27/07/2023

10 Quy tắc thực hành tốt nhất cần nhớ khi lập bất kỳ mô hình thẩm định và định giá nào

Thực tế nhiều mô hình định giá hiện nay phần lớn chỉ đơn giản là một bảng tính (worksheet or workbook) thay vì là model đúng nghĩa. Bài này tổng hợp 10 quy tăc thực hành tốt nhất khi lập mô hình định giá. 

(Một số hình ảnh lỗi sai thường gặp khi lập mô hình, do lấy từ file thực tế nên tôi không chia sẻ lên mạng mà chỉ chia sẻ nội bộ trong lớp Lập mô hình định giá doanh nghiệp và thẩm định dự án đầu tư)


1. Tách riêng từng phần trong mô hình định giá một cách riêng biệt, rõ ràng.

Một trong những nguyên lý quan trọng và là tối thiểu trong bất kì mô hình định giá nào là phải tổ chức và phân chia rõ ràng giữa inputs, calculations và outputs. Điều này không chỉ giúp mô hình trở nên rõ ràng và dễ hiểu hơn mà còn giúp hạn chế lỗi và vô cùng thuận tiện trong việc kiểm tra và kiểm soát sau này.

Bảng tính trong Hình 1 dưới đây là 1 dạng thường được ưa thích như là một model (mô hình) bởi những người không biết lập mô hình (non-modelers). Điều quan trọng nhất trong bất kì mô hình nào ko phải là input hay calculations mà là outputs.Vì không được tổ chức nên bảng tính này giống như trình diễn số liệu nhiều hơn là một mô hình định giá.


Bảng tính trong hình thứ 2 được tổ chức theo “các quy tắc thực hành tốt nhất trong lập mô hình định giá”, trong đó các phần được phân chia, tổ chức rõ ràng thành từng phần riêng biệt và sử dụng màu cho từng chủ đề. Với những mô hình định giá phức tạp hơn, có thể hiển thị kết quả đầu ra (outputs) thành 1 trang tính (worksheet) riêng biệt.

2. Hạn chế tới mức tối đa các giả định ngầm
Chẳng hạn như mô hình định giá đưa ra giả định về tốc độ tăng trưởng từ năm thứ 3 trở đi làm 10%. Các giả định đầu vào này cần phải được thể hiện rõ ràng theo từng năm trong bảng tính để tránh nhầm lẫn cho người sử dụng, dễ dàng soát lỗi và thay đổi giả định khi cần thiết. Đây là quy tắc thực hành tốt nhất (best practices) vì bất kỳ sự thay đổi của các giả định này ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá.
3. Không sử dụng hằng số trong bất kỳ công thức nào
Rất nhiều bảng tính định giá đưa số vào công thức, thậm chí có những công thức dày đặc số. Điều này luôn tiềm ẩn nguy cơ nghiêm trọng các lỗi về sau và rất khó phát hiện hay rà soát lỗi, đặc biệt là khi inputs thay đổi hay thực hiện sensitive analysis, simulation analysis.
4. Mỗi giả định chỉ tương ứng với 1 dữ liệu đầu vào và phải nhất quán
Sai lầm phổ biến khi lập mô hình định giá là nhiều giả định đầu vào cho 1 biến trong cùng 1 mô hình. Điều này làm tăng đáng kể các nguy cơ sai sót và đặc biệt dễ trùng lặp các giả định đầu vào khi xây dựng mô hình định giá phức tạp. Tình trạng này thường xảy ra trong các mô hình định giá được xây dựng bởi nhiều người khác nhau, do thiếu kế hoạch và bỏ qua giai đoạn thiêt kế mô hình. Để tránh lỗi này, cần thực hiện ghi chép lại các giả định, không chỉ là ghi chép và giải thích các giả định này đến từ đâu, cơ sở nào, mà còn bao gồm cả những vùng dữ liệu/tính toán trong mô hình mà tại đó giả định này được sử dụng.
5. Nhất quán trong các đơn vị đo lường tính toán, hạn chế tối đa sai sót khi chuyển đổi đơn vị.
6. Các phép tính nên sử dụng dữ liệu từ hàng trên xuống, và từ trái qua phải. Hạn chế tối đa việc tham chiếu từ các sheet khác và bảng tính khác.

