị trí của đất không khấu hao được coi là giá trị xây dựng có thể khấu hao.

Các ưu tiên của ngành bất động sản

NHỮNG NGƯỜI VẬN ĐỘNG HÀNH LANG BẤT ĐỘNG SẢN nhận ra rằng những gì không được nhìn thấy sẽ ít bị đánh thuế hơn. Những gì không được định lượng để các nhà hoạch định chính sách công thấy rõ có thể tránh thuế, khiến chủ sở hữu bất động sản có lợi nhuận sau thuế lớn hơn. Họ thích số liệu thống kê về thu nhập từ vốn còn lại trên đất ở cấp quốc gia, ngay cả khi các nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm lợi nhuận về giá trị trên đất ở cấp địa phương.

Điều này giải thích cho một điều trớ trêu là các nhà đầu tư trong một ngành chủ yếu giải quyết việc phát triển các khu đất đã vận động để giảm thiểu việc xử lý thống kê về đất đai. Việc đưa đất đai xuống vị trí thứ cấp cho phép ngành bất động sản mô tả lợi nhuận "vốn" do lạm phát chi phí và do đó chi phí tái sản xuất của các tòa nhà - mà giá trị của nó được phép khấu hao và tái khấu hao theo giá trị gia tăng theo thời gian. Bữa trưa miễn phí của việc tăng giá đất không thể nhìn thấy được khi sự chú ý được chuyển hướng từ bong bóng bất động sản và lạm phát giá đất sang chi phí xây dựng. Những cân nhắc tài chính này giúp giải thích lý do tại sao Washington lại khó đưa ra số liệu thống kê giá trị đất quốc gia.

Giải Nobel năm 2001 được trao cho các nhà kinh tế học nhận ra sự không đồng đều của kiến ​​thức thị trường. Có vẻ như sự bất đối xứng này tồn tại đặc biệt trong ngành công nghiệp thực tế. Các nhà đầu tư và nhà phát triển biết rằng tên của trò chơi là lãi vốn. Họ sử dụng một tập hợp thống kê để tính Tổng lợi nhuận của họ, nhưng nhờ các nhà thống kê của chính phủ và tác giả của Quốc hội về luật thuế của quốc gia. Để hỗ trợ một logic khác cho bản khai thuế của họ.

Ưu đãi thuế đối với bất động sản đã được bảo vệ tại Quốc hội với lý do vì lợi ích công chúng tạo ra một động lực đặc biệt để ngành bất động sản xây dựng thêm nhà ở và cao ốc văn phòng. Nhưng như Adam Smith đã quan sát, mọi ngành công nghiệp tự thể hiện là phục vụ lợi ích công cộng. Có thể thực sự nói rằng các nhà đầu tư vay 70% các khoản vay của khu vực tư nhân để vượt qua làn sóng lạm phát giá tài sản là vì lợi ích kinh tế quốc gia hơn là ủng hộ các nhà đầu tư trực tiếp xây dựng nhà máy mới và các doanh nghiệp sử dụng lao động hơn là định giá nhà cửa, cao ốc văn phòng và các địa điểm công nghiệp ngày càng xa tầm tay của những người phải kiếm thu nhập bằng cách tăng năng lực sản xuất của xã hội?

 

BỮA TRƯA MIỄN PHÍ:   Chi phí đối với người dân Việc xoay vòng các khoản tiết kiệm thành khoản cho vay thế chấp mới đã thúc đẩy lạm phát trên toàn nền kinh tế về giá tài sản đối với đất đai, nhà cửa và BĐS thương mại, cũng như giá cổ phiếu và trái phiếu. Nếu thứ tăng giá trị chủ yếu là vị trí của đất đai, thì các chủ sở hữu bất động sản dường như là người có quyền lợi thụ động thưởng thức bữa trưa miễn phí. BĐS là tài sản chính của họ và là khoản nợ thế chấp chính của họ. Mặc dù không làm gì nhiều để tăng giá trị của tòa nhà ngoài việc chọn một vị trí tốt và thực hiện bảo trì bình thường, nhưng họ lại đi trước nguy cơ lạm phát giá tài sản của đất đai. Trên thực tế, thu nhập nhận được từ việc mua nhà đã giảm trong hai thập kỷ qua, nhưng giá nhà lại tăng vọt. Những “khoản lãi vốn" cho các hộ gia đình là một phần của hiện tượng mới diễn ra phổ biến là "chủ nghĩa tư bản lao động". Như đám đông của Margaret Thatcher đã nói, "Xin lỗi vì bạn đã mất việc; tôi hy vọng bạn đã giết được Council House hoặc ngôi nhà của mình trên thị trường bất động sản." Bữa trưa miễn phí. Đối với 2/3 dân số Mỹ và Anh là chủ sở hữu nhà, bữa trưa miễn phí do lạm phát giá tài sản của đất đai đã chứng tỏ là một miếng lót bạc trong nền kinh tế hậu công nghiệp. Tuy nhiên, đối với một phần ba dân số còn lại, cơ hội (the price) tiếp cận quyền sở hữu nhà đang giảm nhanh chóng. Ngày nay, hầu hết những người thuê nhà gần như không thể kiếm được tiền để mua căn nhà riêng. Giá đầu vào đã bị đội lên quá cao bởi những người hy vọng thu được lợi nhuận từ lạm phát giá tài sản ngay cả khi thu nhập của người lao động đang giảm. Chi phí đối với nền kinh tế Khi một tòa nhà đã khấu hao hết, các nhà đầu tư có động cơ về thuế để bán tài sản đó và mua một tòa nhà khác. Giá bán rõ ràng sẽ cao hơn nếu người mua mới có thể bắt đầu khấu hao toàn bộ tòa nhà một lần nữa, vì bất động sản sẽ mang lại nhiều doanh thu sau thuế hơn. Thủ đoạn tài chính này biến lĩnh vực bất động sản thành trò chơi musical chairs (người dịch: là trò chơi xem ai kịp ngồi vào ghế sau khi nhạc kết thúc), đồng thời tạo điều kiện cho các chủ sở hữu bất động sản tránh bị đánh thuế thu nhập. Kết quả cuối cùng là giải phóng dòng tiền của họ nhiều hơn để cầm cố cho những người cho vay thế chấp dưới dạng lãi suất, đổi lại họ được vay để mua ngày càng nhiều bất động sản đang tăng giá. Đây là bản chất của sự gia tăng giá đất mạnh mẽ, được gọi là bong bóng bất động sản. Bi kịch của các nền kinh tế hiện đại là sự chênh lệch giữa phần tiết kiệm bị rút ra khỏi việc tài trợ cho đầu tư trực tiếp và việc làm mới, mà dồn vào việc thổi phồng bong bóng tài chính và bất động sản. Khi bong bóng vỡ, sẽ có rất ít của cải hữu hình mới được tạo ra, mà chỉ có một làn sóng vỡ nợ, phá sản và bị tịch thu nhà khi các nền kinh tế phương Tây bắt đầu giống Nhật Bản hơn kể từ khi bong bóng BĐS của Nhật Bản vỡ tung khoảng một thập kỷ trước. Sự mở rộng của những nền kinh tế lớn nhất ở Mỹ và châu Âu cũng có thể theo cách tương tự và tạo ra sự suy thoái kéo dài. Nguyên nhân của nó sẽ vẫn vô hình chừng nào các lợi ích bất động sản có quyền lực chính trị tiếp tục làm đất bị định giá thấp hơn và thu nhập của nó bị che giấu như lợi nhuận vốn trên tài khoản sản phẩm và thu nhập quốc dân. sự mở rộng kinh tế lớn nhất cũng có thể nhường chỗ cho một cuộc suy thoái kéo dài. Nguyên nhân của chúng sẽ vẫn vô hình chừng nào các nhóm lợi ích bất động sản có quyền lực chính trị tiếp tục làm cho đất bị định giá thấp hơn và thu nhập của nó bị che giấu như khoản lãi vốn trên tài khoản sản phẩm và thu nhập quốc dân.

TÓM TẮT

Trong trăm năm qua, giá trị của bất động sản được xác định bằng cách chiết khấu dòng thu nhập cho thuê với tỷ suất chiết khấu là lãi suất hiện hành. Lãi suất càng thấp, mức giá cho thuê càng cao như một sự biện minh – hoặc như các chủ sở hữu bất động sản bày tỏ, tiền thuê hàng năm bất động sản mang lại càng nhiều. Điều đáng nói là nguyên nhân tăng giá của đất đai ngày nay độc lập (không phụ thuộc vào) với nguồn thu nhập mà chúng tạo ra. Nguyên nhân chính là do sự tăng trưởng của "lãi vốn (nhờ giá đất tăng)" trong tương lai (nghĩa là giá đất ko phải phụ thuộc vào dòng thu nhập nó tạo ra mà phụ thuộc vào kỳ vọng của người mua về giá đất tăng nhanh hơn trong tương lai). Tóm lại, mục đích cuối cùng của các nhà đầu tư bất động sản không còn chỉ nhằm tìm kiếm dòng thu nhập tạo ra từ đất - mà phần lớn trong số đó được cầm cố tại các ngân hàng và họ phải trả lãi cho các BĐS đó - mà là để tìm kiếm lãi vốn từ đất. Nó còn bao gồm cả cơ hội đến từ chính trị. Chỉ bằng việc thay đổi quy hoạch ở Thành phố New York trong những năm 1980 để cho phép sử dụng tầng loft (commercial loft spaces) cho mục đích ở đã có tác dụng nhân giá trị tài sản lên gấp năm hoặc mười lần.

Cho dù lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản hay từ việc vay thêm tiền để chống lại nó, hiện tượng cơ bản là sự tăng trưởng nhanh chóng về giá trị tài sản và cách xử lý thuế ưu đãi duy nhất của bất động sản. Đó là lý do tại sao các nhà đầu tư chọn bất động sản thay vì trái phiếu hoặc cổ phiếu, và phần lớn chiến lược tiếp quản doanh nghiệp cũng đã tuân theo chiến lược mà họ đã phát triển trong nửa thế kỷ qua.

Trên góc độ quốc gia, lãi vốn (capital-gains) cần phải được tính vào thống kê doanh thu từ hoạt động cho thuê để đo lường tổng mức sinh lời từ bất động sản. Thành công gần như hoàn toàn của lĩnh vực này trong việc thoát khỏi người thu thuế đã đặt gánh nặng thuế rất lớn lên những người khác.

Lời nói dối của đất: Bằng cách nào và tại sao đất bị định giá thấp (Kỳ 2)

 Lời nói dối của đất: Bằng cách nào và tại sao đất bị định giá thấp

bởi Michael Hudson

Dịch bởi: Hocthamdinhgia.blogspot.com

Giáo sư Hudson, tác giả và chuyên gia về lịch sử kinh tế, kế toán thu nhập quốc dân và phân tích dòng tiền của các nhà tài chính hàng đầu Phố Wall, là Chủ tịch Viện Nghiên cứu Xu hướng Kinh tế Dài hạn, New York. Bài luận này đã hình thành cơ sở cho một hội thảo chuyên đề tại Viện Bất động sản của Đại học New York vào ngày 25 tháng 10 năm 2001, do Quỹ Robert Schalkenbach đồng tổ chức và dựa trên nghiên cứu trước đó đã được thực hiện cho Quỹ.

Kỳ 2: Làm thế nào đất có giá trị âm ?

Động cơ điều khiển đằng sau sự bất thường này là do sự vận động hành lang chính trị mong muốn mô tả lợi nhuận bất động sản chỉ đơn giản là "bảo vệ vốn khỏi lạm phát." Trên thực tế, nó giúp chủ sở hữu đất và các chủ nợ thoát khỏi tình trạng lạm phát giá tài sản đất đai - tức là Bong bóng.

Trong nhiều năm, Bảng Cân đối Kinh tế Hoa Kỳ của Cục Dự trữ Liên bang, đã phá vỡ các ước tính về giá trị bất động sản trên toàn nền kinh tế giữa đất đai và các công trình, tòa nhà. Vấn đề nảy sinh khi Fed phát hiện ra rằng phương pháp luận của họ tạo ra kết quả vô nghĩa - một giá trị âm 4 tỷ đô la cho tất cả các khu đất thuộc sở hữu của các doanh nghiệp phi tài chính vào năm 1993. Con số này là hậu quả của việc tính giá trị đất bằng cách lấy giá thị trường tổng thể của BĐS trừ đi chi phí thay thế ước tính của các công trình tòa nhà. Phương pháp "định giá phần đất còn lại" để lại rất ít chỗ cho giá trị của đất, vì giá trị thay thế tiếp tục tăng ngay cả khi giá thị trường đang giảm. Trong thời kỳ suy thoái như vậy, giá trị thay thế được tính toán đã hấp thụ gần như toàn bộ giá trị thị trường của bất động sản do doanh nghiệp sở hữu.

Giá trị bất động sản tăng được giải thích là do chi phí xây dựng tăng, giá gốc nhân với mức tăng hàng năm theo chỉ số giá xây dựng của Bộ Thương mại, thường là 3%. Xu hướng tăng đều đặn của BĐS dường như giải thích cho sự gia tăng giá trị tài sản do lạm phát tiền lương và chi phí nguyên vật liệu tăng. Theo logic này, giá bất động sản dường như chỉ để theo kịp với lạm phát. Không có dấu hiệu nào về lợi nhuận trời cho (unearned gains) hoặc bữa trưa miễn phí.

Tuy nhiên, trong thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị thị trường của bất động sản giảm xuống dưới xu hướng chi phí thay thế ước tính kết cấu của chúng. Fed ước tính rằng sẽ tốn nhiều chi phí hơn để xây dựng lại các công trình doanh nghiệp sở hữu so với giá thị trường tổng thể của các bất động sản. Trên cơ sở tính toán này, đất được ấn định giá trị âm để tính phần chi phí thay thế phụ trội vượt quá giá thị trường.