Tôi từng xem rât nhiều bảng tính được thực hiện bởi các Thẩm định viên và cả ngân hàng, lật qua lật lại các sheet chóng cả mặt (dễ phải 10-12 sheet trong 1 mô hình) và tham chiếu khắp nơi khiến cho việc theo dõi cực kỳ khó khăn. Điều này không chỉ phát sinh thêm chi phí về mặt thời gian (khó theo dõi, khó cập nhật, khó soát lỗi) mà còn dễ bị phá vỡ tính tuần hoàn nếu như sử dụng các công thức Macro VBA.
7. Nên sử dụng công thức nhất quán trong cùng 1 hàng.
Hãy tránh việc sử dụng công thức khác tại 1 cell cụ thể trong cùng hàng. Điều này hạn chế phát sinh các lỗi không đáng có.
8. Tránh trộn các khoảng thời gian có độ dài khác nhau.
Tôi từng thấy 1 bảng tính của ngân hàng có năm 2020 chỉ gồm số liệu 2 quý cuối năm (do thời điểm định giá là giữa năm 2020), sau đó tính tổng năm và dự báo ngân lưu các năm sau. Việc chèn thêm các cột tính tổng năm cũng là việc không nên vì nó dễ gây phát sinh lỗi ở các bước tiếp theo.
9. Hạn chế sử dụng công thức dài và phức tạp mà nên chia thành nhiều phần đơn giản hơn. Điều này giúp thuận tiện hơn trong việc truy vết lỗi.
10. Không nên Merge các ô lại với nhau, đặc biệt là đối với sheet chứa data. Rất rất nhiều bảng tính thường hay có thói quen merge các ô theo hàng ngang hoặc hàng dọc. Điều này dễ làm tăng các sai sót và trong 1 số trường hợp làm cho công thức không đồng nhất. Nhiều trường hợp muốn đưa dòng chữ hiển thị ra giữa 1 dãy ô thì có thể dùng Center across selection thay vì Merge & center.

25/07/2023

Khi tôi 22: Đừng để tiền quyết định bạn

 If I were 22: Never Let Money Define You 

(Khi tôi 22: Đừng để tiền quyết định bạn) 

Suze Orman

---

Điều quan trọng không nằm ở việc thu nhập của bạn là bao nhiêu, mà là cuộc sống bạn có với số tiền kiếm được

Tôi là một nhà tư vấn tài chính. Vì thế, tôi đã nói về chủ đề “tiền bạc” rất nhiều lần. Rất rất nhiều lần.

Tôi còn nhớ, nhiều năm trước đây, khi tôi mới bắt đầu xuất hiện trên kênh truyền hình quốc gia, bất chợt có một người phụ nữ nhận ra tôi trên đường phố và nói với tôi rằng: “Tôi thấy cô trên truyền hình rất nhiều lần. Cô là quý cô tiền bạc.” 

Tôi rất vui khi người khác nhận ra mình nhưng tôi chỉ là “người phụ nữ tiền bạc” khi tôi đã hiểu ra rằng tiền không phải lúc nào cũng là điều quan trọng nhất đối với cuộc sống của mỗi người.

Các bạn cũng đừng hiểu nhầm ý tôi, tôi vẫn luôn luôn coi trọng sự cần thiết của tiền bạc. Một số tiền vừa đủ để chúng ta có thể sống một cuộc sống an toàn và khỏe mạnh là điều nên có. Tuy vậy, có lẽ việc nhận ra khi nào số tiền mà bạn đang có là đủ để chúng giúp bạn thực sự vui vẻ và hạnh phúc, đồng thời tác động tích cực tới những người thân yêu của bạn mới là thử thách của mỗi người.

Tôi đã thực sự phung phí những năm 20 của mình cho công việc bồi bàn và chưa bao giờ kiếm được quá 400 đô la một tháng. 

Nhưng ở tuổi 30, với tôi đó là một sự thay đổi lớn lao. Tôi đã may mắn khi xây dựng thành công một chương trình về lập kế hoạch tài chính và số tiền tôi kiếm được trong một tháng lúc đó thậm chí còn nhiều hơn số tiền tôi từng kiếm được trong một năm. Nhưng đây cũng là lúc vấn đề thực sự bắt đầu: Khi bạn kiếm được càng nhiều tiền, bạn lại càng muốn thể hiện điều đó với mọi người xung quanh. Và điều này thật vô cùng khó để cưỡng lại.

Tôi đã lãng phí quá nhiều cho những xe hơi đắt tiền, những chiếc đồng hồ xa xỉ hay những bộ quần áo kiểu cách. Chỉ đơn giản là tôi muốn mọi người để ý hơn về tôi: Tôi đã lao động vất vả nên giờ xứng đáng được hưởng những gì tôi làm ra. Và cuối cùng, tôi đã chìm trong nợ nần lúc nào không hay. Nếu như ngày đó tôi là khách mời của CNBC, có lẽ tôi sẽ phải tự đưa cho chính mình một lời khuyên về tài chính.