Mọi người đều nhận ra sự vô lý khi tính toán mô tả tất cả đất đai của công ty ở Mỹ đều có giá trị âm vào năm 1993. Giả sử ai đó giống bạn và nói: "Tôi sẽ đưa cho bạn 4 tỷ đô la, nhưng là một món hời. Cùng với 4 tỷ đô la tiền mặt, bạn sẽ phải chấp nhận quyền sở hữu toàn bộ đất đai thuộc sở hữu của mọi tập đoàn phi tài chính ở Hoa Kỳ. " Hầu hết mọi người chắc chắn sẽ thấy rằng họ đang được trao tài sản có giá trị hơn 4 tỷ đô la và sẽ đồng ý với lời đề nghị. Thống kê của Fed bị loại bỏ như một bài tập hài hước cho thấy các nhà kinh tế có xu hướng sa đà vào đầu cơ của thế giới khác như thế nào. Nhưng trong trường hợp này, tất cả động cơ đều quá trần tục. Nhìn bề ngoài, người ta thấy có bàn tay tư lợi không nhỏ của ngành bất động sản và những nhà tài chính ủng hộ nó.

Để cho các nhà kinh tế của Fed thấy rằng, họ rõ ràng đã đi đến kết luận rằng số liệu thống kê của họ là sai sót nghiêm trọng. Các ước tính của bảng cân đối kế toán tháng 9 năm 1997 đã bắt đầu theo hướng mới bằng cách bao gồm một phép tính phản ánh chi phí ban đầu (lịch sử) của các tòa nhà. Điều này đã mang lại cho đất một giá trị dương. Nhưng không được áp dụng rộng rãi trên toàn quốc. Không còn dòng có tiêu đề "đất đai", Fed cũng không công bố con số còn lại cho giá trị thị trường trừ đi chi phí lịch sử (hoặc thậm chí chi phí thay thế) của các công trình. Thay vì đưa ra các ước tính về đất đai tốt hơn, Fed đã loại bỏ những gì đã trở thành một miếng khoai tây nóng về chính trị và thống kê. Năm 1994 là năm cuối cùng mà Fed ước tính đất đai và giá trị xây dựng trên toàn nền kinh tế.

Điều này khiến các nhà kinh tế vĩ mô và các nhà phân tích kinh doanh có nhiệm vụ giải thích vai trò chi phối của lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) trong nền kinh tế. Theo kỹ thuật định giá đất còn lại, các tòa nhà cao tầng dường như có giá trị đất thấp nhất. Những người quan tâm đến bất động sản cho rằng điều này là thực tế, bởi vì ít nhất ở Thành phố New York, một tòa nhà càng cao, các nhà phát triển của nó càng cần tài trợ nhiều hơn, do tính kinh tế của không gian liên quan đến thang máy, không gian trên cao xung quanh, v.v. Bản thân đất được chỉ nhận một giá trị âm như một phần còn lại (residual) để cân bằng thống kê phản ánh sự chênh lệch giữa chi phí xây dựng tòa nhà cao tầng và giá trị thị trường thấp hơn của BĐS.

Trên cơ sở này, phần lớn khu đất được xây dựng cao nhất của New York dường như sẽ có giá trị âm, bao gồm cả Trung tâm Thương mại Thế giới ngay cả trước khi nó bị phá hủy vào ngày 11 tháng 9. Trong khi một tòa nhà thấp tầng có thể được xây dựng trên vị trí này mà không cần trợ cấp, thì một tòa nhà chọc trời sẽ cần một khoản trợ cấp, ngụ ý một giá trị đất âm.

Tất cả giá trị đất đã biến đi đâu?

NHƯ CÁC ĐẠI LÝ BẤT ĐỘNG SẢN giải thích cho những người mua tiềm năng, ba chìa khóa là "vị trí, vị trí và vị trí." Vì vậy, chúng tôi trở lại với vai trò của lợi nhuận giá trị đất trong chiến lược mà các nhà đầu tư và nhà phát triển theo đuổi.

Xét về vai trò chủ đạo của bất động sản trong nền kinh tế, thật trớ trêu là không có nỗ lực nào được thực hiện để cung cấp số liệu thống kê tốt hơn. Nghiên cứu của tôi đã chỉ ra rằng phương pháp luận của Fed định giá đất thấp hơn 4,5 nghìn tỷ đô la. Ví dụ, như vấn đề xảy ra vào năm 1994, Fed ước tính nền kinh tế Mỹ nắm giữ khoảng 20 nghìn tỷ USD tài sản thực (không bao gồm vốn con người, không có số liệu thống kê chính thức nào được công bố). Giá trị của khu đất được tính là 4,4 nghìn tỷ đô la và giá trị tòa nhà là 9 nghìn tỷ đô la. Ước tính của tôi dựa trên các giá trị lịch sử cho thấy rằng đất đai thay vì các tòa nhà đại diện cho 2/3 tổng giá trị bất động sản của quốc gia - 9 nghìn tỷ USD, khiến giá trị tòa nhà chỉ bằng một nửa số tiền này.

Một phần lựa chọn thống kê bất động sản tiếp tục được xuất bản. Fed ước tính rằng, trong năm 1996, các hộ gia đình và các tổ chức phi lợi nhuận nắm giữ 11,4 nghìn tỷ USD tài sản hữu hình. Gần 80 phần trăm (8,2 nghìn tỷ USD) tổng tài sản hộ gia đình là bất động sản (có khoản nợ thế chấp 3,6 nghìn tỷ USD chiếm gần 2/3 tổng nợ của khu vực hộ gia đình). Các tổ chức phi lợi nhuận nắm giữ 0,8 nghìn tỷ đô la. Bất động sản cũng chiếm gần một nửa (3,4 nghìn tỷ USD) trong tổng số 6,9 nghìn tỷ USD tài sản hữu hình thuộc sở hữu của các doanh nghiệp phi tài chính.

Một vấn đề rõ ràng với phương pháp phần đất còn lại là nhiều tòa nhà sẽ không được xây dựng lại theo hình thức hiện có của chúng. Công suất sử dụng thay đổi theo thời gian. Ở Lower Manhattan và nhiều khu vực nội thành khác, các nhà máy công nghiệp, các tòa nhà áp mái thương mại và thậm chí cả các tòa nhà văn phòng ở Phố Wall đã được chuyển sang xây dựng nhà ở. Sau khi thành phố New York gần như phá sản vào năm 1975, hơn 40.000 không gian sản xuất ở Manhattan đã được chuyển từ mục đích thương mại sang mục đích dân cư. Một sự chuyển đổi tương tự của các cấu trúc công nghiệp sang khu dân cư hoặc mục đích thương mại mật độ cao được tìm thấy ở hầu hết các thành phố lớn của Mỹ. Nó là một phần của quá trình phi công nghiệp hóa của nền kinh tế (được gọi vui là "nền kinh tế hậu công nghiệp"), như được mô tả trong cuốn The Assassination of New York của Robert Fitch.. Do các khu thương mại và công nghiệp trước đây đã thay đổi tính chất nên giá trị vị trí đã tăng vọt. Đó là tất cả một phần của Kế hoạch Khu vực được phát triển vào đầu thế kỷ 20.