Tình hình tài chính của tôi trở nên vô cùng bi thảm, nhưng quan trọng hơn, tôi chẳng thể kiểm soát nổi tiền bạc của mình vì sự bừa bãi trong chi tiêu. Tôi đã sai lầm ngay từ đầu khi tất cả những thứ xa hoa kia chẳng thể tăng thêm chút giá trị nào cho bản thân tôi.

Nhưng cơn khủng hoảng chẳng ập đến sau một đêm mà diễn ra hàng ngày, một cách từ từ và bạn chỉ thực sự nhận ra cơn ác mộng khi có một sự thay đổi lớn. Điều cuối cùng tôi học được, cũng là cái đã giúp tôi đi tiếp trong hơn 30 năm sự nghiệp sau đó chính là một sự thật: Tiền bạc không quyết định chúng ta, mà chính chúng ta quyết định tiền bạc.

Ở tuổi 22, khi bạn bắt đầu trải nghiệm cuộc sống sau đại học, theo lẽ tự nhiên, bạn sẽ nghĩ về những gì bạn sẽ làm khi bạn bắt đầu kiếm ra tiền và những kế hoạch khi bạn kiếm được nhiều tiền hơn nữa. Tuy nhiên, điều này vô hình khiến cho tiền bạc trở nên có quá nhiều quyền lực đối với cuộc sống của chúng ta trong khi điều quan trọng không nằm ở việc thu nhập của bạn là bao nhiêu, mà là cuộc sống bạn có với số tiền kiếm được.

Tôi không nghĩ đó là một sự tình cờ khi tôi gặp tình yêu của đời mình ở tuổi 50. Tuổi 25 và tuổi 35 của tôi đã quá mải mê theo đuổi tiền bạc nên chẳng thể nhận ra điều gì là quan trọng với mình. Đừng bao giờ quên rằng việc bạn sẽ trở thành người như thế nào còn quan trọng hơn nhiều so với những thứ mà bạn sở hữu.

Vì thế, có lẽ chỉ nói một lần là không đủ: 

Tiền bạc không quyết định chúng ta mà chính chúng ta quyết định tiền bạc.

---

It’s not about how much you make, but the life that you make with the money you have.

I talk about money. A lot.

Years ago when I was just starting to appear on national television, a woman stopped me on the street, turned to her friends and pointed: “I know you. You’re... the money lady!”

What she didn’t realize is that I only became the money lady once I learned to downgrade the importance of money in my life.

Don’t get me wrong — I fully appreciate the need to have a base level of money to be able to live a safe and healthy life. The hard part is recognizing that once you have the basic necessities covered, what you do with money can get in the way of becoming truly content and happy, and present for those you love.

After spending my 20s waitressing and never earning more than $400 a month, my 30s were a drastic shift. I built a successful financial planning practice and was making more in a month than I used to make in a year. But here was the problem: the more money I made, the more I wanted other people to see how great I was doing, financially speaking.

I spent so much money — on fancy cars, watches and clothes simply to impress other people — that I got myself heavily into debt. If I were a guest on my CNBC show today, I would have given myself one serious smackdown.

My finances were a mess, but more importantly, my money was a mess because I was a mess. I had it all wrong — all the things I was spending my money on added nothing to my self-worth.

It didn’t happen overnight, but I dug deep and realized I needed to make a major change. What I eventually learned, and what continues to drive me personally and professionally some 30 years later, is this central truth:

Money will never define you. You define your money.

When you are starting out in your 20s, it is natural to think about all that you will have and do once you start making money, and making moremoney. That gives money way too much power over your life. It’s not about how much you make, but the life that you make with the money you have.

I don’t think it is a coincidence that I met the love of my life when I was 50. My 25-year-old and 35-year-old self hadn’t yet figured out what truly matters. Part of that journey is never forgetting that who you are is far more important than what you have. I will say it one more time:

Money will never define you. You define your money.