Nhiều vị trí lô đất đáng giá hơn khi chúng có thể bị bỏ trống, bất kỳ tòa nhà nào cũng bị phá bỏ, để các nhà phát triển có thể bắt đầu với một lô đất trống. Các tòa nhà còn sót lại được sử dụng mới; hầu hết mọi người sẽ không muốn tái tạo những tòa nhà này như hiện trạng vốn có. Ví dụ, quận có giá thuê cao nhất của Manhattan cho đến khi xảy ra vụ đánh bom Trung tâm Thương mại Thế giới vào ngày 11 tháng 9 năm 2001, là Tribeca, tam giác trung tâm thành phố bên dưới đường Canal Street, nơi các nghệ sĩ và các cá nhân khác (bao gồm cả tôi) tìm kiếm không gian rộng rãi với giá rẻ đã chuyển đến vào cuối những năm 1980. Những tòa nhà này đã mất giá sau khi thành phố New York gần như phá sản và ngành công nghiệp bắt đầu di cư. Nhiều chủ nhà chỉ đơn giản là rời khỏi tài sản của họ và để chúng trở lại Thành phố, nơi đấu giá chúng với giá thanh lý.

Tòa nhà áp mái thương mại nơi tôi sống đã tăng giá từ 40.000 USD năm 1986 lên 120.000 USD năm 1980 và 4.000.000 USD năm 2000. Không thể giải thích được sự gia tăng chóng mặt này bởi chi phí xây dựng tăng. Các công trình tòa sẽ dần xuống cấp. Tất cả những gì tăng lên là giá trị vị trí của BĐS. Tất nhiên, hôm nay, bất động sản cách Trung tâm Thương mại Thế giới một dãy nhà đã giảm giá trở lại, giống như nhiều người mua mới đã cải tạo lại cấu trúc của chúng. Giá trị vị trí đã thay đổi mà không có bất kỳ liên quan đáng kể nào đến chi phí xây dựng. Điều này cho thấy vị trí mới là yếu tố xác định giá trị của BĐS.

Một sự bất đối xứng gây tò mò

Nếu cuộc tranh cãi về định giá được đóng khung dưới góc độ phân tích chu kỳ kinh doanh, thì nhà thống kê không tìm thấy giải pháp thay thế hợp lý nào để thấy rằng khi chu kỳ tăng và giảm, khoản chênh lệch phải nằm ở đất đai chứ không phải các tòa nhà. Những gì mọi người mua không phải là chi phí tái sản xuất - những biến động của chúng trong suốt chu kỳ tín dụng là tương đối nhỏ. Họ đang mua giá trị địa điểm, vốn có nguồn cung hạn chế, giống như độc quyền tự nhiên. Trên hết, các nhà đầu tư bất động sản và chủ sở hữu nhà đang mua quyền bán lại bất động sản của họ vì giá được trả trước theo những gì họ kỳ vọng khi nền kinh tế trở nên giàu có hơn, được thúc đẩy bởi nguồn cung tín dụng thế chấp dồi dào.

Cách tiếp cận giá trị còn lại của đất dường như hoạt động miễn là tỷ lệ đất trong tòa nhà được duy trì không đổi.  Về mặt thống kê, điều này chỉ có thể xảy ra khi giá bất động sản đang tăng cùng tốc độ tăng của giá hàng hóa và tiền lương. Nhưng các chu kỳ kinh doanh xoay quanh các xu hướng cơ bản của nền kinh tế, tăng ổn định và sau đó giảm mạnh. Sự biến động này là nguyên nhân gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng nhất cho các nhà thống kê.

Trong một thị trường bất động sản đang phát triển mạnh, các thẩm định viên thường sử dụng quy tắc ngón tay cái trong việc phân bổ giá bán lại giữa đất và công trình trên đất để phản ánh tỷ lệ hiện có của chúng. Các tòa nhà thường được giả định chiếm từ 40% đến 60% giá trị của bất động sản. Kết quả là, giá trị của tòa nhà được ước tính sẽ tăng cùng với giá trị tổng thể của bất động sản được bán. Thực hành thẩm định giá như vậy được đưa ra là hợp lý vì tốc độ lạm phát giá tài sản có xu hướng đi đôi với chi phí xây dựng tăng và vì vậy, tăng theo chi phí thay thế lý thuyết của các tòa nhà.

Theo ghi nhận, sự bất thường xảy ra khi giá bất động sản giảm. Giá bất động sản luôn biến động, trong khi chi phí xây dựng hiếm khi giảm hơn một chút, nếu có. Khi giá bất động sản giảm, chúng thường giảm xuống dưới mức chi phí tái sản xuất của các tòa nhà. Do đó, phần còn lại ("đất") tăng và giảm mạnh hơn nhiều so với chi phí thay thế xây dựng (được ước tính là tăng với tốc độ khá ổn định) và giá trị tổng thể của BĐS.

Kết quả là một sự bất đối xứng gây tò mò. Giá xây dựng dường như chịu trách nhiệm cho sự tăng giá bất động sản, trong khi giá đất chịu trách nhiệm cho sự sụt giảm của chúng. Khi giá trị bất động sản giảm giao với xu hướng chi phí tái sản xuất tăng, phần đất còn lại sẽ chuyển thành âm.

Bởi vì giá trị đất này thường đại diện cho vốn chủ sở hữu, sự sụt giảm này có thể khiến các chủ sở hữu mắc nợ nặng không thể trả được nợ hoặc thậm chí rời khỏi tài sản của họ để chuyển trả cho ngân hàng hoặc chủ sở hữu thế chấp khác. Theo nghĩa này, bản thân hệ thống tài chính chủ yếu dựa vào bất động sản, như nền kinh tế đã biết trong cuộc khủng hoảng bảo hiểm tiền gửi tiết kiệm và cho vay (S&L) vào cuối những năm 1980. Giá bất động sản phản ánh nguồn cung tài sản (bao gồm cả nguồn cung đất cố định) so với nguồn cung tín dụng thế chấp dao động, có xu hướng trở thành một hàm của tính thanh khoản chung của nền kinh tế.

Giá trị vị trí là "bể tín dụng" của nền kinh tế

ĐỂ XÁC NHẬN CÁC VẤN ĐỀ, có thể hữu ích khi nghĩ về "đất" theo nghĩa rộng là bao gồm tất cả các yếu tố của giá trị tài sản mà không thể giải thích được về đầu tư vốn và lợi nhuận của nó. Danh mục này bao gồm giá trị địa điểm vị trí. Giá trị vị trí là bản chất của quy hoạch dài hạn của các nhà phát triển bất động sản ở cấp địa phương. Nhưng một cuộc kiểm tra các số liệu toàn nền kinh tế cho thấy giá bất động sản được xác định bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô rộng lớn, đứng đầu là sự sẵn có của tín dụng thế chấp. Bất động sản là đối tượng chính của tín dụng ngân hàng, và các đợt sóng hoặc chu kỳ giá được xác định phần lớn bởi nguồn cung các khoản vay thế chấp và lãi suất của chúng.

Nói cách khác, chi phí tái tạo các tòa nhà và công trình kiến ​​trúc là "chi phí chìm". Xu hướng giá được xác định không phải bởi giá cung của ngày hôm qua mà bởi nhu cầu thị trường ngày nay khi được bổ sung bởi tín dụng thế chấp. Nếu bất cứ thứ gì, các tòa nhà, nhà máy và thiết bị hao mòn và mất giá, nhưng sự lỗi thời của chúng sẽ được bù đắp (và thực sự, thường nhiều hơn là bù đắp) bằng sự gia tăng giá trị vị trí của chúng. Sự gia tăng này phản ánh mong muốn của bất động sản như một phương tiện đầu tư, người nhận tiết kiệm chính của nền kinh tế và nguồn tín dụng mới.