23/07/2023

9 sai lầm hàng đầu nên tránh khi thẩm định giá bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền

Nguồn: Joseph Tham (*)

Dịch: Admin Group Tôi học Thẩm định giá

-----

Trong định giá bằng phương pháp dòng tiền (Cash Flow Valuation), có hai loại sai lầm chính: xác định dòng tiền và ước tính chi phí vốn phù hợp. Quan điểm đơn giản cho thấy rằng nếu thị trường vốn gần như hoàn hảo, sự hiện diện của kinh doanh chênh lệch giá (arbitrage) sẽ trừng phạt nghiêm khắc việc định giá “sai” và loại bỏ những sai lầm này trong việc xác định dòng tiền và ước tính chi phí vốn. Tuy nhiên, trước sự thất vọng của giới học thuật, những sai lầm như vậy vẫn tiếp tục tồn tại và phát triển mạnh. Không rõ tại sao những “sai lầm” như vậy vẫn tồn tại trong thực tế.
Trong bài viết này, chúng tôi trình bày danh sách "09 sai lầm hàng đầu" trong định giá dòng tiền. Trong thời đại của máy tính, những sai lầm này là không cần thiết và có thể tránh được. Thất bại là mẹ thành công (tạm dịch từ câu gốc của tác giả: In the usual triumph of hope over experience), chúng tôi đang cố gắng thuyết phục các nhà phân tích rằng họ sẽ có lợi nếu chú ý đến những sai lầm này. Cuối cùng, tầm quan trọng (hoặc không) của những sai lầm này là một câu hỏi thực nghiệm và phụ thuộc vào các đánh giá, cân nhắc của những người thực hành.

1. Sử dụng không chính xác các công thức WACC lấy từ các dòng tiền vĩnh viễn cho các dòng tiền hữu hạn.
2. Xác định các dòng tiền theo giá thực không chính xác (hoặc tệ hơn là theo giá không đổi) thay vì theo giá danh nghĩa.
3. Sử dụng giá trị sổ sách thay vì giá trị thị trường (giá trị đúng) để tính trọng nợ và vốn chủ sở hữu trong Chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC).
4. Giả sử rằng tỷ suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu có vay nợ trong WACC là không đổi ngay cả khi đòn bẩy thay đổi.
5. Xác định tỷ suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu có vay nợ và tỷ suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu không vay nợ như là các tham số độc lập với nhau.
6. Giả định rằng các lá chắn thuế luôn được thực hiện trong năm mà chúng xảy ra (thường không chính xác)
7. Không xác minh rằng tổng của dòng tiền tự do (FCF) và lá chắn thuế (TS) phải bằng tổng của dòng tiền nợ vay (CFD) và dòng tiền vốn chủ sở hữu (CFE).
8. Loại trừ không chính xác tiền mặt và các chứng khoán có thể giao dịch như một phần của việc điều chỉnh trong change in the Net Working Capital (NWC) để tạo ra dòng tiền tự do (FCF). Điều này dẫn đến sai sót trong việc ước tính dòng tiền trên vốn chủ sở hữu (CFE). Ví dụ, xem trang 36 trong Benninga & Sarig (1997). Họ nêu rõ "Tiền mặt và chứng khoán có thể giao dịch là ví dụ tốt nhất về các khoản mục vốn lưu động mà chúng tôi loại trừ khỏi định nghĩa của chúng tôi về ∆NWC, vì chúng là chứng khoán có thanh khoản vượt trội của công ty."
9. Không xác minh rằng tổng giá trị hiện tại (PV) của dòng tiền tự do (FCF) và PV của lá chắn thuế (TS) phải bằng tổng PV của dòng tiền đối với nợ (CFD) và PV của dòng tiền trên vốn chủ sở hữu (CFE)


----
* TS Joseph Tham gần như là một trong những người đầu tiên dạy và đưa phương pháp thẩm định và định giá doanh nghiệp về Việt Nam từ khi VN còn ko biết kinh tế thị trường hay tài chính là gì, không biết máy tính, internet (từ những năm 1996-1998, khi ông còn làm việc tại Viện phát triển quốc tế Harvard, và ông có 1 thời gian giảng dạy tại Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright tại TP. HCM thuộc Vietnam Program - ĐH Harvard). Vẫn còn rất nhiều giáo trình, tài liệu của VN đến nay vẫn dựa vào nguồn tài liệu gốc ban đầu từ Joseph Tham.

21/07/2023

Ứng dụng Deep learning để uớc tính doanh thu dự án cầu đường BOT

Các bạn lớp Dự án của tôi đang bắt tay vào làm bài tập tuần 5 - lần này là một mẫu dự án đường cao tốc BOT do ngân hàng phát triển châu Á cho vay.

Cái khó của dự án BOT đường bộ đối với người làm thẩm định giá ko phải là ước tính chi phí đầu tư - cái khá rõ ràng và đã được thẩm định nhiều lần trong tổng mức đầu tư; cũng ko phải là chi phí vận hành - vốn chiếm tỉ trọng nhỏ và khá đơn giản. Cái khó của dự án đường bộ, đường giao thông là ước tính doanh thu dự án. Để tính doanh thu dự án, ta phải tính được lưu lượng xe các loại (quy đổi ra xe con). Trên thực tế, ta sẽ làm thế nào đếm được ?

Vừa hay, một học viên của tôi đang làm dự án BOT cầu đường tương tự đã chia sẻ kinh nghiệm thực tế của bạn là xin trích xuất camera của trạm để về nhà đếm (bạn từng học lớp Tài chính và lập mô hình của tôi, kỹ năng giải quyết vấn đề của 1 người mới ra trường như bạn, tôi đánh giá là tốt). Nhưng đếm thế nào là một bài toán khó, thời gian đâu mà đếm. Hẳn các bạn sẽ có ý định chạy cơm. Thực tế bạn học viên của tôi đếm chay và lựa chọn đếm ngẫu nhiên các ngày trong tuần để ước tính lưu lượng xe , từ đó tính doanh thu dự án.

Tôi chia sẻ với các bạn 1 cách làm. Link dưới đây là một ví dụ và là ứng dụng thực tiễn các bạn có thể áp dụng. Từ video trích xuất, chạy deep learning trên YOLO để tự động đếm lưu lượng xe. Một skill rất chất, rất tuyệt vời cho các thẩm định viên đúng nghĩa. Theo quan điểm và góc nhìn của tôi, để đánh giá trình độ thẩm định viên đừng đánh giá qua tấm thẻ, số năm kinh nghiệm hay bằng thạc sĩ mà cần đánh giá qua năng lực giải quyết vấn đề.

Dưới đây là Link hướng dẫn sử dụng YOLO để tự động đếm lưu lượng xe

Xây dựng hệ thống đếm phương tiện giao thông trên đường - Mì AI (miai.vn)

Liệu Re có bằng hoặc nhỏ hơn Rd ?

(Bài đăng ngày 12/10/2022)

Tỉ phú Trương Mỹ Lan (chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) bị bắt tạm giam, trong trường hợp công ty phá sản, quyền lợi người mua trái phiếu An Đông (thuộc hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát) ra sao?
Ảnh 1: Sơ đồ chéo tại Vạn Thịnh Phát - An Đông - SCB (Fulbright, 2011)

Các trái chủ (các nhà đầu tư mua trái phiếu) sẽ là đối tượng sau cùng được nhận lại số tiền còn lại sau khi đã xử lý nợ theo trình tự ưu tiên :
+ Chi phí phá sản;
+ Khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước lao động tập thể đã ký kết;
+ Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
+ Chủ nợ
Tuy nhiên ngay cả giữa các chủ nợ cũng có mức độ ưu tiên thanh toán khác nhau.
Ảnh 2: Các loại chứng khoán xếp theo thứ tự ưu tiên thanh toán giảm dần và rủi ro tăng dần
Một trong các lô trái phiếu của Tập đoàn An Đông, như lô ADC-2018.09 là trái phiếu 4 KHÔNG (4K):
+ Không chuyển đổi,
+ Không kèm chứng quyền,
+ Không có tài sản đảm bảo và
+ Không có bảo lãnh thanh toán,
Trái phiếu này thuộc nhóm Subordinated debt, là loại trái phiếu có ưu tiên thanh toán thấp nhất và rủi ro cao nhất trong các loại debt. Trái chủ chỉ được thanh toán khi các chủ nợ cấp cao hơn được thanh toán trước.
Cũng trong Ảnh 2, ta có thể thấy share (cổ phiếu) là chứng khoán vốn (equity) có rủi ro cao nhất và ưu tiên thanh toán sau cùng.
Vậy thì tỷ suất lợi nhuận đòi hỏi của NĐT có bằng lãi suất đi vay (Re = Rd) được không cả nhà ? Nhiều chứng thư và báo cáo TĐG tôi quan sát được, tính Re còn thấp hơn cả Rd, một dấu hiệu cho thấy áp dụng rập khuôn, không hiểu bản chất.
Một sai lầm nữa khi tính Rd trong WACC là tính bình quân lãi suất danh nghĩa của các nguồn vay nợ lại với nhau theo tỷ trọng dư nợ vay. Đây là một cách làm hoàn toàn sai lầm, nhất là với trường hợp doanh nghiệp vay nhiều nguồn khác nhau và vay bằng nhiều loại tiền tệ khác nhau, thời gian ân hạn trả gốc, lãi khác nhau, kỳ hạn khoản vay khác nhau thì việc tính trung bình như vậy là hoàn toàn sai lầm. Để tính chính xác Rd và đảm bảo nhất quán xuyên suốt mô hình định giá, cần phải lập lịch trả nợ cho từng khoản vay rồi tính ngân lưu nợ vay tổng từ tất cả nguồn vay, sau đó tính Rd bằng nội suy.
Tham gia nhóm cùng học tập về Thẩm định giá tại ĐÂY

16/07/2023

Giáo trình dạy thẩm định giá VN: Phương pháp thặng dư không tính tới giá trị thời gian của tiền ?