Ví dụ, sau năm 1990, khi các ngân hàng thương mại nhận thấy bất động sản được "cho vay" phần lớn, họ đã giảm lãi suất trả cho người gửi tiền, vì họ không có cách sử dụng thay thế cho các khoản tiền gửi này. Việc phân bổ tiền tiết kiệm của Mỹ chuyển khỏi các ngân hàng và cho vay bất động sản của họ sang các hình thức đầu tư khác khi người gửi tiền bắt đầu chuyển tiền tiết kiệm của họ vào các quỹ thị trường tiền tệ đầu tư chủ yếu vào trái phiếu, và sau đó chuyển sang các quỹ tương hỗ đầu tư phần lớn vào cổ phiếu. Sự thay đổi này phần lớn là nguyên nhân dẫn đến sự khởi sắc đáng kể của thị trường chứng khoán, về cơ bản là trước sự phục hồi của bất động sản.

Người ta sẽ nghĩ rằng giá đất sẽ đóng một vai trò trung tâm trong phân tích chu kỳ kinh doanh hiện đại, nếu chỉ vì một phần lớn giá trị thị trường chứng khoán bao gồm bất động sản thuộc sở hữu nhỏ. Kể từ cuối những năm 1940, "giá trị bị che giấu" dưới dạng tài sản được lưu giữ theo giá trị sổ sách lỗi thời phản ánh giá mua lại thấp là một yếu tố chính đằng sau việc đánh phá, sáp nhập và mua lại công ty. Các công ty tích cực thuê kế toán để thực hiện các báo cáo 10K của Sở giao dịch chứng khoán để tìm kiếm các giá trị ẩn như vậy. Nhưng các nhà kinh tế vĩ mô thiếu các số liệu thống kê cần thiết để theo dõi chu kỳ kinh doanh ảnh hưởng như thế nào đến giá đất, tức là khía cạnh "không xây dựng" của giá trị bất động sản. Điều này gây khó khăn trong việc đưa ra các phân tích có ý nghĩa về giá trị ròng của doanh nghiệp và nguyên nhân của sự tăng và giảm giá trị đó.

Vậy làm thế nào để có thể thu thập số liệu thống kê về chu kỳ kinh doanh mà không có giá trị đất đai như một chỉ số cơ bản? Rốt cuộc, chính sự lạm phát của giá tài sản bất động sản đã cung cấp cho chủ sở hữu bất động sản tài sản thế chấp để biện minh cho việc vay thêm ngân hàng để có thêm tài sản. Và tương tự, giá đất giảm sẽ làm mất đi tài sản thế chấp hỗ trợ các khoản tiết kiệm của hệ thống ngân hàng, dẫn đến mất khả năng thanh toán tài chính.

Chu kỳ bất động sản thực chất là chu kỳ tín dụng. Theo truyền thống, thu hồi đất là mục đích của việc tái chế tiết kiệm và mở rộng tín dụng mới. Giá trị vị trí là "bể tín dụng" của nền kinh tế cũng như "bể tiết kiệm" cuối cùng của nó. Đây là lý do tại sao giá trị bất động sản phản ánh sự gia tăng và suy giảm thặng dư tài chính của nền kinh tế. Lợi nhuận giảm khi các hoạt động kinh doanh thăng tiến gần đạt đỉnh và thặng dư kinh tế sẵn có để tiết kiệm giảm. Số lượng vốn có thể cho vay thấp hơn có nghĩa là ít tín dụng hơn dành cho các nhà phát triển bất động sản, nhà đầu cơ và người mua nhà, hạn chế khả năng tăng giá của họ với các khoản vay. Việc vay để mua nhà không được khuyến khích bởi thực tế là khi lãi suất tăng, thu nhập từ tiền thuê phải trả cho người cho vay nhiều hơn.

Nói tóm lại, cũng giống như việc cho vay bất động sản thúc đẩy đầu cơ đất đai, vì vậy việc hút tín dụng khiến thị trường bất động sản suy giảm, đôi khi dẫn đến sụp đổ, như đã xảy ra ở Nhật Bản sau năm 1990 khi bong bóng tài chính của nước này vỡ. Sự tăng giảm này nên được quy cho các tòa nhà hay đất đai? Đối với tôi, có vẻ như giá cả tăng và giảm là đồng nhất, áp dụng cho các bãi đậu xe cũng như các tòa nhà chọc trời, chúng ta nên quy nó cho đất. Điều này đạt được sự đối xứng hợp lý khi áp dụng cho các đợt suy thoái cũng như tăng trong chu kỳ bất động sản.

Một dấu hiệu rõ ràng của lạm phát giá đất là một loại đất tăng hoặc giảm nhanh hơn nhiều so với các loại đất khác. Sự chênh lệch ngày càng lớn thường phản ánh lạm phát tài chính. Ví dụ, ở Nhật Bản, tỷ lệ tiết kiệm cao đã được tái chế ở mức độ đáng kể vào hoạt động xây dựng và mua lại bất động sản. Các nhà chức trách Nhật Bản đã thống kê giá trị đất đai chi tiết cho từng loại đất, cho thấy giá trị tài sản trong những năm Bong bóng 1985-1990 tăng với tốc độ nhanh cho đến năm 1991, và sau đó giảm xuống. Mức tăng và giảm hình chữ A là dốc nhất đối với khu đất đắt nhất xung quanh cung điện Tokyo, trong khi đất dành cho nhà ở bằng gỗ một tầng tăng và giảm ít dốc nhất. Bản đồ giá trị đất đặt các giá trị cao nhất ở trung tâm và giá trị thấp nhất ở các khu vực xa trung tâm sẽ có xu hướng phản ánh bong bóng giá đất khi tỷ lệ giá tăng cao. Mặt khác, tập hợp giá trị đất ở mức khá giữa thành phố trung tâm và vùng ngoại ô sẽ cho thấy giá thuê địa điểm tương đối ít hơn và do đó ít chênh lệch giá trị đất hơn. Sử dụng phép tương tự này để xem xét khu vực trung tâm của Thành phố New York, đường cong giá trị đất dốc đã được cung cấp bởi tín dụng khi những người mua giàu có tìm kiếm những địa điểm uy tín nhất. Các khu đất đã trở thành nơi chứa các khoản tiết kiệm thặng dư của nền kinh tế.

Kỳ 3: Những tòa nhà già nua bất tử.

Lời nói dối của đất: Bằng cách nào và tại sao đất bị định giá thấp (Kỳ 1)

 Lời nói dối của đất: Bằng cách nào và tại sao đất bị định giá thấp

bởi Michael Hudson

Dịch bởi: Hocthamdinhgia.blogspot.com

Giáo sư Hudson, tác giả và chuyên gia về lịch sử kinh tế, kế toán thu nhập quốc dân và phân tích dòng tiền của các nhà tài chính hàng đầu Phố Wall, là Chủ tịch Viện Nghiên cứu Xu hướng Kinh tế Dài hạn, New York. Bài luận này đã hình thành cơ sở cho một hội thảo chuyên đề tại Viện Bất động sản của Đại học New York vào ngày 25 tháng 10 năm 2001, do Quỹ Robert Schalkenbach đồng tổ chức và dựa trên nghiên cứu trước đó đã được thực hiện cho Quỹ.