Giáo trình Thẩm định giá của một trường ĐH danh tiếng top đầu VN đã chỉ ra nhược điểm của phương pháp thặng dư là "Không tính tới giá trị thời gian của tiền".
Tôi giật mình khi biết điều này, thông qua một bạn sinh viên chương trình chất lượng cao (CLC) của trường inbox hỏi tôi (Xem ảnh). Bạn đã thắc mắc và đi hỏi thầy bạn cũng là người viết sách nhưng không nhận được lời giải thích.






12/07/2023

Có thể bạn chưa biết - Tỷ suất vốn hóa từng được hướng dẫn tính toán như thế nào ?

 [CÓ THỂ BẠN CHƯA BIẾT]

Có lẽ nhiều bạn học TĐG hoặc làm TĐG mới vào nghề chưa biết, tiêu chuẩn Thẩm định giá phiên bản đầu tiên (ver1, ban hành những năm 2007-2008) quy định cách tính tỷ suất vốn hóa như hình dưới. Đây là phiên bản Tiêu chuẩn thế hệ TĐG đời đầu đã học và sử dụng cho tới khi có ver2 vào năm 2014-2015.
Tôi hay nói muốn phân tích luật hay phản biện luật thì phải tìm hiểu từ ngọn ngành xa xưa (nghiên cứu cả văn bản, tài liệu tham khảo mà người làm luật đã sử dụng để xây dựng nội dung luật) để nắm bắt được nguồn gốc và nhận thức, quan điểm của người làm luật thay đổi như thế nào, thì mới tìm ra bất cập, thay vì cứ nhìn vào câu chữ rồi biện minh rằng "có thể vì lí do A, lí do B nên họ mới đưa vào luật như vậy".





11/07/2023

Có thể bạn chưa biết - Phương pháp lợi nhuận trong Thẩm định giá

 [CÓ THỂ BẠN CHƯA BIẾT]

Có lẽ nhiều bạn học TĐG hoặc làm TĐG mới vào nghề chưa biết, tiêu chuẩn Thẩm định giá phiên bản đầu tiên (ver1, ban hành những năm 2007-2008) quy định cách tính tỷ suất vốn hóa như hình dưới. Đây là phiên bản Tiêu chuẩn thế hệ TĐG đời đầu đã học và sử dụng cho tới khi có ver2 vào năm 2014-2015.

Theo Ver1, các phương pháp thẩm định giá không phải chỉ có 5 phương pháp như hiện nay, mà có tận 6 phương pháp. Ngoài các phương pháp các bạn đã biết trong Tiêu chuẩn TĐG hiện nay thì còn 01 phương pháp nữa đã trở thành một phần của lịch sử, đó là:

 

Phương pháp lợi nhuận

 

Đã từng rất nhiều người không phân biệt được phương pháp thu nhập (gồm PP dòng tiền chiết khấu, vốn hóa trực tiếp), phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.

Cũng tương tự như hiện nay, đã 15 năm trôi qua nhưng nhiều người vẫn chưa phân biệt được phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư mà chỉ nhìn nó theo kiểu "phương pháp thu nhập thì không xây dựng, phương pháp thặng dư thì có thêm xây dựng, phát triển".

Các phương pháp này, nếu hiểu hời hợt và học ngọn thì rất dễ nhầm lẫn. Đây là định nghĩa trong Tiêu chuẩn trước đây về 3 phương pháp: Thu nhập - thặng dư - lợi nhuận:

Lưu ý rằng phương pháp thu nhập gồm 2 phiên bản:

        + Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Cần lưu ý rằng phương pháp này không chỉ áp dụng cho trường hợp thu nhập từ tài sản là cho thuê như nhiều người vẫn hiểu.
        + Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Vì phương pháp vốn hóa trực tiếp chính là phương pháp dòng tiền chiết khấu trong trường hợp dòng tiền không đổi và số năm là vô hạn. Do đó tôi sẽ sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu làm đại diện cho phương pháp thu nhập để so sánh.