Biến lợi nhuận từ giá trị đất đai thành lãi vốn

Bạn có thể tưởng rằng loại tài sản lớn nhất ở Mỹ là nhà máy công nghiệp và máy móc. Trên thực tế, bảng cân đối kế toán hàng năm của Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ cho thấy bất động sản là tài sản lớn nhất của nền kinh tế, hai phần ba tài sản của Hoa Kỳ và hơn 60% là đất đai, tùy thuộc vào phương pháp định giá.

Hầu hết các khoản lãi vốn là lợi nhuận từ giá trị đất đai. Điều mà những tay chơi lớn mong muốnkhông chỉ là lợi nhuận từ việc cho thuê - vốn bị đánh thuế như thu nhập thông thường, mà là lãi vốn - thu nhập bị đánh thuế ở mức thấp hơn. Để được hưởng lợi nhiều nhất có thể từ bong bóng bất động sản ngày nay với giá trị đất đai tăng nhanh, họ cầm cố (pledge) thu nhập từ tiền thuê bất động sản để trả lãi của khoản nợ vay cho càng nhiều tài sản càng tốt sao cho số tiền tự có mà họ phải bỏ ra để mua càng ít càng tốt. Sau khi trả hết cho người cho vay cầm cố, họ bán tài sản và mang về "tiền lãi vốn (capital gain)".

Sự tăng giá này thực chất là một “lợi nhuận từ đất (land gain)”, nghĩa là không phải từ việc cung cấp vốn khởi nghiệp cho các doanh nghiệp mới, mà là từ việc tạo ra một tài sản đang tăng giá đã có sẵn, đó là đất đai. Giá trị của nó tăng lên do các khu vực lân cận được nâng cấp, tiền thế chấp dồi dào và việc tái quy hoạch (rezoning) thuận lợi từ đất nông nghiệp ở những vùng ngoại ô thành phố cho đến quy hoạch vùng trung tâm để tạo ra các khu dân cư có thu nhập cao. Khoản lãi vốn tiềm năng có thể thu được là khổng lồ. Đó là lý do tại sao các nhà phát triển BĐS (hay chủ đầu tư BĐS – developer) sẵn sàng trả cho các bên cho vay thế chấp phần lớn thu nhập từ tiền thuê, thường là tất cả.

Tất nhiên, việc đầu tư phần lớn thu nhập thặng dư và của cải vào đất đai đã diễn ra từ thời cổ đại, và việc cầm cố đất đai để trả nợ ("thế chấp nhà cửa") thường dẫn đến việc chủ nợ tịch thu hoặc buộc phải bán trong điều kiện túng quẫn. Ngày nay, vay mượn để mua đất là một cách để trở nên giàu có - trước khi bong bóng đất nổ tung. Khi các nền kinh tế trở nên giàu có hơn, phần lớn thặng dư của họ vẫn được dùng để mua bất động sản, cả vì ưu thế và vì dòng thu nhập cho thuê của nó tăng lên khi xã hội thịnh vượng hơn. Đó là lý do tại sao những người cho vay nhận thấy bất động sản là tài sản thế chấp được lựa chọn.

Hầu hết những người mới lọt vào danh sách những người giàu nhất của Forbes hoặc Fortune đều bao gồm các tỷ phú bất động sản, hoặc các cá nhân đến từ các ngành công nghiệp nhiên liệu và khoáng sản hoặc các công ty độc quyền tự nhiên. Những người không được thừa hưởng vận may của gia đình đã có được sự giàu có của họ bằng cách vay tiền để mua những tài sản có sự tăng vọt về giá trị. Đất đai có thể không phải là một yếu tố sản xuất, nhưng nó cho phép người sở hữu khẳng định quyền sở hữu và quyền lợi, tức là thu nhập của người cho thuê dưới các hình thức cho thuê và lợi suất.

Trong hơn 40 năm qua, tôi tập trung nghiên cứu các yếu tố làm tăng hoặc giảm giá bất động sản chung của quốc gia - thu nhập tăng và mức tiết kiệm, lãi suất thay đổi và nguồn cung cấp tín dụng thế chấp của khu vực tài chính, cũng như những thay đổi trong luật thuế và các quy tắc định hình thị trường liên quan. Công việc này là trở ngại đối với các ngân hàng Phố Wall và các nhà đầu tư tổ chức do không có dữ liệu đáng tin cậy về giá trị của đất đai và các công trình trên đất. Các số liệu thống kê chính thức về bất động sản trên toàn quốc cho thấy rằng một sự bất cân xứng được thúc đẩy bởi động cơ chính trị đang diễn ra trong nền kinh tế, mang lại lợi ích cho bất động sản, mà tôi sẽ cố gắng chỉ ra ngay bây giờ.

Giấu bữa trưa miễn phí

BAUDELAIRE (một nhà thơ lớn ở Pháp) từng nói rằng ma quỷ chiến thắng tại những nơi mà chúng thuyết phục được con người tin rằng rằng chúng không tồn tại. Các ngành Tài chính, Bảo hiểm và Bất động sản (FIRE) dường như đã áp dụng một triết lý tử tế rằng những gì không được định lượng và báo cáo sẽ vô hình (invisible) trong mắt người thu thuế, vì vậy họ đã để lại phần lớn cầm cố cho tín dụng thế chấp và được trả dưới dạng lãi suất. Điều này dường như đã hoạt động. Đối với các nhà lý thuyết hàn lâm cũng vậy, khi tập trung vào thế giới giả thuyết cụ thể của riêng họ, độ lớn của tiền thuê đất (land rent – địa tô) và lãi từ tăng giá đất (land-price gains) đã trở nên vô hình. Nhưng với các nhà đầu tư thì không. Họ chọn một bất động sản có giá trị địa điểm tăng nhanh hơn lãi suất phải trả và họ muốn tránh xa các khoản thu nhập từ vốn nhân tạo (man-made capital) - chẳng hạn như sự cải tiến (improvements). Đó chỉ là những khoản thu nhập kiếm được, không phải là "bữa trưa miễn phí" mà họ nhận được từ việc tăng giá trị đất đai.

Các nhà kinh tế học của Trường phái Chicago khẳng định rằng không tồn tại bữa trưa miễn phí. Nhưng khi bắt đầu nhìn vào bề mặt của số liệu thống kê thu nhập quốc dân và bảng cân đối tài sản và nợ phải trả quốc gia, người ta có thể thấy rằng các nền kinh tế hiện đại đều hướng tới việc làm sao để có được bữa trưa miễn phí. Tuy nhiên, để thúc đẩy nhanh chóng đạt được bữa trưa miễn phí này, sẽ hữu ích nếu phần còn lại của thế giới không thấy rằng không ai có thể nhận được điều gì đó mà không phải bỏ ra thứ gì - cái mà các nhà kinh tế học cổ điển gọi là thu nhập trời cho (unearned income), đặc trưng nhất là dưới hình thức địa tô (land rent). Bạn bắt đầu bằng cách sử dụng một phương pháp định giá thấp hơn thu nhập thực tế mà đất đai tạo ra. Đây là cách nó được thực hiện.