Các bạn có phân biệt được sự khác nhau của 3 phương pháp trên không nào ? Tôi nghĩ phần lớn sẽ nhầm lẫn, số còn lại thì tự giải thích cho bản thân rằng 3 phương pháp này khác nhau ở loại hình tài sản áp dụng (?!), chẳng hạn phương pháp thặng dư thì dùng cho lô đất trong để phát triển dự án, phương pháp lợi nhuận dùng cho rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…(những gì có thể tính được lợi nhuận), còn phương pháp dòng tiền chiết khấu thì dùng được cho các tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính). 

Nhưng hãy để tôi hỏi bạn, nếu lô đất trống được phát triển thành dự án rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng,... thì doanh thu, chi phí có gì khác nhau khi sử dụng phương pháp thặng dư - phương pháp lợi nhuận và phương pháp dòng tiền chiết khấu ? 

Hãy thử tìm câu trả lời dựa vào bản chất của từng phương pháp thay vì bám vào quy định doanh thu, chi phí trong Tiêu chuẩn (vốn chỉ là những đề mục lớn và chưa đầy đủ). Khi bạn trả lời được và thuyết phục được chính bạn thì bạn có thể tin rằng bạn đã thực sự hiểu ra rồi.


10/07/2023

Chi đầu tư vốn (CAPEX) - vấn đề không đơn giản

(Trích bài viết thảo luận cũ của tôi đăng từ 02/7/2021 trong group)

Khi định giá doanh nghiệp bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF), một vấn đề không đơn giản đối với các Thẩm định viên là ước tính Chi đầu tư vốn (CAPEX).