 Hai phương pháp định giá

Bất động sản được định giá theo hai cách. Cả hai đều bắt đầu bằng cách ước tính giá trị thị trường của BĐS.

• Cách tiếp cận phần đất còn lại (the land-residual approach) bằng cách trừ giá trị của công trình xây dựng ra khỏi giá trị tổng thể, phần còn lại nhận được chính là giá trị của đất. Giá trị của công trình có thể được ước tính dựa trên chi phí thay thế của chúng (thường tạo ra ước tính rất cao, để lại phần giá trị còn lại của đất nhỏ hơn) hoặc giá trị khấu hao của chúng (đưa ra ước tính giá trị công trình thấp phi thực tế, vì bảo trì và sửa chữa làm giảm sự xuống cấp do hao mòn của hầu hết các tòa nhà). Sử dụng phương pháp giá trị khấu hao sẽ cho giá trị còn lại của đất cao hơn. Cục Dự trữ Liên bang gần đây đã thử nghiệm một phương pháp trung gian kết hợp để định giá các tòa nhà trên cơ sở "chi phí lịch sử" của chúng.
• Cách tiếp cận giá trị công trình còn lại (the building-residual approach) bắt đầu bằng cách định giá đất và coi phần còn lại sau khi lấy giá trị BĐS trừ đi giá đất đại diện cho giá trị của công trình. Bước đầu tiên của phương pháp này là xây dựng bản đồ giá trị đất đai cho quận hoặc thành phố. Điều này hiển thị các đường bao khá mịn cho các giá trị đất. Lớp phủ sẽ hiển thị các biến thể phân vùng. Hầu hết các biến thể về giá bất động sản xung quanh bản đồ chuẩn hóa này sẽ dành cho các cấu trúc, cùng với một thành phần "lỗi và thiếu" khá lớn. Cách tiếp cận này hiếm khi được sử dụng, và hầu hết các giá trị đất được định giá thay đổi đáng kể giữa các thửa đất này sang thửa đất khác. Vấn đề đặc biệt rõ ràng trong trường hợp các bãi đậu xe hoặc "người đóng thuế" một tầng, tức là các tòa nhà rẻ tiền trong các khu phố được xây dựng nhiều. Mục đích của họ chỉ đơn giản là được cho thuê với số tiền đủ để chi trả hóa đơn thuế bất động sản, chứ không phải để tối đa hóa giá trị kinh tế hiện tại của vị trí.

Lưu ý rằng phương pháp định giá trị đất còn lại của Fed không thừa nhận khả năng bản thân đất có thể tăng giá. Giá trị vị trí xuất hiện dưới dạng phái sinh thụ động, không phải là động lực. Tuy nhiên, các khu đất trống hoặc thấp tầng có xu hướng định giá cao hơn (trong nhiều trường hợp, thậm chí cao hơn rất nhiều) các bất động sản được cải thiện xung quanh chúng. Do đó, sự tăng giá này không thể là do chi phí xây dựng tăng. Nếu mọi bất động sản trong nước đều được xây dựng vào năm ngoái, vấn đề sẽ khá đơn giản. Giá mua đất và chi phí xây dựng sẽ được ghi nhận và cộng vào giá trị bất động sản. Nhưng nhiều công trình đã được xây dựng từ rất lâu trước đó, chẳng hạn từ thế kỷ 19. Làm sao chúng ta quyết định giá trị của công trình đã thay đổi bao nhiêu so với giá trị tổng thể của bất động sản?

Cục Dự trữ Liên bang nhân chi phí ban đầu của tòa nhà với sự gia tăng của chỉ số giá xây dựng kể từ khi hoàn thành. Hàm ý là khi bất động sản được bán với giá cao hơn (điều này thường xảy ra), đó là do bản thân tòa nhà đã tăng giá trị, chứ không phải do đất đai tăng giá. Tuy nhiên, nếu BĐS phải được bán với giá thấp hơn, họ lại đổ nguyên nhân là do giá đất giảm.

Nếu đồng ý rằng bất kỳ lời giải thích nào về mối quan hệ đất đai/công trình xây dựng phải đối xứng qua các thời kỳ bùng nổ và phá sản, thì cùng một phương pháp định giá sẽ có thể giải thích sự suy giảm cũng như sự gia tăng giá trị tài sản. Phương pháp luận phải thống nhất và nhất quán nhất có thể. Theo đó, tôi muốn nói rằng đất đai tương tự nên được định giá ở một mức giá đồng nhất, và các tòa nhà có giá trị tương đương nên được định giá tương ứng.

Nếu hai tiêu chí này được chấp nhận, thì tôi tin rằng các nhà kinh tế sẽ coi các công trình là phần còn lại chứ không phải đất. Tuy nhiên, điều ngược lại thường được thực hiện.

Kỳ 2: Làm thế nào đất có giá trị âm ? 

Định giá khoản phải thu

 Mấy hôm trước, có một học viên hỏi tôi về đề thi môn Xác định giá trị doanh nghiệp (Kỳ thi thẻ Thẩm định viên về giá năm 2022). Trong đó có nội dung thẩm định giá giá trị khoản phải thu trên Bảng Cân đối kế toán như sau:

"Khoản phải thu ngắn hạn là 50 tỷ đồng. Chắc chắn thu được 20 tỷ đồng, khoản phải thu không có khả năng thu hồi 15 tỷ đồng, số còn lại xác suất thu được là 70%".

Nội dung này khá giống đề thi thẻ môn Xác định GTDN năm 2018. Tôi có hỏi xem các bạn làm thế nào thì hầu hết mọi người đều tính như sau:

+ Khoản phải thu chắc chắn thu được = 20 tỷ đồng

+ Số còn lại trên sổ sách = 50 tỷ - 15 tỷ (không thu được) - 20 tỷ (chắc chắn thu được) = 15 tỷ đồng.

+ Số còn lại sau khi đánh giá lại = 70% * 15 = 10,5 tỷ đồng. 

+ Khoản phải thu sau khi đánh giá lại = 20 tỷ (chắc chắn thu được) + 10,5 tỷ (số còn lại) = 30,5 tỷ.

Tôi cho rằng các bạn đang có sự nhầm lẫn giữa "Xác suất thu được là 70%" và "Chắc chắn thu được 70% (còn 30% không thu hồi được).

Đây là 2 vấn đề khác hẳn nhau.

Nếu như ta nói "chắc chắn thu hồi được 70%" của 15 tỷ, thì giá trị khoản phải thu này sẽ là 

70% * 15 tỷ = 10,5 tỷ

Đây là một con số chắc chắn.

Nhưng nếu đề bài cho "Xác suất thu được là 70%". Điều đó có nghĩa là có 2 khả năng xảy ra:

• Bạn thu hồi được nguyên vẹn 15 tỷ, xác suất kịch bản này là 70%.
• Bạn thu hồi được 0 tỷ, xác suất kịch bản này là 30%.

Như vậy, giá trị kỳ vọng (expected value) nhận được sẽ là:

E(V) = 70% * 15 + 30% *0 = 10,5 tỷ

Đây chỉ là con số kỳ vọng (expected value), nghĩa là giá trị thực tế bạn nhận được không phải là 10,5 tỷ mà là hoặc 15 tỷ, hoặc trắng tay.

Theo đúng nguyên lý tài chính cơ bản, 1 đồng chắc chắn có giá trị hơn 1 đồng rủi ro. Một người ghét rủi ro sẽ chọn phương án chăc chắn thay vì chọn phương án rủi ro có cùng giá trị kỳ vọng. Muốn họ từ bỏ phương án chắc chắn để chọn phương án rủi ro (hoặc 15 tỷ, hoặc trắng tay) thì phải bù cho họ một phần bù rủi ro. Tức là ta phải quy đổi 10,5 tỷ không chắc chắn về giá trị tương đương chắc chắn (certainty equivalent), một cách thường được sử dụng là thực hiện chiết khấu (các bạn thử đoán xem trường hợp này ta dùng tỷ suất chiết khấu là bao nhiêu). Bạn hình dung đơn giản, giả sử khoản phải thu này có tính thanh khoản hoàn hảo, có thể chuyển thành tiền ngay lập tức. Liệu bạn có thể bán khoản phải thu này trên thị trường với giá 10,5 tỷ không ? Một người mua điển hình có sẵn lòng bỏ ra 10,5 tỷ để mua 1 cơ hội may rủi, hoặc được 15 tỷ, hoặc trắng tay ? Không. Họ sẽ trả giá thấp hơn giá trị kỳ vọng 10,5 tỷ (thấp chừng nào thì tùy thuộc vào mức độ ghét rủi ro của NĐT điển hình, hay nói quen thuộc hơn là phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu thị trường cho loại rủi ro đó). 

Nguồn: Lựa chọn trong điều kiện không chắc chắn (ĐH Fulbright)

Ví dụ này cũng giống với trường hợp NĐT cân nhắc giữa 2 tài sản:

• Tài sản A là tài sản phi rủi ro có giá là 10 tỷ, chắc chắn mang lại thu nhập sau 1 năm là 20 tỷ
• Tài sản B là tài sản rủi ro, có thể mang lại thu nhập hoặc 40 tỷ (xác suất 50%) hoặc trắng tay (xác suất 50%). Thu nhập kỳ vọng (expected income) của B cũng là 40*50% = 20 tỷ.

Rõ ràng 1 nhà đầu tư ghét rủi ro điển hình sẽ lựa chọn phương án bỏ 10 tỷ để nhận về 20 tỷ chắc chắn hơn là phương án bỏ 10 tỷ để nhận về 20 tỷ không chắc chắn (hoặc 40, hoặc zero). Vì vậy, giá của tài sản B phải có giá thấp hơn 10 tỷ (tỷ suất chiết khấu cao hơn).

Điều này tương tự với câu hỏi về Khoản phải thu ở trên. Giá trị khoản phải thu có xác suất thu được 70% sẽ không phải là 10,5 tỷ, mà phải là 1 con số nào đó nhỏ hơn (nhỏ hơn bao nhiêu thì tùy vào giá trị thị trường của rủi ro, tức là phải chiết khấu ở tỷ suất phù hợp)

-----

Đây là phần giải thích thêm về Choice under uncertainty cho bạn nào muốn hiểu sâu:

Chúng ta nhớ lại đồ thị thái độ của NĐT đối với rủi ro như sau:

Đồ thị đầu tiên (từ trái qua) là đồ thị của người ghét rủi ro - risk averse individual (hầu hết chúng ta đều là người ghét rủi ro). Trục tung là giá trị thu nhập mang lại, trục hoành là độ thỏa dụng, ngôn ngữ bà ngoại là "độ sướng" (ký hiệu U là Utility). Đồ thị này đường cong lồi hàm ý thu nhập chắc chắn đem lại độ thỏa dụng lớn hơn độ thỏa dụng từ việc nhận thu nhập không chắc chắn, E[U(x)] < U[E(x)].

CE < E(x) (CE là certainty equivalent - tương đương chắc chắn) có nghĩa là giá trị tương đương chắc chắn sẽ thấp hơn giá trị kỳ vọng ko chắc chắn. 

Do không thể đưa nguyên bài giảng 4 tiếng vào đây, tôi chỉ có thể giải thích sơ bộ bằng ví dụ:

Giả sử, bạn có 2 cơ hội việc làm:

+ Công việc thứ nhất đem lại cho bạn thu nhập chắc chắn (fix cứng) là I = 20 triệu đồng. Độ sướng bạn nhận về nếu có thu nhập 20 triệu đồng là U(I) = U(20) = 18 đơn vị (giả sử)

+ Công việc thứ hai đem lại cho bạn thu nhập không chắc chắn. Nếu hên, bạn sẽ có 30 triệu đồng (xác suất 50%), còn trường hợp không thuận lợi (xác suất 50%) chỉ nhận về có 10 triệu đồng thôi. Bạn dễ dàng tính thu nhập kỳ vọng công việc thứ hai là E(I) = 50%*30 + 50%*10 = 20 triệu đồng.

Tuy nhiên vì 20 triệu là không chắc chắn, độ sướng của bạn sẽ phải là trung bình trọng số của U(30) - độ sướng nếu hên nhận được 30tr, và U(10) - độ sướng nếu xui chỉ nhận có 10tr tiền lương.

Trung bình độ sướng trường hợp này là E[U(20)] = 50%*U(30) + 50%*U(10) = 50%*20+50%*12 = 16 < U(20) (vì ở trên ta tính ra U(20) = 18)

Có nghĩa rằng, cùng giá trị là 20 nhưng độ sướng trong trường hợp thu nhập chắc chắn (công việc 1) mang lại lớn hơn độ sướng trong trường hợp thu nhập không chắc chắn (công việc 2). 

Nếu như tôi tính toán được rằng độ sướng trong trường hợp tôi nhận thu nhập 18 triệu chắc chắn cũng là 16 đơn vị, thì thu nhập 18 triệu (nhưng chắc chắn) chính là tương đương chắc chắn của thu nhập 20 triệu (nhưng không chắc chắn). 

Vì sao vậy ? Vì việc nhận được thu nhập chắc chắn 18 triệu, cũng đem lại độ sướng như khi tôi nhận thu nhập 20 triệu không chắc chắn. Nên thu nhập tương đương chắc chắn của công việc thứ hai là 18 triệu đồng.

Các bạn hiểu đơn giản rằng, một đồng chắc chắn luôn có giá hơn một đồng rủi ro. Nếu tạo ra thu nhập kỳ vọng như nhau, tài sản phi rủi ro sẽ phải có giá cao hơn tài sản rủi ro.

Bài giảng này là 1 phần nhỏ mở đầu của khóa học Tài chính cơ bản và Lập mô hình định giá doanh nghiệp. Trong phạm vi bài viết mình chưa thể nói hết các nội dung, và chưa đề cập hết các ứng dụng thực tế. Hi vọng giúp các bạn học tập và công tác tốt hơn. 

Tham gia nhóm cùng trao đổi KIẾN THỨC tài chính, Thẩm định giá và HỌC TẬP tại ĐÂY