Mô hình FCFF theo quốc tế có dạng như sau (1):
EBIT*(1 – Tax Rate) + D&A – Δ Net WC – CAPEX
Where:
EBIT = Earnings before Interest and Tax (lợi nhuận trước lãi vay và thuế)
D&A = Depreciation and Amortization (khấu hao)
CAPEX = Capital Expenditures (Chi đầu tư vốn)
Δ Net WC = Net Change in Working capital (Thay đổi trong vốn lưu động ròng)
(Đây ko phải nguồn duy nhất, các bạn dễ dàng kiểm chứng trong mọi giáo trình và tài liệu quốc tế khác về FCFF).
Công thức này cũng tương tự như công thức FCFF trong tiêu chuẩn 12 cũ và mới của Việt Nam. Điểm mình muốn đưa ra trao đổi ở đây là CAPEX (Capital Expenditures) được tính như thế nào ?
Theo tiêu chuẩn 12 cũ:
"Chi đầu tư vốn bao gồm: Chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác, chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác (nếu có)"
Theo tiêu chuẩn 12 mới, có hiệu lực từ 01/7/2021:
"Chi đầu tư vốn bao gồm: Chi đầu tư tài sản cố định và tài sản dài hạn khác, chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác (nếu có)"
Câu hỏi đặt ra là: Chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác trong thực tế là khoản chi nào ? CAPEX có bao gồm các khoản này không ?
Nhìn lại định nghĩa CAPEX, theo Investopedia (2):
"Capital expenditures (CapEx) are funds used by a company to acquire, upgrade, and maintain physical assets such as property, plants, buildings, technology, or equipment. CapEx is often used to undertake new projects or investments by a company. Making capital expenditures on fixed assets can include repairing a roof, purchasing a piece of equipment, or building a new factory.
Capital expenditure (CapEx) is a payment for goods or services recorded—or capitalized—on the balance sheet instead of expensed on the income statement.
CapEx spending is important for companies to maintain existing property and equipment, and invest in new technology and other assets for growth.
If an item has a useful life of less than one year, it must be expensed on the income statement rather than capitalized (i.e., cannot be considered CapEx).
CapEx can tell you how much a company is investing in existing and new fixed assets to maintain or grow the business
(Tạm dịch:
Chi tiêu vốn (CapEx) là các khoản tiền được sử dụng để mua sắm, nâng cấp và duy trì các tài sản vật chất như tài sản, nhà máy, tòa nhà, công nghệ hoặc thiết bị. CapEx thường được sử dụng để thực hiện các dự án hoặc khoản đầu tư mới của một công ty. Thực hiện chi tiêu vốn cho tài sản cố định có thể bao gồm sửa chữa mái nhà, mua một phần thiết bị hoặc xây dựng một nhà máy mới.
Chi tiêu vốn (CapEx) là khoản thanh toán cho hàng hóa hoặc dịch vụ được ghi nhận — hoặc vốn hóa — trên bảng cân đối kế toán thay vì chi phí trên báo cáo KQKD.
Chi tiêu CapEx rất quan trọng đối với các công ty để duy trì tài sản và thiết bị hiện có, đồng thời đầu tư vào công nghệ mới và các tài sản khác để tăng trưởng.
Nếu một mặt hàng có thời hạn sử dụng dưới một năm, thì nó sẽ là khoản chi phí thể hiện trên báo cáo KQKD chứ không phải vốn hóa (tức là không thể được coi là CapEx).
CapEx có thể cho bạn biết một công ty đang đầu tư bao nhiêu vào tài sản cố định hiện có và tài sản cố định mới để duy trì hoặc phát triển doanh nghiệp)
Như vậy, không thấy đề cập tới khoản "chi đầu tư tài sản hoạt động nằm trong nhóm chi mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn vào đơn vị khác (nếu có)" hay chi đầu tư góp vốn. Chi đầu tư tài sản hoạt động góp vốn là thuật ngữ rất khó hiểu và tối nghĩa (đối với mình). Một số bạn có thể lý luận theo cách hiểu góp vốn vào đơn vị khác bằng tài sản phi tiền tệ. Nhưng điều gì cho thấy tài sản phi tiền tệ được sử dụng góp vốn vào đơn vị khác, ngành nghề kinh doanh khác này là tài sản hoạt động ?
Bên cạnh đó, khi chúng ta sử dụng báo cáo tài chính hợp nhất, thì các khoản chi đầu tư góp vốn vào công ty con sẽ không thể hiện (đương nhiên), và có thể thể hiện khoản chi đầu tư góp vốn từ 20% đến dưới 50% quyền biểu quyết của bên nhận đầu tư mà không có thoả thuận khác (hiểu 1 cách tóm tắt là vậy, chi tiết thì kế toán viên sẽ nắm rõ).
Nhưng vấn đề ở chỗ, trên Bảng cân đối kế toán, khoản đầu tư này sẽ thể hiện ở mục Đầu tư vào cty liên doanh, liên kết hoặc Đầu tư dài hạn khác. Và lợi ích từ khoản đầu tư góp vốn (cũng như mua công cụ nợ) sẽ thể hiện ở lợi nhuận tài chính. Vì dòng tiền FCFF chúng ta tính toán là của tài sản hoạt động (Operating assets) nên thu nhập từ tài sản phi hoạt động như lợi nhuận tài chính phải bỏ ra khỏi dòng tiền, đồng thời giá trị tài sản phi hoạt động cũng được tính riêng, lý do là các tài sản này có độ rủi ro khác với rủi ro của hoạt động kinh doanh chính.
Vậy khi mà dòng tiền của khoản đầu tư góp vốn này được tính riêng, tỷ suất chiết khấu tính riêng (vì beta của tài sản này khác với beta tài sản hoạt động), giá trị được tính riêng; thì lý do gì để cộng các khoản nói trên vào CAPEX khi tính FCFF ?
Rất mong nhận được trao đổi từ các chuyên gia kế toán, kiểm toán đang công tác trong lĩnh vực Thẩm định giá.
P/S: Tôi đưa ra vấn đề mang tính gợi mở, không nhằm phê phán hay khẳng định cực đoan đúng hay sai (tùy vào đánh giá mỗi người). Chi đầu tư vốn ở đây là vấn đề phức tạp, ngay cả Damodaran còn đề xuất cộng thêm cả chi phí nghiên cứu triển khai R&D và mua lại DN vào CAPEX (còn phần lớn các nguồn khác tính CAPEX như khoản chi đầu tư ròng vào TSCĐ). Vấn đề là, việc đưa khoản nào vào CAPEX thì đều phải góp phần trực tiếp tạo nên tăng trưởng kỳ vọng của dòng tiền FCFF từ hoạt động kdoanh, còn nếu không, nên chăng ta đưa nó vào TS phi hoạt động và tính riêng. Vì lẽ rằng không thể chiết khấu dòng tiền của TS phi hoạt động này cùng với tỷ suất chiết khấu của TS hoạt động).
(1) https://corporatefinanceinstitute.com/resources/financial-modeling/free-cash-flow-to-firm-fcff

Phương pháp lợi nhuận và Phương pháp thặng dư

Định giá bất động sản trên thực tế được thực hiện thông qua ba phương pháp định giá (ở Mỹ) hoặc năm (ở các quốc gia chịu ảnh hưởng bởi truyề...